Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 27 novembre 2025, n° 25/01735

TJ Caen 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas régularisé sa situation dans le délai imparti, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a établi que le locataire avait une dette de loyer non réglée, justifiant le paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire devait quitter les lieux suite à la résiliation du bail, permettant ainsi l'expulsion.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation sans droit
La cour a estimé que le bailleur a droit à une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers dus.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre des frais de justice
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité au bailleur pour les frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 27 nov. 2025, n° 25/01735
Numéro(s) :	25/01735
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-France MOUCHENOTTE
Parties :	Société [ Localité 9 ] LA MER HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/01735 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JIQT

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

Société [Localité 9] LA MER HABITAT

[Y] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [Y] [M]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

Société [Localité 9] LA MER HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [M]

né le 10 Octobre 1988 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 30 Septembre 2025

Date des débats : 30 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 27 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2020, l’OPH [Localité 9] HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [M] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 279,05 € et des charges locatives de 81,05€.

Le 31 octobre 2024, l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme de 759,44€, arrêtée au 25 octobre 2024

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, remis à étude, l’OPH CAEN LA MER HABITAT, a fait assigner Monsieur [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— concilier les parties si faire se peut et à défaut sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience ;

— constater acquise au profit de l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT la clause résolutoire visée dans le commandement du 31 octobre 2024, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [Y] [M] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [Y] [M];

— condamner Monsieur [Y] [M] au paiement de :

* la somme de 1.927,82€ en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 31 décembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

* une somme mensuelle de 389,46€, égale au montant du loyer et des charges, du 31 décembre 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT ;

* la somme de 200,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer d’un montant de 104,73€ en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 30 septembre 2025, l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT, a comparu, représenté par son avocat qui s’en est rapporté à ses écritures et pièces en réitérant les demandes de son assignation, a actualisé la dette locative et a refusé tout délai. Les loyers courants ne sont pas payés.

Monsieur [Y] [M] a comparu et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant n’avoir pas eu de mission d’intérimaire et n’avoir pas pu régler son loyer, projetant percevoir des revenus de 1.800 euros par mois, et proposant un apurement de la dette à hauteur de 100 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par courrier électronique du 22 avril 2025, soit six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 28 novembre 2024

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur, de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 31 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 759,44€, arrêtée au 25 octobre 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui a porté à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 18 septembre 2025, le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 2.217,19 €, déduction faite des frais de procédure de 284,72€ (104,73 + 179,99€).

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 31 décembre 2024 et de condamner Monsieur [Y] [M] au paiement de la somme de 2.217,19€, suivant décompte arrêté au 18 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Compte tenu de l’absence de tout paiement justifié depuis le 5 juillet 2025, et donc de reprise de paiement du loyer courant, Monsieur [Y] [M] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [Y] [M] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [Y] [M] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Monsieur [Y] [M] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 31 décembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [Y] [M], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer une indemnité à l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT de 100€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 10 Juin 2020, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1], à compter du 31 décembre 2024;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT, la somme de 2.217,19, suivant décompte arrêté au 18 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [M] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [M] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [Y] [M] et à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 31 décembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 4]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 31 octobre 2024 pour la somme de 104,73 euros;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Marie MBIH Marie-Ange LE GALLO