TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03675 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I7XJ

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[H] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [H] [L]

M^e Roger LEMONNIER

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – RCS PARIS 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [H] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [R] [Z], candidate à l’intégration directe à l’ENM, [D] [E], auditrice de justice et [I] [J], greffière-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Mars 2025

Date des débats : 18 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 16 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2024, Monsieur [N] [G] a donné à bail à Madame [H] [L] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 730 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 30 euros.

Par acte sous seing privé du 20 avril 2024, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale (contrat de cautionnement Visale n° A10340668260), s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par le locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 11 juin 2024 à Madame [H] [L] un commandement de payer la somme en principal de 1038,67 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 septembre 2024, terme de mai 2024 inclus, visant la clause résolutoire.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, la société Action logement services a fait assigner Madame [H] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

– ordonner l’expulsion de Madame [H] [L] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner Madame [H] [L] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 2423.67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2024 sur la somme de 1 038,67 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 18 mars 2025, la société Action logement services, représentée par son conseil, se désiste de sa demande d’expulsion, Madame [L] ayant quitté le logement le 27 février 2025. Elle actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 6956,53 euros arrêtée au 7 mars 2025.

Madame [H] [L], bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherche infructueuse, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

– le contrat de bail du 18 avril 2024 ;

– le « contrat de cautionnement Visale n° A10340668260 » du 20 avril 2024 ;

– le commandement de payer délivré au locataire, en date du 11 juin 2024, portant sur la somme en principal de 1 038,67 euros arrêtée au 2 septembre 2024, terme de mai 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 21 août 2024, signée par le bailleur émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 2 558.67 euros au titre des loyers et charges impayés d’avril à août 2024 ;

– la quittance subrogative du 10 janvier 2025, signée par le bailleur émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 6358,67 euros au titre des loyers et charges impayés d’avril 2024 à janvier 2025 ;

— la quittance subrogative du 6 février 2025, signée par bailleur émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 7118,67 euros au titre des loyers et charges impayés d’avril 2024 à février 2025 ;

– un décompte locatif portant sur la période d’avril 2024 à janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 7 mars 2025, terme de février 2025 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 6956,53 euros.

La société Action logement services a été subrogée à hauteur de 7118,67 euros dans les droits du bailleur et rapporte la preuve d’une dette locative persistante de 6956,53 euros. La locataire, défaillante à la procédure, ne justifie pas s’être acquittée de sa dette locative

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits de la bailleresse, a effectué certains règlements au lieu et place du locataire.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement de la bailleresse contre le locataire pour le recouvrement de cette somme, Madame [H] [L] sera condamnée à payer à la société Action logement services la somme de 6956,53 euros, arrêtée au 7 mars 2025, au titre des loyers et charges impayés d’avril 2024 à février 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 038,67 euros à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer et sur 2423,67 euros à compter du 2 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Sur la recevabilité de la demande

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10340668260 » liant Monsieur [N] [G] et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives signées par le mandataire de la bailleresse rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par le mandataire de la bailleresse dans lequel cette dernière s’ « associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleresse, représentée par son mandataire, a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 12 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 3 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Madame [H] [L], par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024 et portant sur la somme en principal de 1 038,67 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 11 août 2024.

Sur les conséquences de la résolution

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, Madame [H] [L] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assorti de la provision mensuelle pour charges convenu au bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Par conséquent, Madame [H] [L] sera condamnée à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 11 août 2024, jusqu’au 27 février 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [H] [L], partie succombante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 11 juin 2024.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu le 18 avril 2024, entre d’une part, Monsieur [N] [G] et d’autre part, Madame [H] [L], portant sur un logement situé [Adresse 5], à la date du 11 août avril 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par Madame [H] [L] à une somme égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges convenue au bail, à compter de la résolution du bail et ce jusqu’au 27 février 2025, date de libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à la société Action logement services la somme de 6956,53 euros, arrêtée au 7 mars 2025, au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation d’avril 2024 à février 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 038,67 euros à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer et sur 2423,67 euros à compter du 2 septembre 2024, date de l’assignation ;

DÉCLARE sans objet la demande de la société Action logement services tendant à condamner Madame [H] [L] à payer les indemnités d’occupations postérieures, sous réserve de justification d’une quittance subrogative, cette dernière ayant quitté le logement ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;

CONDAMNE Madame [H] [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11 juin 2024 ;

DÉBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION