TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03228 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I6ME

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[P] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

M. [P] [V]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Madame [E] [G], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [V]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 31 janvier 2023 et 3 février 2023, l’Etablissement public INOLYA a donné à bail à Monsieur [P] [V] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 8] et un garage à la même adresse, moyennant un loyer mensuel pour l’appartement de 335,58€ augmenté des charges locatives d’un montant de 39,62€ et d’un montant de 17,41€ pour le garage.

Le 19 mars 2024, l’Établissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 2.040,34€, arrêtée au 29 février 2024 ainsi que sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, remis à étude, l’Établissement public INOLYA a fait assigner Monsieur [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [V], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [P] [V] à payer :

* la somme de 4.186,87€ au titre des loyers et charges impayés échus au 30 juin 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées du 1er juillet 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [E] [G], Expert Métier, dûment habilitée, en précisant que la dette s’élevait à la somme de 8.515,98€ et que le loyer représentait la somme mensuelle de 421,09€. Monsieur [V] ne bénéficie pas d’allocation logement et le dernier règlement est intervenu en octobre 2023, lequel aurait abandonné le logement sans prévenir. Elle ajoute que Monsieur [V] ne répond pas aux courriers et il ne serait plus dans le logement selon le voisinage. Elle est opposée à tout délais de paiement.

Monsieur [P] [V] a comparu en précisant qu’il pourrait payer une partie de la dette grâce à sa mère qui allait lui donner 4.000€ et pour le reste de la dette, il sollicite des délais de paiement. Il précise qu’il travaille dans une imprimerie et perçoit un salaire de 1.800€. Il ajoute qu’il a fait un burn-out suite au décès de son père et à la maladie de sa mère ; raisons pour lesquelles il n’a pas payé son loyer. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Le Juge accepte la production d’une note en délibéré du bailleur d’ici le 15 mars 2025 quant au paiement de la somme de 4.000€ sur laquelle s’est engagé Monsieur [V].

Par courrier en date du 10 mars 2025, reçu le 13 mars 2025, l’Etablissement public INOLYA confirmait un règlement de 4.000€ reçu le 21 février 2025 et reconnaissant que Monsieur [V] avait respecté son engagement de règlement à l’audience ; la dette locative s’élevant néanmoins à la somme actualisée de 5.139,66€ selon décompte arrêté au 10 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 13 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 28 mai 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 19 mars 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 2.040,34€, arrêtée au 29 février 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l’Établissement public INOLYA produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 10 mars 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 4.765,57€, déduction faite des frais de procédure de 184,73€ et 189,36€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 mai 2024 et de condamner Monsieur [P] [V] au paiement de la somme de 4.765,57€, suivant décompte arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience du 13 février 2025, le locataire s’est engagé à régler la somme de 4.000€ en cours de délibéré.

Si Monsieur [P] [V] n’a effectivement pas repris le règlement des loyers courant avant l’audience, il n’en demeure pas moins qu’il a effectivement régler une partie substantielle de sa dette locative, soit 4.000€, ce qui est confirmé par le bailleur.

En outre, le Juge des Contentieux de la Protection se doit d’apprécier si une mesure d’expulsion aurait des conséquences disproportionnées au regard du principe posé par l’article 8.1 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme selon lequel « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale ».

Or, en l’espèce, compte tenu du respect de son engagement et des problèmes personnels évoqués lors de l’audience, une telle mesure d’expulsion, sans délai pour apurer une dette locative, aurait des conséquences manifestement disproportionnées compte tenu du risque de désocialiser Monsieur [P] [V] privé d’un logement alors que la dette locative apparaît comme pouvant être réglée, en sus du loyer courant, au moyen du salaire de Monsieur [P] [V] d’un montant de 1.800€. Il sera néanmoins tenu compte de la dette importante demeurant impayée.

Par conséquent, au vu de la position des parties et des éléments intervenus en cours de délibéré, il y a lieu d’accorder à Monsieur [P] [V] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette par le versement de 36 (trente six) mensualités de 140€ (cent quarante euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [P] [V] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [P] [V] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [V], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA une indemnité d’un montant de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Établissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation des baux conclus entre les parties les 31 janvier 2023 et 3 février 2023, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 8] et un garage à la même adresse, à compter du 19 mai 2024;

CONDAMNE Monsieur [P] [V] à payer à l’Établissement public INOLYA la somme de 4 .765,57€ (quatre-mille-sept-cent-soixante-cinq euros et cinquante-sept centimes), suivant décompte arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [P] [V] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 36 (trente six) mensualités de 140€ (cent quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, l’Établissement public INOLYA, à faire expulser Monsieur [P] [V] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [P] [V], à payer à l’Établissement public INOLYA, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE Monsieur [P] [V] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [P] [V] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le quinze mai deux mille vingt cinq, par mise a disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION