TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01635 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZ2Z

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 13 février 2025 prorogé au

15 Mai 2025

O.P.H. [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT

C/

[X] [C]

[E] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Me [P] [D] – 22

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

JUGEMENT

DEMANDEUR :

O.P.H. [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT (RCS [Localité 9] 271.400.020)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substitué par M^e Marie-Sophie LAMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [C]

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003979 du 08/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par M^e Maria DESMOULINS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

Madame [E] [F]

demeurant [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003982 du 08/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Maria DESMOULINS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Novembre 2024

Date des débats : 14 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 13 février 2025 prorogé au

15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2022, l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 331,29€, des charges locatives de 63,08€ et une participation eco charges de 12,09€.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 décembre 2023, l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] des commandements de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 400€, arrêtée au 12 décembre 2023, et fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, remis à étude, l’OPH CAEN LA [Localité 13] HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

A TITRE PRINCIPAL

— Prononcer la résiliation du bail du 15 mars 2022 entre [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT et Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] en raison des manquements des locataires à leurs obligations légales et contractuelles ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— constater acquise au profit de l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] la clause résolutoire visée dans le commandement du 22 décembre 2023, par application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Prononcer l’expulsion de Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra les y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles, aux frais, risques et périls des locataires ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] au paiement de :

* la somme de 479,10€ en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 22 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* la somme mensuelle de 418,29€, égale au montant du loyer et des charges, du 22 février 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation et dire que cette indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’Etat et [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT ;

* la somme de 200,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement;

* aux entiers dépens dont le commandement de payer d’un montant de 132,12€ au titre de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Par conclusions n°1 en date du 3 octobre 2024, Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] ont sollicité de :

— Déclarer l’ensemble des demandes d’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT irrecevables

A titre subsidiaire

— Débouter OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT de toutes ses demandes

— Condamner OPH CAEN LA [Localité 13] HABITAT à payer à Maître [P] [D] la somme de 2.500€, et subsidiairement la somme qu’il plaira au tribunal, laquelle ne pourra être inférieure à la somme de 2.268€, en application de l’article 700 2° du code de procédure civile, outre les entiers dépens

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorder à Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] un échelonnement de leur dette sur deux ans

— Dire que l’État conservera la charge des dépens

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de leur argumentation, Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] précisent que l’action engagée par l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT est irrecevable faute d’avoir saisi la CCAPEX préalablement à la demande en justice ainsi que d’avoir procédé une tentative de résolution amiable du litige. Concernant les troubles du voisinage, ils précisent qu’ils ont cessé depuis le 22 décembre 2023 tout en reconnaissant avoir eu du mal à assurer l’entretien de leurs animaux de compagnie avant cette date. Ils contestent les témoignages de leurs voisins avec lesquels ils sont en conflit. D’une manière générale, ils estiment que les troubles, dont les mauvaises odeurs et le bruit, ont cessé depuis le commandement. Concernant le défaut de paiement du loyer, ils précisent que cette demande est devenue sans objet car ils ont tous les deux quitté le logement et qu’ils ont apuré la dette locative avec un paiement de 100€ par mois à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2023. Décrivant leur situation sociale difficile, ils sollicitent un délai de paiement. Ils demandent le rejet de l’exécution provisoire et l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC et les dépens au titre de l’aide juridictionnelle. Ils communiquent 8 pièces au soutien de leur argumentation.

Par conclusions en réponse n°2 en date du 25 octobre 2024, l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT a sollicité :

A TITRE PRINCIPAL

— Prononcer la résiliation du bail du 15 mars 2022 entre [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT et Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] en raison des manquements des locataires à leurs obligations légales et contractuelles ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— constater acquise au profit de l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] la clause résolutoire visée dans le commandement du 22 décembre 2023, par application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Prononcer l’expulsion de Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra les y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F]  ;

— Condamner Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] au paiement de l’arriéré dû, soit la somme de 307,16€ en deniers ou quittances à la date de la résiliation du bail (correspondant aux loyers et charges jusqu’au 22 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure) augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

— Condamner solidairement et indivisément Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] au paiement de la somme de 418,29€ égale au montant du loyer et des charges, du 22 février 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et [Localité 11] HABITAT :

— Condamner solidairement et indivisément Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] au paiement de la somme de 200,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner solidairement et indivisément Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] à verser à [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT la somme de 1.659,50€ au titre des réparations locatives ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir (article 514 du code de procédure civile)

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens dont le commandement de payer et du commandement d’avoir à cesser les troubles pour un montant de 132,12€ (article 696 du Code de procédure civile) ;

Au soutien de son argumentation, l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT répond à l’argumentation adverse en précisant que la saisine de la CAF du 1er décembre 2023 vaut saisine de la CCAPEX et d’ajouter qu’une demande d’expulsion n’est pas soumise à une tentative de résolution amiable du litige, s’agissant d’une demande indéterminée. En outre, la demande d’expulsion sur le fondement des troubles du voisinage n’est pas fondée au motif que les défendeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils ont cessé. A titre subsidiaire, il estime que les défendeurs ne rapportent pas la preuve que les causes du commandement auraient été réglés dans les deux mois, étant précisé que la suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet puisque les défendeurs ont quitté les lieux. Il maintient que le solde de tout compte est débiteur à hauteur de 613,04€ au 29 février 2024. Il s’oppose à tout octroi de délai de paiement, au rejet de la demande d’écarter l’exécution provisoire compte tenu de la nature et l’ancienneté du litige et au débouté de leur demande d’article 700 du CPC. Il communique au total 31 pièces.

Par conclusions n°2 en date du 28 octobre 2024, Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] ont sollicité de :

— Débouter OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT de toutes ses demandes

— Condamner OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT à payer à Monsieur [C] et Madame [F], unis d’intérêt, la somme de 331€ au titre de la restitution du dépôt de garantie

— Condamner OPH CAEN LA [Localité 13] HABITAT à payer à Maître [P] [D] la somme de 2.500€, et subsidiairement la somme qu’il plaira au tribunal, laquelle ne pourra être inférieur à la somme de 2.268€, en application de l’article 700 2° du code de procédure civile, outre les entiers dépens

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorder à Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] un échelonnement de leur dette sur deux ans

— Dire que l’État conservera la charge des dépens

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de leur argumentation, Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] reprennent leur argumentation en instant sur le rejet de l’ensemble des demandes, en particulier sur le paiement de l’arriéré de loyer de 307,16€ au 21 octobre 2024, représentant la différence entre la somme de 1.966,66€ et la somme de 1.659,50€ au titre des réparation locatives, somme qui avait été apurée en août 2024. Sur les réparations locatives, ils demandent le rejet de cette demande à défaut de justification, sans produire un tableau de facturation détaillant le montant et le motif des sommes facturées. Le barème n’a pas fait l’objet d’une contractualisation avec les locataires, étant précisé que Madame [F] a donné congé le 24 mai 2023. Sur le dépôt de garantie, ils en demandent la restitution à hauteur de 331€.

Le 30 septembre 2024, un état des lieux de sortie était établi entre le bailleur et Monsieur [X] [C] uniquement.

L’affaire a été plaidée le 14 novembre 2024.

A l’audience, l’OPH CAEN LA [Localité 13] HABITAT, a comparu, représenté par Maître Marie-France MOUCHENOTTE, Avocate au Barreau de Caen, substituée par Maître LAMY qui a précisé qu’elle déposerait son dossier en cours de délibéré au plus tard le 15 novembre 2024.

Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F], représentés et assistés par leur Conseil Maître Maria DESMOULINS, Avocate au Barreau de Caen, qui dépose son dossier de plaidoirie, précisent qu’ils ont quitté le logement, et plus précisément en octobre en ce qui concerne Monsieur [C]. Madame [E] [F] communique sa nouvelle adresse, à savoir [Adresse 8].

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025, qui a été prorogée au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation pour troubles de jouissance

Aux termes de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit user des lieux loués raisonnablement et paisiblement selon la destination prévue au contrat.

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur celui-ci peut suivant les circonstances faire résilier le bail.

Toutefois, une telle demande est devenue sans objet à partir du moment où les défendeurs ont quitté le logement selon les conclusions du bailleur et qu’un état des lieux de sortie a été établi par le bailleur le 30 septembre 2024.

Par conséquent, il convient de dire qu’une telle demande est devenue sans objet.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 1315 du Code Civil, re-codifié sous les dispositions de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur, de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, le bailleur produit au débat, un décompte, suite à l’état des lieux de sortie, et que celui-ci restait redevable d’un solde d’échéances de loyers et de charges d’un montant de 1.966,66€, après déduction du dépôt de garantie de 331€.

Le décompte fourni permet de faire ressortir des indemnités réparatives à hauteur de 1.659,50€, qui sont contestées par les anciens locataires, tout comme la conservation du dépôt de garantie de 331€, dont ils sollicitent la restitution.

En l’espèce, le bailleur communique l’état des lieux de sortie, qui décrit les réparations locatives à faire ainsi qu’un chiffrage qui apparaît raisonnable :

— Chambre 2 (10m2) : peinture/plafond/boiserie, soit 170€ TTC ;

— Chambre 2 (20m2) : peinture/plafond/boiserie, soit 340€ TTC ;

— Cuisine (8m2) : peinture/plafond/boiserie, soit 136€ TTC

— Entrée (77m2) : décapage des sols, soit 462€ TTC

— Entrée (7,5m2) : peinture/plafond/boiserie, soit 127,50€ TTC

— Séjour (22m2) : peinture/plafond/boiserie, soit 374€ TTC

— WC (1U) : détartrage d’appareil sanitaire, soit 50€ TTC

Mais, surtout, Monsieur [X] [C] n’a élevé aucune protestation éventuelle au moment de l’établissement de l’état des lieux sortie et a signé le document en présence du représentant du bailleur, étant relevé que « le logement dégage une forte odeur d’urine de chat » (Observation générale).

En outre, l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT communique le bon des travaux à effectuer à hauteur de 7.553,10€ TTC, comprenant les réparations locatives mises à la charge de Monsieur [X] [C].

Toutefois, force est de constater que seul Monsieur [X] [C] a constaté les réparations locatives, à l’exclusion de Madame [E] [F].

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [C] au paiement de la somme de 1.966,66€, suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en ce compris le dépôt de garantie de 331€, qui sera conservé par l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT.

Sur le demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, les anciens locataires font état de leur situation sociale et financière difficile et communiquent plusieurs pièces en ce sens (AAH, RSA, Aide juridictionnelle).

Par conséquent, il sera accordé à Monsieur [X] [C], seul condamné au paiement de la dette locative et des réparations locatives, des délais à hauteur de 6 mois.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X] [C], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande de ne pas allouer à l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT ;

DIT que la demande de résiliation du bail du 22 mai 2022 est devenue sans objet à partir du moment où Monsieur [X] [C] et Madame [E] [F] ont quitté le logement selon les conclusions du bailleur et qu’un état des lieux de sortie a été établi par le bailleur le 30 septembre 2024.

CONDAMNE uniquement Monsieur [X] [C] à payer à l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT la somme de 1.966,66€ (mille-neuf-cent-soixante-six euros et soixante-six centimes), suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en ce compris le dépôt de garantie de 331€, qui sera conservé par l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT.

ACCORDE uniquement Monsieur [X] [C] des délais pour s’acquitter de sa dette locative et les réparations locatives à hauteur de six (6) Mois.

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le quinze mai deux mille vingt cinq, par mise a disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION