MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01867 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VQQG

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. SR IMMO C/ [F] [I] (à 3 adresses)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SR IMMO, immariculée au RCS de CRETEIL sous le n° 453 568 594, dont le siège social est sis 37 avenue de la République – 94400 VITRY-SUR-SEINE

représentée par M^e Kader MEZIANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 205

DEFENDERESSE

Madame [F] [I], portant le nom commercial “HB CONCEPT”, identifiée au répertoire SIRENE sous le n° 801 220 237, dont le siège social est sis 51 rue de l’Erable Pourpre – 91270 VIGNEUX SUR SEINE, demeurant 47 avenue du Président Roosevelt – 94320 THIAIS, domiciliée 272 rue Gabriel Péri – 94400 VITRY-SUR-SEINE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 30 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 mars 2021, la S.C.I. SR IMMO a donné à bail commercial à Madame [F] [I] des locaux situés 272 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400), moyennant un loyer mensuel de 1 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, la S.C.I. SR IMMO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [F] [I] pour une somme de 7 500,00 € au titre de l’arriéré locatif au 1 août 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, la S.C.I. SR IMMO a fait assigner Madame [F] [I] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et prononcer sa résiliation à la date du 2 septembre 2024 ;

– ordonner, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion immédiate à compter de la décision à intervenir de Madame [F] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner ou dans tout autre lieu de son choix ou du choix du Bailleur, aux frais, risques et périls de Madame [F] [I] et ce, en garantie des sommes qui pourraient être dues au Bailleur, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner Madame [F] [I] à quitter les lieux loués sous astreinte de 150,00 euros par jours de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés et complet déménagement, conformément aux dispositions de l’article 491 du code de procédure civile;

– ordonner à Madame [F] [I] de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs,

– condamner Madame [F] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des taxes et accessoires, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

– ordonner que l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée soit indexée chaque année dans les mêmes conditions que le loyer et selon les modalités prévues aux L.145-39 du code de commerce et -REVISION DU LOYER du bail commercial, soit à l’expiration de chaque période annuelle du bail, pour la première fois le 1er juin 2022 par le je de la variation du coût de la construction avec pour base celui du 4ème trimestre 2020:

– condamner Madame [F] [I] à payer à la S.C.I. SR IMMO la somme provisionnelle de 12 500,00 € au titre de l’arriéré locatif du de mars à août 2024 [DETAIL ARRIERE DDR] avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 ;

– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– condamner Madame [F] [I] au paiement d’une somme de 3 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût l’entier coût du commandement visant la clause résolutoire, de signification de la présente assignation et de l’ordonnance de référé à intervenir ainsi que tous les frais éventuels qui découleraient de la nécessité de procéder à l’exécution forcée de l’ordonnance de référé à intervenir, conformément à 696 du code de procédure civile;

– rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire, nonobstant appel et sans caution, conformément aux dispositions de l’article 514 et 514-1 du code de procédure civile;

– Ordonner que l’ordonnance de référé à intervenir soit exécutée sans signification préalable mais sur simple présentation de la minute, conformément à l’article 489 du code de procédure civile.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 30 janvier 2025, la S.C.I. SR IMMO, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [F] [I] n’a pas constitué avocat.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. SR IMMO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 7 500,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 24 septembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [F] [I] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’astreinte.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’injonction pour la remise des clefs.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Madame [F] [I] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Aucune indexation ou intérêts ne seront accordés, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du bail et puisque le dispositif ne demande le paiement provisionnel pour les mois de mars à août 2024, l’obligation de Madame [F] [I] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 août 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 500,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [F] [I], avec intérêts au taux légal depuis le 2 septembre 2024.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [I], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [F] [I] ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. SR IMMO formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 septembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [F] [I] et de tout occupant de son chef des lieux situés 272 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

DISONS n’y avoir lieu ni au prononcé d’une astreinte ou injonction complémentaire,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [I], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Madame [F] [I] à la payer,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en indexation,

CONDAMNONS par provision Madame [F] [I] à payer à la S.C.I. SR IMMO la somme de 7 500,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 204,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS Madame [F] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de la signification de la présente assignation et de l’ordonnance de référé à intervenir ainsi que tous les frais éventuels qui découleraient de la nécessité de procéder à l’exécution forcée,

CONDAMNONS Madame [F] [I] à payer à la S.C.I. SR IMMO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire,

REJETONS la demande d’exécution sur minute.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 mars 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS