TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02155 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3K4

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT

C/

[L] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [L] [P]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT (RCS Caen 271.400.020), dont le siège social est sis 1 place Jean Nouzille – 14000 CAEN

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [P]

né le 01 Janvier 1995 à BARAY (AFGHANISTAN), demeurant 12 Rue de la Pomme d’Or – Porte 14 – 14000 CAEN

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2022, l’office public de l’habitat CAEN LA MER a donné à bail à Monsieur [L] [P] un appartement situé 12 rue de la pomme d’or, porte 14, 14000 CAEN, pour un loyer mensuel de 342,91 euros, et 105,22 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, l’office public de l’habitat CAEN LA MER a fait signifier à Monsieur [L] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1711,53 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification du 31 mai 2023 l’office public de l’habitat CAEN LA MER a a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, l’office public de l’habitat CAEN LA MER a fait assigner Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ;condamner Monsieur [L] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2276,91 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 septembre 2023, avec intérêts au taux légal ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention ; la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 16 mai 2024.

À l’audience du 17 décembre 2024, l’office public de l’habitat CAEN LA MER, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5853,91 euros arrêtée au 10 décembre 2024, loyer du mois de novembre inclus.

L’office public de l’habitat CAEN LA MER soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 juillet 2023. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [L] [P], régulièrement assigné, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [L] [P] assigné à l’étude du commissaire de justice ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’office public de l’habitat CAEN LA MER le 31 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de L’office public de l’habitat CAEN LA MER aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 11 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 décembre 2024 que l’office public de l’habitat CAEN LA MER rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [L] [P], défaillant à la procédure, ne justifie pas s’être libéré de son obligation de payer son loyer.

Il convient de déduire du décompte présenté, à hauteur de 5853,91 euros, la somme de 357,33 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [P] à payer à L’office public de l’habitat CAEN LA MER la somme de 5 496,58 euros, au titre des sommes dues au 10 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à de l’assignation du 14 mai 2024 sur la somme de 2276,91 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 28 juillet 2022, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 juillet 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2022 à compter du 12 septembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 septembre 2023, Monsieur [L] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [P] à son paiement à compter de 12 septembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’office public de l’habitat CAEN LA MER les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressor, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’office public de l’habitat CAEN LA MER aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juillet 2022 entre l’office public de l’habitat CAEN LA MER d’une part, et Monsieur [L] [P] d’autre part, concernant les locaux situés 12 rue de la pomme d’or, porte 14, 14000 CAEN, sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à l’office public de l’habitat CAEN LA MER la somme de 5 496,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 décembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 mai 2024 sur la somme de 2 276,91 euros ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à l’office public de l’habitat CAEN LA MER une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE L’office public de l’habitat CAEN LA MER de ses autres demandes et prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juillet 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de ce jugement sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION