TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01615 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JIFF

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Janvier 2026

[R] [U]

[S] [G] épouse [U]

C/

[M] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [M] [X]

M^e David ALEXANDRE – 70

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [U]

né le 13 Juillet 1961 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

Madame [S] [G] épouse [U]

née le 21 Novembre 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [X]

né le 29 Mai 1965 à [Localité 10] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [F] [H], Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Octobre 2025

Date des débats : 07 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 07 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 mars 2019, Monsieur [R] [U] et Madame [S] [G] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [M] [X] un logement à usage d’habitation (lot n° 79) avec 2 places de stationnement (n° 1 et n° 2) et cave (n°45), l’ensemble situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 645 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 80 euros.

Par acte extrajudiciaire du 2 décembre 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 3 décembre 2024, les époux [U] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2.677,19 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le même jour, les époux [U] ont fait assigner Monsieur [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au fins de :

À titre principal,

— constater l’acquisition de clause résolutoire pour défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de 2 mois et, en conséquence, la résiliation du bail,

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers,

En toute hypothèse,

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire,

— le condamner à leur payer :

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, ré-indexée le cas échéant, charges, accessoires et pénalités de retard jusqu’au terme courant de son départ effectif et restitution des clefs,

* les loyers, charges, accessoires, pénalités de retard et indemnités d’occupation échues au 13 mars 2025, soit la somme de 3.644,71 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.677,19 euros à compter du 2 décembre 2022, date du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement,

* la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification, ainsi que, de l’assignation et de sa notification.

À l’audience du 7 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, les époux [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Monsieur [X] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

Par note en délibéré autorisée, les époux [U] ont produit aux débats un décompte locatif arrêté au 7 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie ;

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, les époux [U] produisent aux débats :

— le contrat de bail en date du 21 mars 2019,

— le commandement de payer délivré au locataire en date du 2 décembre 2024 portant sur la somme en principal de 2.677,19 euros, arrêtée au 13 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,

— le décompte locatif depuis l’origine du bail et actualisé au 7 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5.820,87 euros.

Il ressort de ces éléments que, Monsieur [X] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, depuis l’origine de la dette, soit en décembre 2019, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

Tout d’abord, la somme de 222,85 euros a été mise au débit du compte locatif le 13 décembre 2024 au motif « frais d’huissier » ; or, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice doit être compris dans les dépens si ces actes sont justifiés dans le cadre de la présente procédure ; de sorte que, la somme de 222,85 euros sera déduite du calcul de la dette locative.

En outre, il apparaît à la lecture du décompte locatif que les sommes de 148,33 euros, 240 euros et 248 euros ont été mises au débit du compte en dates respectives des 1er décembre 2019, 1er mars et 1er décembre 2022 et correspondant à « taxe ordures ménagères », sans qu’il n’en soit non plus justifié aux débats. En effet, les bailleurs, sur lesquels pèse la charge de la preuve, ne produisent aucun justificatif de l’ensemble des charges réelles récupérables (notamment les décomptes des charges de copropriété et les avis de taxes foncières) ni aucun décompte de régularisation annuelle desdites charges, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et ce, alors même que le bail conclu entre les parties prévoit une provision mensuelle pour charges de 80 euros mise effectivement mensuellement au débit du compte locatif. De sorte que, la somme totale de 636,33 euros correspondant aux charges non-justifiées et mises au débit du compte en sus de la provision mensuelle pour charges sera déduite du solde locatif.

De sorte qu’il ressort de ces éléments que, Monsieur [X] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’il est débiteur d’une dette locative de 4.961,69

euros (calculée comme suit : 5.820,87 – (222,85 euros + 636,33 euros)) selon décompte arrêté au 7 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Par conséquent, Monsieur [X] sera condamné au paiement de la somme de 4.961,69 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.677,19 euros à compter du 2 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 967,52 euros à compter du 4 avril 2025, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° Le montant mensuel du loyer et des charges,

3° Le décompte de la dette,

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Monsieur [X] par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024 et portant sur la somme en principal de 2.677,19 euros, au titre des loyers et charges impayés au 13 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif actualisé produit aux débats que, bien que le locataire ait effectué un règlement de la somme de 731 euros en date du 5 décembre 2024, celui-ci ne permet ni d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer, ni les échéances courantes de loyers et charges échues durant le délai de deux mois ; de sorte qu’à l’issue de ce délai, le solde locatif est débiteur de la somme de 4.539,43 euros, terme de février 2025 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 2 février 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Occupant sans droit ni titre depuis la résolution du bail au 2 février 2025, Monsieur [X] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la séquestration des meubles

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois.

L’article L.433-2 du même code prévoit qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés. Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Il y a lieu d’autoriser les époux [U] à faire transporter les meubles et effets personnels de Monsieur [X] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du contrat, soit le 5 février 2025, Monsieur [X] cause un préjudice aux époux [U] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit à la somme de 790,13 euros (710,13 euros au titre du loyer et 80 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 5 février 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X], partie succombante au présent litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation du 4 avril 2025 et de sa dénonciation à la préfecture du Calvados.

Il sera également condamné à payer aux époux [U] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [X] à payer à Monsieur [R] [U] et Madame [S] [G] épouse [U] la somme de 4.961,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.677,19 euros à compter du 2 décembre 2024, sur la somme de 967,52 euros à compter du 4 avril 2025 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu entre d’une part, Monsieur [R] [U] et Madame [S] [G] épouse [U] et d’autre part, Monsieur [M] [X] en date du 21 mars 2019, portant sur le logement à usage d’habitation (lot n° 79) avec 2 places de stationnement (n° 1 et n° 2) et cave (n°45), l’ensemble situé [Adresse 4], à la date du 2 février 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Monsieur [M] [X] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 février 2025 ;

DIT que Monsieur [M] [X] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [R] [U] et Madame [S] [G] épouse [U] à faire expulser Monsieur [M] [X] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne et, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

RAPPELLE que par application de l’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé, à l’expiration du délai imparti, à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus et que le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance éventuelle du bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] à payer à Monsieur [R] [U] et Madame [S] [G] épouse [U], une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à la somme de 790,13 euros, par référence au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 2 février 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Monsieur [R] [U] et Madame [S] [G] épouse [U] ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires formées par Monsieur [R] [U] et Madame [S] [G] épouse [U] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation du 4 avril 2025 et de sa dénonciation à la préfecture du Calvados ;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] à payer à Monsieur [R] [U] et Madame [S] [G] épouse [U] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION