TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/02386 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IOIR

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Janvier 2026

[Y] [J]

C/

[B] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérémy VILLENAVE – 117

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [B] [W]

M^e Jérémy VILLENAVE – 117

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

Madame [Y] [J]

née le 12 Juin 2000 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000112 du 13/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

comparante en personne assistée de M^e Jérémy VILLENAVE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 117

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [M] [G], Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Mai 2024

Date des débats : 07 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 07 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2020, avec effet au 1er juillet 2020, Monsieur [B] [W] a donné à bail à Madame [Y] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 400 euros, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges de 20 euros, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 400 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi entre les parties le 20 juin 2020.

Madame [J] a quitté les lieux et restitué les clés après établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire en date du 21 août 2022.

Par constat de carence établi le 2 mars 2023, le conciliateur de justice a constaté l’impossibilité de procéder à une conciliation entre d’une part, Madame [J] et d’autre part, Monsieur [W], au sujet d’un différend les opposant relatif à un défaut de restitution du dépôt de garantie.

Par requête réceptionnée le 7 juin 2023 au greffe et enrôlée sous le numéro de rôle général 23/2386, Madame [J] a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [W] à lui payer la somme en principal de 400 euros, outre 240 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que suite à son départ des lieux et à la restitution des clés au bailleur, un état des lieux de sortie a été dressé le 21 août 2022. Elle explique que, Monsieur [W] aurait dû lui restituer le montant du dépôt de garantie, soit 400 euros, dans le délai de 2 mois, ce qu’il n’a pas fait malgré une demande en ce sens qui lui a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Au surplus, elle sollicite une majoration du montant du dépôt de garantie ; à hauteur de 240 euros, en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Par requête réceptionnée le 4 septembre 2024 au greffe et enrôlée sous le numéro de rôle général 24/3423, Monsieur [W] a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen afin d’obtenir la condamnation de Madame [J] au paiement de la somme en principal de 2.452,47 euros, outre la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il explique que, le montant de sa demande principale se compose de la somme de 2.228,97 euros, représentant l’indemnité suite au sinistre du 5 mai 2022 ayant entraîné la chute du plafond du logement et non-indemnisé par l’assurance de la locataire, augmenté de la somme de 159,50 euros au titre du remplacement du mécanisme de la chasse d’eau des WC, ainsi que de la somme de 64 euros représentant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères non réglée par la locataire.

Après un renvoi ordonné contradictoirement, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024, au cours de laquelle Mme [Y] [J], comparante en personne, sollicite d’entendre condamner M. [B] [W] à lui payer les sommes de :

—  400 euros en restitution du dépôt de garantie,

— avec majoration à hauteur de 10% par mois de retard,

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle soutient que les dégradations constatées par l’état des lieux de sortie sont dues au dégât des eaux survenu avant son départ des lieux litigieux et qui aurait dû, selon elle, être indemnisé par les assurances. Elle ajoute que l’état des lieux d’entrée n’a pas été fait de manière exhaustive et que, notamment le bac à douche et les sanitaires étaient vétustes, or leur état a été retenu dans l’état des lieux de sortie.

Monsieur [W], comparant en personne, s’engage à restituer le dépôt de garantie après déduction du montant nécessaire au remplacement du mécanisme de la chasse d’eau. Quant à ses autres demandes, portées dans sa requête en date du 14 mai 2024, il explique attendre la fixation d’une audience ultérieure.

Au soutien de ses prétentions, il explique n’avoir retenu au titre des réparations locatives mises en exergue par l’état des lieux de sortie que la nécessité de faire procéder au changement du mécanisme de la chasse d’eau des WC. Il ajoute rencontrer des problèmes financiers. Enfin, pour ce qui est de l’effondrement du plafond, il explique avoir déclaré ce sinistre à son assurance.

Par jugement avant dire droit du 17 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, après jonction des instances enrôlées sous le numéro de rôle général 23/2386 et 24/3423, sous le seul numéro de rôle général 23/2386, a notamment ordonné la réouverture des débats, invité les parties à :

— formuler l’ensemble de leurs demandes et des moyens qu’elles développent au soutien de celles-ci,

— produire l’ensemble des pièces justificatives sur lesquelles elles se fondent,

— invité Madame [J] à justifier de son état civil actuel par la production de la copie intégrale de son acte de naissance et réservé l’ensemble des demandes et des dépens.

À l’audience de réouverture des débats du 7 octobre 2025, Madame [J], assistée par son conseil, s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le débouté de l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [W],

— la condamnation de Monsieur [W] à lui payer :

* la somme de 400 euros en restitution du dépôt de garantie,

* une majoration de 40 euros par mois, à compter du 21 octobre 2022 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie,

* la somme de 24 euros à titre de trop-perçu de la taxe sur les ordures ménagères de 2021,

— la condamnation de Monsieur [W] au paiement des entiers dépens de l’instance et à payer à son conseil la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient que, le changement du mécanisme des WC ne relève que de la vétusté et est donc à la charge du propriétaire. Elle ajoute que, s’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, Monsieur [W] lui a réclamé, en janvier 2022, la somme de 88 euros qu’elle a réglée ; or, la somme due s’élève en fait à 64 euros, aussi elle sollicite la restitution de la différence, soit 24 euros.

Monsieur [W], comparant en personne, maintient sa demande en paiement relative à la réparation du mécanisme des WC, à hauteur de 159,50 euros et reconnaît devoir restituer le montant du dépôt de garantie à Madame [J].

Il explique avoir rencontré des difficultés avec les assurances quant à l’indemnisation du dégât des eaux et n’avoir perçu que récemment l’indemnisation de l’assurance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

L’alinéa 3 du même article dispose qu’il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il s’infère des pièces produites aux débats que, lors de son entrée dans les lieux, Madame [J] a versé la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie, qu’elle a quitté les lieux le 21 août 2022 après établissement contradictoire d’un état des lieux de sortie et la restitution des clés à Monsieur [W].

En outre, il est notoire et non-contesté que, le montant correspondant au dépôt de garantie n’a pas été restitué à la locataire sortante, ni en totalité, ni partiellement.

Aussi, il convient d’étudier les éventuelles sommes restant dues à l’issue du bail afin d’envisager la question du dépôt de garantie.

Sur les réparations locatives imputables à la locataire sortante

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

En vertu de l’article 7 c) de ladite loi, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, si l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et qu’il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame, il doit néanmoins justifier que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse de son préjudice, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, au cours des débats, Monsieur [W] reconnaît qu’il doit restituer à la locataire le dépôt de garantie après déduction toutefois de la somme correspondant au changement du mécanisme de la chasse d’eau.

Il produit à cette fin, un devis en date du 10 mai 2024 établi par la société Arthur portant sur la « fourniture et pose d’un système complet WC » pour la somme de 159,50 euros.

Aussi, il convient de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie s’agissant du poste relatif au mécanisme de la chasse d’eau des WC, seul poste pour lequel Monsieur [W] maintient sa demande en réparation au titre des dégradations locatives.

Il apparaît à la lecture de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement entre les parties le 20 juin 2020 que, la chasse d’eau des WC est en « bon état » et le reste des WC en « très bon état ».

Aussi, quoique Madame [J] indique que les WC étaient anciens et vétustes, elle n’en rapporte cependant pas la preuve et se contente de dire qu’elle rencontrait des difficultés avec cet élément dès la prise de possession des lieux sans non plus le démontrer aux débats.

Tandis que, l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 21 août 2022 mentionne, dans la colonne " constatations des dégradations, détériorations, dommages…« : » 1 mécanisme chasse d’eau » ; de sorte que, contrairement aux dires de la locataire sortante, il ne fait aucun doute, en l’absence d’une autre interprétation possible, que cet élément ne fonctionnait pas et était à remplacer.

En outre, il y a lieu de rappeler que, le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations dites locatives imputables aux locataires inclut dans celles-ci le remplacement des joints, flotteurs et joints cloche des chasses d’eau.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’en application de l’article 7 d) précédemment cité, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations ; de telle sorte que, la date du devis produit aux débats, postérieure de près de 2 ans au départ de la locataire, est sans incidence sur l’appréciation des réparations locatives imputables à Madame [J] à son départ des lieux ; et étant rappelé que, le bailleur produit un devis permettant de justifier de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour le remplacement du mécanisme de chasse d’eau, il lui sera accordé la somme de 159,50 euros pour ce poste de réparation.

Dès lors, il est rapporté aux débats que, Madame [J] est redevable de la somme de 159,50 euros au titre des réparations locatives suite à son départ des lieux litigieux, sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le trop-versé au titre des charges réelles récupérables

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi prévoit que, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée :

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, si Monsieur [W] n’a pas maintenu sa demande en paiement de la somme de 64 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2021, Madame [J] soutient quant à elle avoir déjà réglée la somme sollicitée au titre de cette taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021 à hauteur de 88 euros et qu’il en résulte un trop-versé de 24 euros, en sa faveur.

Les parties produisent aux débats :

— l’avis de taxe foncière des lieux litigieux pour l’année 2021, duquel il ressort que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’élève à 64 euros,

— des échanges de SMS entre les parties en date des 6 et 8 janvier 2022, duquel il ressort que Monsieur [W] a sollicité le 6 janvier 2022 la somme de 88 euros à Madame [J] au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et que cette dernière lui a indiqué le 8 janvier avoir effectué le virement ce jour,

— le relevé de compte bancaire de Madame [J] relatif à janvier 2022, montrant qu’elle a effectué en date du 8 janvier 2022 un virement à Monsieur [W] de la somme de 88 euros, en sus du montant du loyer de 247 euros versé le 3 janvier 2021.

De sorte qu’il est démontré que, Madame [J] a réglé à Monsieur [W] la somme de 88 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2021 alors que, celle-ci s’élève en réalité à 64 euros.

Dès lors, Monsieur [W] est redevable à Madame [J] de la somme de 24 euros au titre d’un trop-perçu relatif aux charges réelles récupérables, sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

De sorte qu’il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Dépôt de garantie : 400 euros

Trop-versé au titre des charges : 24 euros

Réparations locatives : – 159,50 euros

TOTAL : 264,50 euros

En définitive, le compte locatif à l’issue du bail, après déduction du montant du dépôt de garantie, présente un solde créditeur de la somme de 264,50 euros.

Par conséquent, Monsieur [W] sera condamné à payer à Madame [J] la somme de 264,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction des sommes dues au titre des réparations locatives.

Sur la majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie

Selon l’avant-dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application des alinéas 3 et 4 de l’article précité, deux délais sont prévus :

— il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

— il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que, l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, étant rappelé qu’un poste de réparation locative, le remplacement de la chasse d’eau des WC, a été imputée à Madame [J], locataire sortante des lieux litigieux.

De sorte que, Monsieur [W] était tenu de restituer le dépôt de garantie versé par Madame [J], après déduction de la somme retenue au titre des réparations locatives, dans le délai de 2 mois suivant la restitution des clés par la locataire, soit à compter du 21 août 2022 et jusqu’au 21 octobre 2022 au plus tard.

Or, Monsieur [W] n’a pas restitué à Madame [J] le montant du dépôt de garantie, après déduction des sommes restant dues par la locataire, ce qu’il reconnaît par ailleurs.

Dès lors, depuis le 21 octobre 2022, Monsieur [W] est redevable de pénalités de retard.

En conséquence, Monsieur [W] sera condamné à payer à Madame [J] la somme de 40 euros par mois de retard, calculée comme suit : (400 euros X 10 %), à compter du 21 octobre 2022 jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie, au titre de la majoration de 10 % prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W], partie succombante au litige sera condamné au paiement des dépens, ainsi qu’à payer à Madame [J] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Madame [Y] [J] la somme de 264,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, après déduction des sommes dues au titre des réparations locatives, relatif aux lieux sis [Adresse 5] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Madame [Y] [J] la somme de 40 euros par mois au titre de la majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, à compter du 21 octobre 2022 et ce, jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE les demandes plus amples oucontraires formées par les parties ;

CONDAMNE M. [B] [W] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Madame [Y] [J] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION