1 exp la SELARL CABINET ESSNER,

1 exp la SELARL RTG AVOCATS

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRASSE

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 21 AOUT 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00023 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QERG

Minute N° 25/170

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt et un Août deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR, immatriculée au RCS de DRAGUIGNAN sous le numéro 415 176 072, dont le siège social est à [Localité 4], [Adresse 1], Société Coopérative à capital variable.

Représenté par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [U] [M], né à [Localité 8] (Tunisie), le [Date naissance 2] 1994, de nationalité tunisienne, époux de Madame [M], demeurant à [Localité 5], [Adresse 6], « [Adresse 6] »,

né le [Date naissance 2] 1994 à [Localité 8] (TUNISIE) ([Localité 8])

Représenté par M^e Samah TERZAK-GERACI de la SELARL RTG AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 15 mai 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 10 juillet 2025 délibéré prorogé au 21 Août 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement contradictoire rendu par la première chambre du tribunal judiciaire de Grasse le 22 mai 2024, signifié le 7 juin 2024, définitif, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Provence Côte d’Azur a fait délivrer à [U] [M], par acte de la SCP ZONINO TESSIER, commissaires de justice à [Localité 7], en date du 27 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 122.979,44 euros et de 15.188,93 euros en principal, intérêts et accessoires outre intérêts, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés hypothécairement à sa garantie, sis dans les parties divises et indivises d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], sis à [Localité 5] (Alpes-Maritimes), [Adresse 6], cadastré section DI numéro [Cadastre 3], pour 10 a 66 ca, objet d’un état descriptif de division règlement de copropriété publié le 2 mars 1960 volume 4566 numéro 2, à savoir :

— le lot n° 66 consistant dans un appartement au 2e étage avec les 508/13.896èmes des parties communes ;

— le lot numéro 96 consistant dans une cave au sous-sol (quote-part indéterminée de la propriété du sol et des parties communes).

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté infructueux, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d’Antibes le 5 Volume 25 S numéro 12.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 16 octobre 2024.

Suivant acte de commissaires de justice du 24 février 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [U] [M] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 3 avril 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse le 27 février 2025.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Provence Côte d’Azur demande au juge de l’exécution, au visa des articles R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— constater que la présente procédure est conforme aux articles L.311-2, L.311-4, et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— vu les articles R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

A défaut de contestation et demande incidente,

— voir ordonner, conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée et en fixer la date ;

— constater le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts au taux contractuel de 1,80 % sur la somme de 109.041,46 euros et au taux légal majoré sur la somme de 14.071,01 euros et accessoires, à la somme de 122 917,44 € et 15 183,93 € son total 138.168,37 euros (sic) ;

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R.334-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que la vente forcée aura lieu aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente établi par l’ordre des avocats au barreau de GRASSE ;

— désigner conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, la SCP ZONINO TESSIER, commissaires de justice à SAINT LAURENT DU VAR, qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, conformément aux articles L 421-1, L 431-1 et L 451-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que les commissaires justice se fera assister lors de l’une des visites de l’expert qui a établi les diagnostics amiante et termites (et éventuellement plomb), afin que ce dernier puisse les réactualiser si nécessaire ;

— dire que la décision à intervenir, désignant l’huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis ;

— voir aménager la publicité de la vente forcée conformément à la demande qui en a été faite ci-dessus ;

— voir statuer éventuellement sur toutes demandes incidentes et toutes contestations ;

Subsidiairement, statuer sur l’autorisation de vente amiable qui serait présentée par les débiteurs saisis ;

Plus subsidiairement encore, en cas d’autorisation de vente amiable :

— voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire ;

— fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente ;

— statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l’état de la procédure ;

— dire et juger que les émoluments de l’avocat, calculés selon le tarif en vigueur seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite ;

— voir refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences ;

— dire et juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les honoraires, émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R.331-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Maître [V] [F] aux offres de droit.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

La partie saisie a constitué avocat.

L’audience d’orientation a été renvoyée.

Le créancier poursuivant sollicite l’entier bénéfice de son assignation à l’audience d’orientation et ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable formulée par la partie saisie.

[U] [M], dans des conclusions régulièrement notifiées le 14 mai 2025 par RPVA, sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers lui appartenant, un délai de grâce de 4 mois à compter de la décision à intervenir, la suspension de la procédure de saisie immobilière. Il propose de fixer à la somme de 140 000 € le prix en deçà duquel ils ne pourront pas être vendus et demande que les dépens soient réservés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement contradictoire rendu par la première chambre du tribunal judiciaire de Grasse le 22 mai 2024, signifié le 7 juin 2024, définitif, ainsi qu’il résulte du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 16 juillet 2024.

Ce jugement définitif constitue un titre exécutoire, constatant une créance liquide et exigible.

Le tribunal a dit que la clause « déchéance du terme » de l’offre de prêt acceptée par l’emprunteur le 9 janvier 2019 n’est pas abusive, l’a condamné au paiement de la somme de 116 979,10 € augmentée des intérêts au taux contractuel de 1,80 % l’an calculé sur la somme de 109.041,46 euros à compter du 31 août 2022 jusqu’à parfait paiement au titre du prêt numéro 006091914243, de celle de 14 071,01 euro outre intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022 jusqu’à parfait paiement au titre du prêt 006091914244 et d’une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Provence Côte d’Azur excipe d’une créance au titre du premier prêt d’une somme de 122 919,44 € en principal, intérêts au taux contractuel de, 1,80 %, arrêtés au 27 novembre 2024 et d’une somme de 15 188,93 € en principal et intérêts au taux légal arrêtés à la même date.

Ces sommes ne sont pas contestées par la partie saisie qui a constitué avocat.

Conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de constater la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Provence Côte d’Azur, conformément à la demande expressément formulée dans le dispositif de l’assignation à l’audience d’orientation en principal, intérêts au taux contractuel de 1,80 % sur la somme de 109.041,46 euros et au taux légal majoré sur la somme de 14.071,01 euros et accessoires, à la somme de 122 917,44 € et 15 183,93 € son total 138.168,37 euros, jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par ce code dans ses dispositions relatives à la saisie immobilière.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, dispose que " le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. "

[U] [M] sollicite l’autorisation de vendre amiablement des biens et droits immobiliers saisis et propose de fixer le prix plancher à la somme de 140 000 €. Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à cette demande. Il justifie les avoir mis en vente par le biais de plusieurs moyens (agence immobilière, site bon coin, panneau affichage sur le balcon et dans la résidence). Il dispose d’avis de valeur et confié la vente à une agence immobilière.

Il démontre ainsi son intention de réaliser des biens immobiliers en vue du paiement de sa dette.

L’autorisation sollicitée, conforme à l’objectif législatif tendant à privilégier la vente amiable au détriment de la vente forcée, sera autorisée.

En l’état des éléments du dossier, du procès-verbal descriptif des biens saisis et des conditions économiques du marché, il paraît légitime de fixer, en l’absence de contestation de la part du créancier poursuivant, à la somme de 140 000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable sur autorisation de justice et notamment des dispositions de l’article R 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, prévoyant que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente

En application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 55 du décret, devenu l’article R 322-22, le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, qu’il doit rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Il y a également lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations ainsi que sur justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

Les frais préalables de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant, qui devront être taxés conformément aux dispositions de l’article R 322-21, seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

L’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 11 décembre 2025 à 9 heures, en application de l’alinéa 3 de l’article R 322-21, pour s’assurer de la réalisation de la vente, dans les termes de la loi et du cahier des conditions de vente.

Sur la demande relative à la procédure de distribution et sur les dépens

En application des dispositions de l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution, hormis ceux des contestations ou réclamations, seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, étant précisé que les honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix ne sont pas des frais de justice (avis de la Cour de Cassation du 18 octobre 2010) et ne peuvent donc pas être prélevés par priorité sur le prix de vente. La deuxième chambre de la cour de cassation dans un arrêt du 25 septembre 2014 n° 13-15.597 a confirmé cet avis, en considérant que « le juge pouvait d’office écarter la production afférente aux honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix comme ne ressortant pas des frais visés à l’article R 331-2 du code des procédures civiles d’exécution ».

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants, R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière ;

Constate que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Provence Côte d’Azur poursuit la saisie immobilière au préjudice de [U] [M] pour une créance liquide et exigible, en principal, intérêts au taux contractuel de 1,80 % sur la somme de 109.041,46 euros et au taux légal majoré sur la somme de 14.071,01 euros et accessoires, à la somme de 122 917,44 € et 15 183,93 € son total 138.168,37 euros, jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers saisis au préjudice de [U] [M] sis dans les parties divises et indivises d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], sis à [Localité 5] (Alpes-Maritimes), [Adresse 6], cadastré section DI numéro [Cadastre 3], pour 10 a 66 ca, objet d’un état descriptif de division règlement de copropriété publié le 2 mars 1960 volume 4566 numéro 2, à savoir :

— le lot n° 66 consistant dans un appartement au 2e étage avec les 508/13.896èmes des parties communes ;

— le lot numéro 96 consistant dans une cave au sous-sol (quote-part indéterminée de la propriété du sol et des parties communes) ;

Fixe à la somme de 140.000 euros le prix en deçà duquel ces biens immobiliers ne pourront pas être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

Rappelle qu’en application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant ;

Dit que les frais de poursuite préalables devront être soumis à taxe en application de l’article R 322-21 et qu’ils seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente en sus des émoluments de la SELARL Cabinet [F], constituée aux intérêts de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Provence Côte d’Azur,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 11 décembre 2025 à 9 heures et qu’à cette audience, le juge ne pourra, le cas échéant, accorder un délai supplémentaire que, si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder 3 mois ;

Dit que, conformément à l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, à l’exclusion des honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, lesquels ne sont pas des frais de justice ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL Cabinet [F] pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION