TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01546 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JIAD

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Janvier 2026

[R] [P]

[E] [W]

C/

[L] [Y] [S]

[X] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [R] [P]

Mme [E] [W]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [R] [P]

Mme [E] [W]

M. [L] [Y] [S]

Mme [X] [S]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [P]

né le 18 Août 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représenté par Madame [E] [W], régulièrement munie d’un pouvoir

Madame [E] [W]

née le 02 Juillet 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [Y] [S]

né le 03 Mars 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [X] [S]

née le 26 Décembre 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [C] [I], Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Octobre 2025

Date des débats : 07 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 07 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 octobre 2021, Monsieur [R] [P] et Madame [E] [W] ont donné à bail à Monsieur [L] [Y] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 477 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 9 euros.

Madame [X] [S] s’est portée caution solidaire du locataire par acte du 10 janvier 2021.

Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 27 janvier 2025, Monsieur [P] et Madame [W] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2.789 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice remis en date des 2 et 8 avril 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 3 avril 2025, Monsieur [P] et Madame [W] ont fait assigner Monsieur [S] et Madame [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins de :

— résiliation du bail,

— expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— séquestration des objets mobiliers en la forme accoutumée,

— être autorisés à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou de tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents,

— condamnation solidaire au paiement :

* de la somme en principal de 2.619 euros représentant les loyers et charges demeurés impayés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2025,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 487 euros en principal et sur laquelle viendront s’imputer les versements effectués jusqu’à son départ effectif,

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

* de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 7 octobre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Madame [E] [W] dûment munie d’un pouvoir de représentation pour Monsieur [P], sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 2.717,53 euros, arrêtée au 6 octobre 2025. Ils ajoutent que le loyer est payé tous les mois mais que, Monsieur [Y] [S] n’a pas produit le justificatif de la souscription d’une assurance habitation.

Monsieur [Y] [S], comparant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du montant du loyer. Il explique avoir fourni l’attestation d’assurance contre les risques locatifs le 30 septembre 2025 et en apporte la preuve sur son téléphone à l’audience. Au soutien de sa demande en paiement, il explique percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 1.300 euros par mois.

Madame [X] [S] est représentée à l’audience par son fils, Monsieur [Y] [S] dûment muni d’un pouvoir.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs produisent notamment aux débats :

— le contrat de bail du 16 octobre 2021,

— le commandement de payer du 24 janvier 2025, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2.789 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2025 inclus,

— le décompte locatif portant sur la période de novembre 2022 à décembre 2024 inclus joint dans le commandement de payer,

— un décompte locatif actualisé au 6 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2.717,53 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [Y] [S] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative, mais dans les dépens s’ils sont justifiés ; de sorte que la dette locative en principal s’élève à la somme de 2.284 euros (calculée comme suit : 2.717,53 euros – 433,53 euros représentant le coût des actes de commissaire de justice injustement mis au débit du compte locatif), selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Par conséquent, Monsieur [Y] [S] sera condamné à payer à Monsieur [P] et Madame [W] la somme de 2.284 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° Le montant mensuel du loyer et des charges,

3° Le décompte de la dette,

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Monsieur [Y] [S] par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025 et portant sur la somme en principal de 2.789 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, bien que le locataire ait effectué plusieurs règlements dans ce délai de deux mois pour un montant total de 1.144 euros, ces derniers ne permettent pas d’apurer l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges échues durant ce délai.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 24 mars 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [Y] [S] sollicite des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de mensualités à hauteur de 100 euros en sus des échéances courantes de loyer et charges.

En outre, les parties s’accordent sur une reprise des paiements des loyers et charges courants par Monsieur [Y] [S] et il ressort effectivement du décompte locatif actualisé produit aux débats que, depuis l’échéance de mai 2025, Monsieur [S] [Y] a repris le paiement en intégralité des échéances courantes de loyer et charges et ce, avant versement des aides au logement.

Dès lors, Monsieur [Y] [S] apparaît en situation d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [Y] [S] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et que, Monsieur [Y] [S] apparaît en situation d’apurer sa dette locative, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés à Monsieur [Y] [S] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Monsieur [Y] [S] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois.

Par ailleurs, en cas d’expulsion de Monsieur [Y] [S], les bailleurs seront autorisés à recourir à un organisme de protection des animaux en cas de présence d’animaux dans le logement pour procéder à leur mise en fourrière.

Monsieur [Y] [S] devra dans ce cas payer aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme de mars 2025, soit à la somme de 487 euros, compter du 24 mars 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, Monsieur [P] et Madame [W] ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, ils ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige (soit au 10 octobre 2021), lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non-équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [S] s’est portée caution solidaire de Monsieur [Y] [S] dans le cadre du bail conclu par ce dernier avec Monsieur [P] et Madame [E] [W] portant sur les lieux sis [Adresse 4], par engagement de caution solidaire du 10 octobre 2021 afin de garantir les bailleurs pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu du bail et ce, pour une durée indéterminée.

En outre, l’acte de cautionnement comprend les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et il résulte du bail que celui-ci a été établi en trois exemplaires.

Dès lors, le cautionnement de Madame [S] est valable.

Au surplus, le commandement de payer délivré le 24 janvier 2025 au locataire a bien été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, soit dans le délai légal de 15 jours prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [Y] [S] et Madame [S] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues par le premier et ce, conformément à l’engagement de caution en date du 10 octobre 2021 portant notamment sur le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais de procédure dus par le locataire, soit à la somme de 2.284 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation, des dépens et des frais irrépétibles.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [S] et Madame [S], parties succombantes au litige, seront condamnés solidairement au paiement des dépens de la présente instance.

Faute pour Monsieur [P] et Madame [W] de justifier des frais irrépétibles éventuellement avancés, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Y] [S] et Madame [X] [S] à payer à Monsieur [R] [P] et Madame [E] [W] la somme de 2.284 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [L] [Y] [S] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 22 mensualités de 100 euros et une 23ème du solde de la dette, intérêts et frais, la première mensualité étant exigible dans le mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date du 16 octobre 2021, entre d’une part Monsieur [R] [P] et Madame [E] [W] et d’autre part, Monsieur [L] [Y] [S] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à la date du 24 mars 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Monsieur [L] [Y] [S] reste tenu du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Monsieur [L] [Y] [S] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [Y] [S] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;

AUTORISE, en cas d’expulsion de Monsieur [L] [Y] [S], Monsieur [R] [P] et Madame [E] [W] à solliciter les services de la Société de Protection des Animaux ou de tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents ;

DIT que Monsieur [L] [Y] [S] et Madame [X] [S] devront dans ce cas payer solidairement à Monsieur [R] [P] et Madame [E] [W] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, fixée à la somme de 487 euros, à compter du 24 mars 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] et Madame [E] [W] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires formées par les parties ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Y] [S] et Madame [X] [S] au paiement des dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [P] et Madame [E] [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION