TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/07909

N° Portalis 352J-W-B7G-CXLW7

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDERESSE

La SCI E.M. A, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Julien MALLET de l’AARPI MVA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0905

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société RÉGIE GUILLON, SAS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Adrien VERCKEN de la SELARL CABINET Adrien VERCKEN Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0566

Monsieur [U] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0051

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07909 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXLW7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La SCI EMA est propriétaire d’un appartement, occupé par Monsieur et Madame [I], associés et gérants de la SCI, situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à Paris 8ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 4 avril 2019, Monsieur et Madame [I] ont déclaré subir un dégât des eaux, qui a provoqué l’effondrement d’une partie de leur plafond, en provenance de l’appartement situé au-dessus, au 6ème étage du même immeuble, appartenant à Monsieur [U] [D].

Par actes d’huissier de justice en date des 6 et 15 mai 2019, la SCI EMA a fait assigner en référés-expertise Monsieur [U] [D] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 8ème.

Par ordonnance en date du 28 juin 2019, le juge des référés de [Localité 1] a ordonné une mesure expertise judiciaire confiée à Monsieur [E] [V] avec mission habituelle en la matière.

L’expert a déposé son rapport le 23 décembre 2020.

En ouverture de rapport, par actes de commissaire de justice en date des 9 et 10 mars 2021, la SCI EMA a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [U] [D] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 8ème en indemnisation de leurs préjudices subis (procédure enregistrée sous le numéro RG 21/03857).

Les parties se sont engagées dans une médiation (qui n’a pas abouti à un accord). L’affaire a fait l’objet d’une radiation le 2 juin 2022, puis la procédure a fait l’objet d’une réinscription au rôle du tribunal le 11 octobre 2022 par mentions aux dossiers (sous le numéro RG 22/07909).

Le 21 novembre 2022, Monsieur [U] [D] a cédé son bien immobilier à la société JMH PATRIMOINE. Cette dernière est intervenue volontairement à l’instance selon conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, la SCI EMA demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [V], Expert,

Vu les notes aux parties,

Vu les dires transmis par les parties à Monsieur [V], Expert,

Vu les pièces versées aux débats,

Recevoir la société SCI EMA en son argumentation,

Y faisant droit,

A titre principal,

Dire et juger Monsieur [D] responsable des préjudices subis par la SCI EMA sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

A titre subsidiaire,

Dire et juger Monsieur [D] responsable des préjudices subis par la SCI EMA sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage,

En conséquence,

Condamner Monsieur [D] à payer à la société SCI EMA les sommes suivantes :

• 41.627,17 euros, au titre du préjudice de jouissance subi arrêté au 23 avril 2021,

• 7.075,61 euros TTC au titre du préjudice matériel de remise en état de la salle à manger,

• 168,20 euros TTC au titre de la consommation électrique liée aux dommages,

• 810,65 euros TTC au titre du nettoyage du tapis,

• 3.503,50 euros TTC au titre de la consommation électrique liée aux dommages,

• 1.440 euros TTC au titre des honoraires du cabinet CD,

• 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et d’agrément,

• 4.000 euros au titre du doublement de la prime d’assurance,

En tout état de cause,

Dire et juger la société JMH PATRIMOINE responsable des préjudices subis par la SCI EMA sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Condamner en conséquence la société JMH PATRIMOINE à payer à la société SCI EMA la somme de 10.000 euros,

Juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal capitalisé, à compter de la date de la présente assignation,

Débouter Monsieur [D] et la société JMH PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Rappeler en tant que de besoin que le jugement à intervenir bénéficiera de l’exécution provisoire, nonobstant appel,

Condamner in solidum Monsieur [D] et la société JMH PATRIMOINE à payer à la société

SCI EMA la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [D] et la société JMH PATRIMOINE aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2024, Monsieur [U] [D] et la société JMH PATRIMOINE demandent au tribunal :

Vu les pièces communiquées,

Vu le rapport de l’expertise judiciaire,

Vu les notes aux parties,

Vu les dires transmis par les parties à l’expert judiciaire,

Vu les dispositions du code civil et notamment ses articles 1303 et suivants,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter la SCI EMA de l’intégralité de ses conclusions, prétentions, fins et demandes dirigées contre Monsieur [D] et la société JMH PATRIMOINE,

Donner acte à Monsieur [D] et à la société JMH PATRIMOINE de ce que les travaux d’étanchéité des pièces d’eau et de la cuisine, tels que préconisés et validés par l’expert judiciaire, ont été effectués et réceptionnés,

Débouter la SCI EMA de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation, car non justifiées et/ou déjà remboursées par son assurance,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elles sont formées contre Monsieur [D] et la société JMH PATRIMOINE,

Condamner la SCI EMA à payer à Monsieur [D] et à la société JMH PATRIMOINE la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner en tous les dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 8ème demande au tribunal :

Constater qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4],

Prendre acte que syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris (75008) s’en rapporte à la décision du Tribunal,

Condamner tous succombants à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mai 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience en juge rapporteur du 27 novembre 2025, a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Motifs de la décision :

I – Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI EMA

La SCI EMA recherche la responsabilité de Monsieur [U] [D] à titre principal sur le fondement de l’article 1240 du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Elle recherche également la responsabilité de la société JMH PATRIMOINE sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Elle fait valoir en substance que :

— l’expert judiciaire a pu constater la réalité des dommages allégués et a précisé que ces désordres provenaient de l’absence d’étanchéité de l’appartement de Monsieur [U] [D],

— s’agissant du fondement des troubles anormaux de voisinage, son appartement a subi d’importants désordres en raison de dégâts des eaux en provenance de l’appartement de Monsieur [U] [D] et l’expert a relevé une dégradation significative du plafond et de son revêtement, effondré par endroit, des points de moisissure, des cloques et des débris de peinture dus à l’humidité,

— les occupants de l’appartement, représentants de la SCI EMA, ont subi un préjudice de jouissance portant sur un cinquième de l’appartement devenu inhabitable ; le trouble généré apparaît donc excessif tant dans sa durée que dans son intensité et dépasse les inconvénients normaux de voisinage,

— un nouveau dégât des eaux est intervenu le 18 juin 2023 occasionnant de nouveaux désordres ce qui est révélateur d’un manque de sérieux et de diligence de Monsieur [U] [D] dans la gestion de son bien,

— concernant la société JMH PATRIMOINE qui a acquis l’appartement de Monsieur [U] [D] le 21 novembre 2022, un nouveau dégât des eaux est survenu le 18 juin 2023 alors qu’à cette date, elle était déjà propriétaire dudit appartement ; ce nouveau trouble vient s’ajouter au précédent du 4 avril 2019 ; l’anormalité de ce trouble est établie, dès lors que celui-ci vient endommager matériellement une autre pièce du logement de la SCI EMA, inscrivant dans une durée d’autant plus excessive la problématique d’étanchéité du logement situé au-dessus et appartenant désormais à la société défenderesse,

— l’assureur de la SCI EMA a mandaté un expert qui a confirmé que l’origine de ce nouveau sinistre est consécutive à un débordement d’un appareil à effet d’eau situé dans la cuisine de l’appartement de la société JMH PATRIMOINE.

Concernant ses préjudices, la SCI EMA sollicite l’indemnisation de :

— un préjudice de jouissance à hauteur de 37.005 €, la SCI EMA évaluant finalement son préjudice à la somme de 20.069,21 € après déduction de l’indemnisation versée par l’assureur pour un montant de 16.935,79 € TTC,

— la remise en état de la salle à manger évaluée à la somme de 7.075,61 € TTC,

— la consommation électrique liée aux dommages pour le montant de 168,20 € TTC,

— le nettoyage du tapis Sali à l’occasion du dégât des eaux pour une somme de 810,65 € TTC,

— un préjudice lié aux mesures conservatoires et d’assèchement pour un montant de 3.503,50 € TTC,

— un préjudice moral évalué à 10.000 €,

— outre un préjudice de 10.000 € en raison du trouble anormal de voisinage concernant le dégât des eaux du 18 juin 2023.

Enfin, la société demanderesse sollicite l’indemnisation du doublement de la prime d’assurance à hauteur de 4.000 € en raison de la carence fautive de Monsieur [U] [D], outre la somme de 1.440 € TTC au titre des frais avancés pour les besoins de l’expertise.

Monsieur [U] [D] et la société JMH PATRIMOINE répondent que :

— à titre liminaire, les désordres allégués par la SCI EMA résultent du dégât des eaux du 4 avril 2019 ; les dégâts des eaux antérieurs ne font pas partie de la mission de l’expert ; par ailleurs, ce dernier a reconnu que tous les dommages antérieurs ont fait l’objet d’une remise en état prise en charge par l’assureur de la SCI EMA qui a été indemnisée et sont sans lien avec le dégât des eaux du 4 avril 2019,

— Monsieur [U] [D] a fait réaliser, sur devis validé par l’expert judiciaire, les travaux d’étanchéité des salles d’eau et de la cuisine de son appartement ; il en justifie par la production de la facture en date du 6 mai 2021 (pièce n° 6) ; la demande de la SCI EMA de le voir condamner sous astreinte à réaliser les travaux devra donc être rejetée,

— sur le préjudice de jouissance, la validation par l’expert de la demande de la SCI EMA est contestable car cette dernière ne justifie à aucune moment en quoi elle aurait été empêchée d’utiliser la pièce du séjour pendant la phase de séchage ou la phase consécutive à l’achèvement des travaux ; Monsieur [I] ne produit aucun élément qui viendrait démontrer qu’il est producteur de cinéma, qu’il aurait eu l’habitude de recevoir à des fins professionnelles ses relations de travail à diner et qu’il aurait été contraint en raison des fuites d’inviter ses relations au restaurant,

— par ailleurs, l’expert n’a pas retenu que l’entrée faisait partie de l’évaluation du préjudice de jouissance ; au contraire, il a rejeté l’inclusion de l’entrée dans le préjudice de jouissance (page 12 du rapport d’expertise) ; de plus, la SCI EMA ne verse aucune pièce de nature à justifier de sa demande,

— sur les demandes de remise en état de la salle à manger, la facture produite par la SCI EMA a été validée par l’expert ; toutefois, la société demanderesse a été indemnisée par son assureur de son entier préjudice pour un montant de 16.935,79 € ; elle ne peut donc pas être indemnisée deux fois ; il en est de même s’agissant de la demande de remboursement du nettoyage du tapis,

— concernant les demandes relatives au paiement des frais d’assèchement et au doublement de la prime d’assurances, ces demandes ne sont pas justifiées et la preuve du lien de causalité avec les désordres, objet du présent litige, n’est pas rapportée ; en outre la demande en paiement des frais avancés par la demanderesse n’est pas non plus justifiée puisque les services d’un technicien conseil au cours des opérations d’expertise relèvent d’un choix personnel et de confort.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Un constat d’huissier, établi le 8 avril 2019, a relevé s’agissant de l’appartement du 5ème étage, appartenant à la société EMA :

« Dans la salle à manger, le plafond est dégradé. Sur une large zone, le revêtement toile de verre/enduit/peinture est tombé. Des lambeaux de revêtement pendent du plafond.

Je relève de nombreuses cloques, boursouflures et écaillements de peinture.

J’effectue quelques mesures à l’aide de mon testeur d’humidité de marque « MAC ALLISTER », modèle « M-HD100LCD », référencé « 608852 », sur l’ensemble de la zone dégradée, le taux indiqué est de 100 %. En périphérie, le taux descend, entre 100 % et 25 %.

A proximité de la façade, je note des zones ponctuées de points de moisissure.

En partie haute du mur côté façade extérieure, je relève la présence de cloques.

J’effectue quelques mesures à l’aide de mon testeur d’humidité de marque « MAC ALLISTER », modèle « M-HD100LCD », référencé « 608852 », à l’intérieur de cette zone, et à l’intérieur de la corniche, le taux indiqué est de 100 %.

Au sol, je relève la présence de nombreux débris enduit/peinture ».

Concernant l’appartement des défendeurs situé au 6ème étage, le constat d’huissier mentionne : « Je note la présence de plusieurs alimentations et évacuation d’eau. Au sol, je note l’absence de revêtements. Le mélange sable et terre est à l’état brut. Au toucher, le sol est trempé ».

Par la suite, les désordres faisant l’objet du présent litige sont également décrits en pages 4 et 5 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] [V] déposé le 23 décembre 2020.

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

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En premier lieu, il convient de relever que l’expert indique que le périmètre de sa mission a été débattu devant lui au cours de la première réunion d’expertise. L’expert a conclu sur ce point que : « il m’apparaît clairement que les désordres allégués résultent de l’évènement du 4 avril 2019. Les pièces communiquées lors de l’assignation concernent principalement cet évènement et ses suites.

Les dégâts des eaux antérieurs sont cités à titre contextuel et pour justifier de la demande exprimée de vérification intégrale du réseau de plomberie et des étanchéités de l’appartement de M. [D].

En conséquence, je considère que ma mission porte sur les désordres et préjudices résultant de l’évènement du 4 avril 2019 ».

Ainsi, les désordres constatés par l’expert sont uniquement ceux dus au sinistre du 4 avril 2019 et non aux précédents sinistres.

En second lieu, s’agissant de ces désordres, l’expert relève que :

— « plusieurs fuites ont été trouvées, trouvant leurs origines dans les salles de bains et toilettes des époux [D] », (désordres n° 1),

— « la pièce qui fait office de bureau et salle-à-manger est d’une surface de 24 m² [rectifiée à 24,80 m² à la suite d’un dire adressé à l’expert par la demanderesse]. […] le plafond est endommagé sur 2/3 de sa surface. Les dommages se prolongent au niveau d’un haut de mur, toujours dans la même pièce », (désordres n° 2),

— « en parties communes, un mur de la cage d’escalier […] est endommagé sur environ 1 m² (dommages hors mission) » (désordres n° 3).

L’expert expose également avoir réalisé plusieurs mesures d’humidité sur le plafond et les hauts murs et note que « le plafond, initialement revêtu d’une toile à enduire, a été dépouillé sur environ deux tiers de sa surface. Sur la partie mise à nu, j’observe des traces d’anciennes fissures ».

Enfin, l’expert conclut, s’agissant des désordres, que « les dommages allégués dans l’assignation sont bien réels. Ils consistent en d’importants dégâts dans une pièce à usage de bureaux et de réception. Lors de la première réunion d’expertise, j’ai pu constater à la fois la réalité des dommages et l’existence de fuites toujours actives au plafond de la pièce ».

La matérialité des désordres allégués est donc établie.

S’agissant de l’origine de ces désordres, l’expert indique tout d’abord que, s’agissant des désordres n° 1 dans les salles de bains, ces désordres « ne semblent pas résulter des mêmes causes que ceux qui ont concerné le bureau / salle à manger ». Ces désordres n’ont pas fait l’objet d’une extension de la mission de l’expert et ne sont donc pas entrés dans le champ de cette mission.

Ensuite, concernant les désordres n° 3 affectants les parties communes, l’expert expose que ces désordres proviennent des mêmes causes que ceux qui ont concerné le bureau / salle à manger. Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’a pas souhaité que la mission de l’expert soit étendue aux dommages qu’il a subi. Dès lors, l’expert a considéré ces dommages comme étant hors de sa mission. D’ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande à ce titre dans le cadre de la présente procédure.

Enfin, sur les désordres n° 2 affectants le bureau / salle à manger du logement de la SCI EMA, l’expert relève s’agissant de la cause de ces désordres que : « la cuisine de M. et Mme [D] est à l’origine d’une infiltration d’eaux permanente dont j’ai pu mesurer les conséquences, à la fois dans l’appartement de la SCI EMA et en parties communes. Ces infiltrations résultent d’un revêtement de sol absent dans certaines zones et inadapté ailleurs. Le moindre écoulement au sol pénètre donc dans le plancher et vient endommager les aménagements de la demanderesse. Selon le cas, les fuites peuvent être mineures ou majeures. On peut considérer qu’elles sont permanentes ».

L’expert précise en outre avoir examiné les salles de bains et toilettes de l’appartement de M. [D] à la demande des parties et a constaté « l’absence de toute étanchéité dans les différentes pièces d’eau : salle de douche, salle de bain, deux toilettes ». Toutefois, l’expert exclut cette absence d’étanchéité comme cause des désordres, objet du présent litige, en expliquant que « la salle de douche de M. et Mme [D] est proche de la cuisine. Elle a pu jouer un rôle dans les désordres allégués. Mais le lien de causalité est incertain. Par ailleurs, je ne peux établir aucun lien de causalité entre les désordres allégués dans l’assignation et l’état d’étanchéité de la salle de bain et des deux toilettes ».

Dans ces conditions, il convient de retenir que les désordres relevés dans l’appartement de la SCI EMA (au niveau de bureau / salle à manger) ont pour cause des infiltrations d’eaux permanentes provenant de la cuisine du logement de Monsieur [U] [D].

1-2 Sur la responsabilité de Monsieur [U] [D] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

Par ailleurs, l’article 544 du code civil dispose que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles ses locataires.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Dès lors qu’un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l’existence (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).

En l’espèce, la SCI EMA recherche à titre principal la responsabilité de Monsieur [U] [D] sur le fondement de la responsabilité civil délictuelle pour faute, qui impose de démontrer l’existence d’une faute de la part du défendeur en application de l’article 9 du code de procédure civile qui dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Si, aux termes de ses dernières écritures, la SCI EMA vise l’article 1240 du code civil, comme fondement d’une demande en réparation des préjudices subis, elle ne développe aucun moyen de droit et de fait en application de ce texte, ses conclusions évoquant seulement les conclusions du rapport d’expertise relatives à l’imputabilité des désordres au défendeurs.

Ainsi, si le rapport d’expertise mentionne l’existence de désordres résultant de l’absence d’étanchéité de la cuisine de l’appartement de Monsieur [U] [D] (étant rappelé que l’expert exclut l’absence d’étanchéité des salles de bains et toilettes au titre des causes des désordres, objet du présent litige), ces constatations techniques issues du rapport d’expertise judiciaire ne permettent pas à elles-seules d’établir l’existence d’une faute délictuelle de nature à engager la responsabilité des parties susvisées sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par ailleurs, outre le fait qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de procéder à des qualifications juridiques et qu’il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, s’il engage une action sur le fondement de l’article 1240 du code civil susmentionné, le constat d’une absence d’étanchéité n’est pas en lui-même révélateur d’une faute, a fortiori pour des profanes en matière de construction.

De plus, il sera relevé que la SCI EMA ne détermine ou ne définit pas, aux termes de ses dernières écritures, la faute qu’elle reproche au défendeur dont elle recherche la responsabilité, alors qu’il lui appartenait d’énoncer les moyens de fait démontrant les fautes de nature à engager la responsabilité de Monsieur [U] [D] (ex. : Cour d’appel d'[Localité 5], 3ème chambre A, 5 septembre 2005, n° RG 05/20597).

Ce fondement de responsabilité ne sera donc pas retenu.

A titre subsidiaire, la SCI EMA invoque, au soutien de ses demandes indemnitaires, le trouble anormal de voisinage.

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

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Il ressort des éléments de la procédure, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, que les désordres affectant le logement appartenant à la SCI EMA se caractérisent par des infiltrations d’eau permanente qui affectent le plafond et les parties hautes des cloisons et des murs adjacents du bureau / salle à manger, ce qui caractérise l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Ces désordres proviennent de l’absence d’étanchéité de la cuisine du logement appartenant à Monsieur [U] [D].

Dans ces conditions, la responsabilité objective de Monsieur [U] [D], en sa qualité de copropriétaire au moment où se sont révélés les désordres constatés, sera retenue.

1-3 Sur la responsabilité de la société JMH PATRIMOINE :

La SCI EMA recherche la responsabilité de la société JMH PATRIMOINE sur le fondement des troubles anormaux du voisinage en indiquant qu’un nouveau dégât des eaux est survenu le 18 juin 2023 provenant du logement du 6ème étage et alors que la société défenderesse était devenu propriétaire de ce logement. Elle demande dès lors l’indemnisation du préjudice subi résultant de ce sinistre.

Il ressort des éléments de la procédure que la société JMH PATRIMOINE a acquis le logement de Monsieur [U] [D] le 21 novembre 2022.

L’expert retient une fin des désordres 30 jours après la date d’achèvement des travaux de la cuisine de Monsieur [U] [D]. Ce dernier produit au débat un procès-verbal de réception de ces travaux au 23 avril 2021, il y a lieu de considérer que la fin des désordres du sinistre survenu le 4 avril 2019 peut être fixée au 23 mai 2021.

A cette date, les fuites avaient cessé et la société JMH PATRIMOINE n’était pas propriétaire du logement litigieux.

S’agissant du sinistre survenu le 18 juin 2023, la SCI EMA produit un constat amiable de dégâts des eaux signé ainsi qu’un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances de ce sinistre dans lequel il est indiqué que la cause de celui-ci « réside en un débordement d’appareil à effet d’eau résultant d’une fuit sur le frigidaire américain dans le logement » de la SCI JMH PATRIMOINE.

Il résulte de ces éléments que la cause du sinistre survenu en 2023 n’est pas en lien avec les désordres survenus en 2019, objet du présent litige.

Par ailleurs, le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages du 15 novembre 2023 produit en pièce n° 60 par la demanderesse a été établi de manière non contradictoire puisque la société JMH PATRIMOINE n’a pas été convoquée à la réunion d’expertise organisée par le cabinet Polyexpert, mandaté par l’assureur de la SCI EMO, ALIANZ, en date du 15 novembre 2023.

Aucun autre élément technique objectif n’est produit par la demanderesse afin de corroborer l’existence des désordres subis, les causes de ceux-ci ou encore le lien de causalité susceptible d’exister entre les désordres allégués et l’appartement de la société JMH PATRIMOINE.

Dès lors, en l’absence d’expertise judiciaire ou amiable contradictoire qui serait corroborée par divers éléments techniques, ce seul procès-verbal n’est pas suffisant à lui-seuls à rapporter la preuve que les désordres constatés sont en lien direct et certain avec le logement de la société JMH PATRIMOINE.

Enfin et au surplus, aucun élément ne permet de démontrer le caractère anormal du trouble allégué.

Dans ces conditions, la SCI EMA sera déboutée de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société JMH PATRIMOINE.

1-4 Sur les préjudices :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure et des pièces produites en demande par la SCI EMA, il convient de retenir, au titre des préjudices, comme justifiés et directement en lien avec les désordres d’infiltrations subis, les sommes suivantes :

1 – au titre du préjudice de jouissance :

Il est constant que le juge doit évaluer le préjudice dont il constate l’existence. Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice dont ils justifient de l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments (Ass. plén., 26 mars 1999, n° 95-20.640, Bull n 3 ; Ch. Mixte, 6 septembre 2002, n 98-22.981, Bull n 3).

Ils choisissent la méthode et le mode de calcul qui leur paraissent les mieux appropriés (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-21.920, 10 octobre 2019, n° 18-19.855) et ne sont pas tenus de préciser les éléments qui ont servi à leur évaluation (ex. : Com. 5 juillet 2017, n° 16-12.836).

En l’espèce, la SCI EMA sollicite la somme de 41.627,17 € au titre du préjudice de jouissance subi arrêté au 23 avril 2021, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, mais en réduisant le montant réclamé à la somme de 20.069,21 € après déduction d’une indemnité versée par son assureur (37.005 € estimation du préjudice de jouissance total – 16.935,78 € montant de l’indemnisation versée par l’assurance de la demanderesse).

Cette demande est contestée en défense, bien que son évaluation ait été validée par l’expert en répondant aux dires de toutes les parties.

Ainsi, l’expert retient d’abord l’existence d’un préjudice de jouissance dans le bureau / salle à manger et exclut tout préjudice de jouissance au niveau de l’entrée de l’appartement. En effet, aucun dommage n’a été constaté dans l’entrée.

Il est justifié par l’expert et par les pièces produites en demande de la superficie de cette pièce à hauteur de 24,80 m² et de la valeur locative de 34,85 €/m².

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07909 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXLW7

L’expert retient ensuite deux périodes pour le préjudice de jouissance subi par la demanderesse à savoir :

— période n° 1 : une durée de trois mois d’impossibilité totale d’utilisation de la pièce bureau / salle à manger correspondant à une période de séchage. Ce préjudice de jouissance est justifié.

— période n° 2 qui suit et qui correspond à un préjudice de jouissance de 80 % de la pièce en question, courant du 4 avril 2019 jusqu’au 23 avril 2021 (réalisation des travaux dans le logement de Monsieur [U] [D]).

S’agissant de ce préjudice de jouissance, il est fondé sur le fait que la pièce sinistrée avait avant tout une fonction de réception selon les déclarations de la demanderesse. L’expert précise que l’affirmation selon laquelle la pièce a une fonction de réception est confirmée « par l’aspect général de la pièce et par son ameublement de prestige » et indique que les désordres ont rendu toute usage de réception impossible ce qui justifie pour lui un taux de 80 %.

La SCI EMA soutient encore aux termes de ses dernières écritures que Monsieur [I], occupant du logement, est producteur de cinéma, qu’il avait l’habitude de recevoir à des fins professionnelles ses relations de travail à dîner chez lui et qu’il a été contraint d’inviter ces gens au restaurant depuis le sinistre subi.

Cependant, la SCI EMA ne produit aucun élément venant confirmer ces affirmations et le seul fait que la pièce présente un ameublement prestigieux, comme le relève l’expert, n’est pas suffisant à démontrer la fonction de réception de cette pièce. Dès lors que cette preuve n’est pas rapportée, il n’est pas justifié d’appliquer un taux de 80 % au titre de ce préjudice de jouissance.

Il ressort du plan du logement de la SCI EMA produit que le bureau / salle à manger est de 24,80 m², ce qui représente sur une surface totale de 158,60 m² un pourcentage de 15,63 %.

Ainsi, si le préjudice de jouissance de la SCI EMA apparaît incontestable en son principe, cette dernière ne justifie pas des éléments suffisants permettant de rapporter la preuve du quantum de sa demande.

Ce préjudice de jouissance sera donc justement évalué comme suit :

— période n° 1 : 3 mois x 24,80 m² x 34,85 €/m² = 2.592,84 €,

— période n° 2 : 23 mois x 24,80 m² x 34,85 €/m² x 15,63 % = 3.107 €,

Soit un total de 5.699,84 €.

Il est justifié par la SCI EMA de l’indemnisation versée par son assureur à hauteur de 16.935,79 euros TTC tous préjudices confondus et à hauteur de la somme de 3.840 € au titre de la perte d’usage.

Il convient donc de condamner Monsieur [U] [D] à payer à la SCI EMA la somme de 5.699,84 € – 3.840 € = 1.859,84 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non de la date de l’assignation, s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

La SCI EMA sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice de jouissance.

2 – au titre des travaux de remise en état de la salle à manger :

La SCI EMA sollicite la somme de 7.075,61 € TTC selon devis de la société BAFARA produit aux débats et validé par l’expert.

Il convient de relever que Monsieur [U] [D] a produit un devis à l’expert pour la remise en état de la salle à manger de la demanderesse pour un montant moindre d’environ 2.000 €.

L’expert n’a pas retenu ce devis expliquant qu’il ne s’agissait pas d’une remise en l’état à l’identique puisque ce devis ne prévoyait pas la mise en place d’une toile de verre au plafond comme elle existait avant le sinistre, ce que prévoyait le devis de la demanderesse.

Dans ces conditions, le préjudice matériel correspondant au coût de remise en état de la salle à manger sera évalué à la somme de 7.075,61 € TTC.

Comme pour le préjudice de jouissance, il convient de souligner que l’assureur de la SCI EMA l’a indemnisé de ce préjudice à hauteur du montant de 7.075,75 € TTC.

Dès lors, en application du principe de la réparation intégrale du préjudice et de l’interdiction de la double indemnisation, la SCI EMA sera déboutée de ce chef de demande.

3 – au titre de la consommation électrique liée au dommage, du nettoyage du tapis Sali, des mesures de conservatoires et d’assèchement :

La SCI demande la condamnation de Monsieur [U] [D] au paiement des sommes de :

—  168,20 euros TTC au titre de la consommation électrique liée aux dommages,

—  810,65 euros TTC au titre du nettoyage du tapis,

—  3.503,50 euros TTC au titre des mesures conservatoires et d’assèchement.

Ces préjudices ont été retenus et validés par l’expert comme étant en lien avec les désordres, objet de la présente procédure. Ils sont donc justifiés.

Toutefois, sauf en ce qui concerne la consommation électrique liée aux dommages, la SCI EMA a déjà été indemnisée de ces chefs de préjudice par son assureur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [D] à payer à la SCI EMA la somme de 168,20 euros TTC au titre de la consommation électrique liée aux dommages, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non de la date de l’assignation, s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

En application du principe de la réparation intégrale du préjudice, interdisant une double indemnisation, la SCI EMA sera déboutée de ses demandes indemnitaires formées au titre du nettoyage du tapis et au titre des mesures conservatoires et d’assèchement.

4 – au titre du préjudice moral :

La SCI EMA soutient avoir subi un préjudice moral car elle a été victime à cinq reprises de dégâts des eaux dont l’origine se situe dans l’appartement de Monsieur [U] [D], en raison de l’état des sols ainsi que des étanchéités. Elle rappelle avoir subi par la suite, le 18 juin 2023, un nouveau dégât des eaux dont l’origine réside une fois de plus dans l’appartement du 6ème étage. Elle demande à ce titre une indemnisation de 10.000 € à ce titre.

Monsieur [U] [D] conteste ce poste de préjudice.

Comme énoncé précédemment, seuls les désordres résultant du sinistre du 4 avril 2019 font l’objet du présent litige. Par ailleurs, il n’est pas démontré par la demanderesse que les sinistres précédents, évoqués par elle, sont imputables aux mêmes causes ni à Monsieur [U] [D].

De même, aucun élément ne vient établir que le sinistre déclaré en 2023 est imputable à Monsieur [U] [D], et ce d’autant qu’il n’était plus propriétaire du bien à ce moment-là.

En outre, la SCI EMA ne produit aucun élément venant démontrer la réalité du préjudice moral allégué et le quantum sollicité.

De plus, il est constant que le préjudice moral d’une personne morale correspond précisément à une atteinte à son image (ex. Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 septembre 2018, n° RG 15/16712), sa réputation, sa crédibilité (ex. : Cour d’appel de Chambéry, 2ème chambre, 24 juin 2021, n° RG 19/00176) ou son objet statutaire, laquelle n’est pas démontrée en l’espèce, aucune pièce n’étant versée aux débats de nature à justifier l’existence d’un quelconque préjudice moral pour discrédit, qui aurait été subi par la SCI EMA.

Dans ces conditions, la société demanderesse sera déboutée de ce chef de demande.

5 – au titre du doublement de la prime d’assurance :

La SCI EMA sollicite la somme 4.000 € sur ce chef de préjudice en arguant qu’en raison de la multiplicité des sinistres subis, sa prime d’assurance a augmenté, étant précisé que ce préjudice est en lien avec la carence fautive de Monsieur [U] [D].

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07909 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXLW7

Il sera rappelé qu’aucun manquement fautif n’a été retenu à l’encontre de Monsieur [U] [D] qui voit sa responsabilité engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Par ailleurs, il n’est établi aucun lien de causalité entre la résiliation du contrat d’assurance de la SCI EMA et le sinistre de 2019, seul sinistre faisant l’objet du présent litige.

Enfin, la SCI EMA ne produit aucun élément venant justifier du quantum de sa demande.

Elle sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

6 – au titre des frais avancés par la SCI EMA pour les besoins de l’expertise :

La SCI EMA sollicite la somme de 1.440 € TTC au titre des frais du cabinet CD, expert qui l’a assisté lors des opérations d’expertises. Elle produit la facture de ces frais (pièces n° 26).

Bien que contestés en défense, ces frais sont justifiés tant dans leur principe que dans leur montant puisqu’ils ont été engagés pour la sauvegarde des droits de la SCI EMA.

En conséquence, Monsieur [U] [D] sera condamné à verser à la SCI EMA la somme de 1.440 € TTC au titre des frais d’honoraires du cabinet CD, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non de la date de l’assignation, s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [D], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ainsi qu’à payer à la SCI EMA la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI EMA sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, qui a engagé des frais dans le cadre de la présente procédure alors qu’aucune demande n’était formée à son encontre, la somme de 2.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI EMA et le syndicat des copropriétaires seront déboutés du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [U] [D] et la société JMH PATRIMOINE seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare Monsieur [U] [D] responsable des désordres d’infiltrations et des préjudices subis par la SCI EMA sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

Déboute la SCI EMA de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société JMH PATRIMOINE,

Condamne Monsieur [U] [D] à payer à la SCI EMA à la somme de 1.859,84 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sur la somme précitée,

Déboute la SCI EMA du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice de jouissance,

Déboute la SCI EMA de l’intégralité de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice matériel relatif au coût de remise en état de la salle à manger,

Condamne Monsieur [U] [D] à payer à la SCI EMA la somme de 168,20 euros TTC au titre de la consommation électrique liée aux dommages, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sur la somme précitée,

Déboute la SCI EMA de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre du nettoyage du tapis, au titre des mesures conservatoires et d’assèchement (« consommation électricité liée aux dommages » : 3.503,50 € TTC) et au titre du « doublement de la prime d’assurance »,

Déboute la SCI EMA de l’intégralité de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral et d’agrément,

Condamne Monsieur [U] [D] à verser à la SCI EMA la somme de 1.440 € TTC au titre des frais d’honoraires du cabinet CD, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sur la somme précitée,

Condamne Monsieur [U] [D] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne Monsieur [U] [D] à payer à la SCI EMA la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI EMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 8ème la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI EMA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 8ème du surplus de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [U] [D] et la société JMH PATRIMOINE de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Février 2026

La Greffière Le Président