TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02745 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JLVS

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

S.A. 3F NORMANVIE

C/

[D] [S]

[I] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [D] [S]

M. [I] [E]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. 3F NORMANVIE – RCS ROUEN 552 141 541, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [D] [S]

née le 22 Avril 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [I] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Novembre 2025

Date des débats : 27 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 30 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2021, la SA 3F Immobilière Basse Seine, devenue la SA 3F Normanvie a donné à bail à Mme [D] [S] et M. [I] [E] et Mme [R] [U] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 629,26 euros, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2024, notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception par courriel du 20 novembre 2024, la SA 3F Normanvie, anciennement dénommée la SA 3F Immobilière Basse Seine, a fait délivrer à Mme [D] [S] et M. [I] [E] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2698,85 au titre des loyers et charges impayés au 17 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 16 juin 2025, la SA 3F Normanvie, anciennement dénommée la SA 3F Immobilière Basse Seine a fait assigner Mme [D] [S] et M. [I] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

– ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 5 227,27 euros représentant les loyers et charges impayés au 4 juin 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du 5 juin 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 27 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA 3F Normanvie, anciennement dénommée la SA 3F Immobilière Basse Seine, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 8 540,22 euros, arrêtée au 3 novembre 2025 et en ajoutant s’opposer aux délais sollicités par les défendeurs. Il indique que, le loyer courant s’élève à la somme mensuelle de 838 euros et qu’un règlement de la somme de 860,72 euros a été effectué le 3 novembre 2025.

Mme [D] [S] et M. [I] [E], comparants en personne, reconnaissent la dette locative et sollicitent que leur soit accordé des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire. À cette fin, ils proposent le versement d’une somme mensuelle comprise entre 100 et 200 euros en plus du loyer courant. Ils expliquent avoir déposé un dossier de surendettement, ayant notamment à rembourser un crédit voiture avec des mensualités de 280 euros et d’autres crédits à la consommation s’élevant à 200 euros par mois. Ils ajoutent avoir 2 enfants à charge ainsi qu’un troisième en résidence alternée. Enfin, ils rapportent avoir vécu tous deux des périodes de chômage mais qu’actuellement Mme est téléconseillère à la CPAM, depuis août 2025 et jusqu’à fin janvier 2026 et perçoit la somme mensuelle de 1 594 euros, quant à M. il est salarié en tant que développeur web et perçoit la somme mensuelle de 2 300 euros.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 25 mars 2021, lequel contient une clause de solidarité en cas de pluralité de locataire selon laquelle ils « seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement de toutes les obligations résultant du présent bail » ;

– le commandement de payer du 25 octobre 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2 698,85 au titre des loyers et charges impayés au 17 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer portant sur la période de mai 2023 à septembre 2024 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période de mai 2024 à mai 2025 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine de la dette et actualisé au 25 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 8 540,22 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [D] [S] et M. [I] [E] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort également de ces pièces que, plusieurs sommes non justifiées ont été mises au débit du compte locatif au motif « frais » ; en effet, la somme totale de 332,14 euros a été injustement mise au débit du compte locatif, correspondant aux sommes de 147,57 euros, 112,35 euros et 72,22 euros pour la première, mise au débit du compte locatif en sus de l’échéance courante de loyer et charges du terme de novembre 2024 et pour les secondes, mises au débit en sus de l’échéance courante de loyer et charges de juillet 2025 ; étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés et que tel est le cas de ces sommes qui correspondent respectivement au coût du commandement de payer, au coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture. De sorte que, les sommes mises au débit du compte locatif au motif « frais » seront déduites du solde locatif.

Dès lors, il ressort des débats que Mme [D] [S] et M. [I] [E] sont débiteurs d’une somme s’élevant à 8208,08 euros, calculée comme suit : (8540,22 euros – (147,57 euros + 112,35 euros + 72,22 euros)), au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Par ailleurs, il convient de préciser que, bien que Mme [D] [S] et M. [I] [E] aient déposé un dossier aux fins de traitement de leur situation de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers du Calvados et dont ils justifient en date du 11 novembre 2025, en l’absence de recevabilité et d’une quelconque décision de la commission aux fins de traiter leur surendettement, ce dépôt est sans incidence sur leur condamnation au paiement de la dette locative.

Par conséquent, Mme [D] [S] et M. [I] [E] seront solidairement condamnés à payer à la SA 3F Normanvie, anciennement dénommée la SA 3F Immobilière Basse Seine, la somme de 8 208,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [D] [S] et M. [I] [E], par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024 et portant sur la somme en principal de 2698,85 au titre des loyers et charges impayés au 17 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, bien que les locataires aient effectué durant ce délai 2 règlements portant sur les sommes de 858,63 euros et 1 006,20 euros, en dates respectives des 11 novembre et 11 décembre 2024 et que, la CAF du Calvados ait effectué un règlement pour leur compte en date du 19 décembre 2024 portant sur la somme de 134 euros, ceux-ci n’ont pas permis de régler l’entièreté de l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges échues durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai de deux mois la dette locative s’élève à la somme de 2504,85 euros, terme de novembre 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Par ailleurs, il y a également lieu de préciser que, le dossier de surendettement déposé le 11 novembre 2025 par Mme [D] [S] et M. [I] [E] n’ayant pas fait l’objet d’une recevabilité, outre que ce dernier a été déposé postérieurement au délai de 2 mois suivant le commandement de payer du 25 octobre 2024, celui-ci est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 25 décembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [D] [S] et M. [I] [E] sollicitent des délais de paiement, en proposant un apurement de leur dette locative par le biais de mensualités fixées entre 100 et 200 euros maximum en sus du montant du loyer courant.

En outre, il ressort des débats que, le dernier terme échu à la date de l’audience, à savoir celui d’octobre 2025 d’un montant de 838,72 euros, a été réglé par Mme [D] [S] et M. [I] [E] augmenté d’une somme de 30 euros. Aussi, il convient de constater que, Mme [D] [S] et M. [I] [E] ont repris le paiement des échéances courantes de loyer et charges à la date de l’audience.

Par ailleurs, ils produisent les justificatifs de leurs ressources et charges mensuelles.

Dès lors, Mme [D] [S] et M. [I] [E] apparaissent en situation d’apurer leur dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

De sorte qu’il y a lieu de mettre en place des délais de paiement au bénéfice de Mme [D] [S] et M. [I] [E], par le biais de mensualités à hauteur de 150 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [D] [S] et M. [I] [E] un aménagement du paiement de leur dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, Mme [D] [S] et M. [I] [E] sollicitent également leur maintien dans les lieux litigieux, lequel s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et que, Mme [D] [S] et M. [I] [E] apparaissent en situation d’apurer leur dette locative, des délais de paiement leur ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés à Mme [D] [S] et M. [I] [E] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si les locataires se libèrent selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [D] [S] et M. [I] [E] devront alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [D] [S] et M. [I] [E] devront dans ce cas payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 25 décembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA 3F Normanvie ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par les locataires résulte d’une intention maligne ou de leur mauvaise foi.

En outre, la SA 3F Normanvie ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des locataires, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [S] et M. [I] [E], partie succombante au litige, seront condamnés solidairement au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [S] et M. [I] [E] à payer à la SA 3F Normanvie, anciennement dénommée la SA 3F Immobilière Basse Seine, la somme de 8208,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [D] [S] et M. [I] [E] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de leur dette en 35 mensualités de 150 euros et une 36e du solde de la dette, intérêts et frais, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 25 mars 2021, entre d’une part la SA 3F Normanvie, anciennement dénommée la SA 3F Immobilière Basse Seine et d’autre part, Mme [D] [S] et M. [I] [E] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 6], à la date du 25 décembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Mme [D] [S] et M. [I] [E] restent tenus du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L.714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de Mme [D] [S] et M. [I] [E], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Mme [D] [S] et M. [I] [E] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [D] [S] et M. [I] [E] et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que Mme [D] [S] et M. [I] [E] devront dans ce cas payer solidairement à la SA 3F Normanvie, anciennement dénommée la SA 3F Immobilière Basse Seine, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 décembre 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DÉBOUTE la SA 3F Normanvie de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [S] et M. [I] [E] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation qui leur ont été délivrés ;

DÉBOUTE la SA 3F Normanvie de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION