TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02397 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JKYL

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[R] [T]

[F] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [R] [T]

M. [F] [T]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS CAEN 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Madame [V] [J], Chargée juridique et social, régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [R] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Novembre 2025

Date des débats : 27 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 30 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 novembre 2018, l’OPH Inolya a donné à bail à Mme [R] [T] et M. [F] [T] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 632,16 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 84,58 euros.

Par acte extrajudiciaire du 17 janvier 2025, l’OPH Inolya a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1150,99 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.

La situation d’impayés de loyer et charges des locataires a été signalée le 17 janvier 2025 à la CAF du Calvados qui en a accusé réception par courrier du 17 février 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 13 juin 2025, l’OPH Inolya a fait assigner Mme [R] [T] et M. [F] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

– ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 2305,06 euros représentant les loyers et charges impayés au 31 mai 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du 1er juin 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 27 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Mme [V] [J] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 4275,93 euros au 25 novembre 2025.

Mme [R] [T] et M. [F] [T], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant tous deux été assignés par acte de commissaire de justice, remis à personne pour la première et remis à domicile pour le second.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur au soutien de sa demande en paiement produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 5 novembre 2018, lequel contient une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires selon laquelle « ils sont réputés solidairement et indivisiblement responsables des clauses et conditions dudit bail (et des indemnités d’occupation en cas de résiliation du bail) » ;

– le commandement de payer du 17 janvier 2025, portant sur la somme en principal de 1 150,99 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, portant sur la période de septembre 2023 à décembre 2024 inclus ;

– les avis d’échéance des termes de décembre 2023 à novembre 2025 inclus ;

– les régularisations des charges réelles récupérables au titre de l’année 2023 et 2024 ;

– un décompte locatif actualisé au 20 novembre 2025, portant sur la période de décembre 2023 à novembre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4 275,93 euros.

Il s’infère de ces pièces que, Mme [R] [T] et M. [F] [T] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort également de l’ensemble de ces éléments que, plusieurs sommes non justifiées ont été mises au débit du compte locatif, au motif « frais de procédure » ; en effet, les sommes de 119,08 euros et 189,36 euros ont été mises au débit du compte locatif pour ce motif en sus du montant des échéances courantes de loyers et charges des termes de mars et août 2025 sans qu’il n’en soit justifié aux débats ; étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés et que tel est le cas de ces sommes qui correspondent respectivement au coût du commandement de payer et au coût de l’assignation ainsi que de sa notification. De sorte que, les sommes mises au débit du compte locatif au motif « frais de procédure » seront déduites du solde locatif.

Dès lors, Mme [R] [T] et M. [F] [T] sont débiteurs d’une somme s’élevant à 3967,49 euros, calculée comme suit : (4 275,93 euros – (119,08 euros + 189,36 euros)) au titre des loyers et charges impayés au 20 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [R] [T] et M. [F] [T] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH Inolya la somme de 3967,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à Mme [R] [T] et M. [F] [T], par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 et portant sur la somme en principal de 1150,99 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, durant ce délai de 2 mois aucun règlement effectif n’a été effectué par les locataires et ce, dans la mesure où les prélèvements ont été rejetés ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, la dette locative s’élève à 1763,09 euros, terme de février 2025 inclus. En outre, le juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 17 mars 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [R] [T] et M. [F] [T], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 17 mars 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, Mme [R] [T] et M. [F] [T] causent un préjudice à l’OPH Inolya qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 17 mars 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [T] et M. [F] [T], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés, ainsi qu’à payer à l’OPH Inolya la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [T] et M. [F] [T] à payer à l’OPH Inolya la somme de 3967,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 5 novembre 2018 entre d’une part, l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [R] [T] et M. [F] [T] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5] 7 – 14 123 [Localité 10], à la date du 17 mars 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [R] [T] et M. [F] [T] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 17 mars 2025 ;

DIT que Mme [R] [T] et M. [F] [T] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH Inolya à faire expulser Mme [R] [T] et M. [F] [T] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [T] et M. [F] [T] à payer à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 17 mars 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE Mme [R] [T] et M. [F] [T] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [R] [T] et M. [F] [T] à payer in solidum à l’OPH Inolya la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION