TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAHORS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 Mars 2026

N° RG 25/00071 – N° Portalis DBYW-W-B7J-CY2Z

N° Ord. 26/00021

Nous, Olivier BATAILLÉ, Président du Tribunal judiciaire de CAHORS,

statuant en qualité de juge des référés,

Assisté de Véronique OSTERTAG, Greffière

A l’issue des débats oraux du 04 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2026,

date à laquelle le délibéré a été prorogé au 18 mars 2026,

Avons rendu par mise à disposition au greffe des référés, l’ordonnance ci-après transcrite,

Dans l’instance opposant :

M. [K] [R] [A]

né le 07 Juin 1960 à PONT AUDEMER (27500),

demeurant 130 impasse des Gloupatières – 46260 PUYJOURDES

Mme [X] [W] épouse [A]

née le 29 Juin 1964 à YVETOT (76190),

demeurant 130 impasse des Gloupatières – 46260 PUYJOURDES

représentéspar Maître Véronique MAS-HEINRICH

de la SELARL CABINET LAURENT BELOU, avocat au barreau duLOT

Demandeurs

— à - :

Mme [S] [H] [L] épouse [G]

née le 03 Mai 1977 à FIGEAC (46100),

demeurant 95 route de Fontaynous – 46260 LARAMIERE

représentée par Maître Hélène KOKOLEWSKI de la SCP DIVONA LEX,

avocats au barreau du LOT

Défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Le 31 juillet 2023, [X] et [K] [A] ont acquis une maison d’habitation située à PUYJOURDES (46260) au lieu-dit Mas de Larchier Casalous auprès de [S] [L], ex-épouse [G].

Cependant, les demandeurs indiquent qu’après être rentrés dans les lieux et au fur et à mesure de leur installation, ils ont découvert de nombreux désordres affectant le bien : des pièces de charpente désolidarisées, des infiltrations d’eau au sous-sol lors d’orages, une porte d’entrée non-étanche, un chauffage électrique au sol défectueux, la ventilation de la fosse sceptique dans une conduite d’eau pluviale, …

Un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 23 juillet 2025. Ce dernier relève une infiltration d’eau sur la porte d’entrée, des discordances avec le permis de construire, des traces de coulures et d’infiltrations dans le sous-sol, des malfaçons sur les menuiseries et des difficultés sur la délimitation du chemin rural jouxtant la propriété.

Ainsi, par acte du 22 juillet 2025, les époux [J] ont assigné [S] [L] devant le tribunal judiciaire de CAHORS.

Par conclusions en réponse et via leur conseil commun, ils demandent au juge des référés de bien vouloir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— Ordonner une expertise, l’expert ayant pour mission de :

1/ Décrire les désordres, vices, dysfonctionnements et non-conformités affectant l’immeuble situé 130 impasse des Gloupatières, 46260 PUYJOURDES (LOT), cadastré à la section AB n°82 et 218 pour une surface d'1ha, 35a, 30ca et, en particulier :

Le chauffage électrique au sol, La fosse septique et sa ventilation, La porte d’entrée, La charpente, Les infiltrations en sous-sol, Le conduit de cheminée, Les baies vitrées et portes, La non-conformité de la construction par rapport au permis de construire déposé, La conformité de l’installation électrique par rapport aux normes applicables, Le câble d’alimentation EDF entre le compteur Linky et le tableau de répartition de la maison sur une longueur d’environ 65m, L’emprise du chemin rural et les limites de propriété appartenant aux époux [A] ; 2/ En indiquer la nature et l’étendue ;

3/ Préciser si ces désordres, dysfonctionnements, vices et non-conformités étaient présents au moment de la vente du 31 juillet 2023 et s’ils rendent ou non la maison impropre à l’usage auquel elle est destinée ou en diminue l’usage ;

4/ Déterminer les moyens d’y remédier ;

5/ Chiffrer le coût de l’ensemble des désordres ;

6/ Donner au tribunal les éléments qui lui permettront de statuer sur les responsabilités encourues ;

7/ Evaluer l’ensemble des préjudices subis par [K] [A] et [X] [A] ;

— Débouter [S] [G] de l’ensemble de ses demandes contraires ou plus amples ;

— Dire ce que de droit quant aux dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 4 février 2026.

Les époux [A], comparaissant par leur conseil commun, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

[S] [L], via son conseil, a quant à elle demandé au juge des référés de bien vouloir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

A titre principal :

— Débouter [K] [A] et [X] [A] de leur demande d’expertise judiciaire telle que formée à l’encontre de [S] [L] faute de démontrer un motif légitime ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire une expertise était ordonnée :

— Prendre acte des protestations et réserves d’usage formulées par [S] [L] notamment en ce qui concerne sa responsabilité ;

— Dire et juger que les frais d’expertise seront avancés par [K] [A] et [X] [A], demandeurs à la mesure d’expertise ;

En tout état de cause :

— Condamner [K] [A] et [X] [A] à régler à [S] [L] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 4 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions si ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. Il n’y a pas lieu de statuer davantage sur ce qui est présenté comme une prétention dans le dispositif et qui n’est en réalité que le rappel des moyens invoqués dans les motifs. Il en est enfin de même des « Donner acte » ou des volontés de « s’associer à une demande » dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la demande d’expertiseSur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, ordonner les mesures d’instruction légalement admissibles, à la demande de tout intéressé.

Selon la jurisprudence (Cass. Civ.(2e), 4 novembre 2021, n°21-14.023), ce texte n’exige pas que le demandeur ait à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

Il convient en revanche que l’action au fond ne soit pas manifestement vouée à l’échec et que la mesure sollicitée soit utile et améliore la situation probatoire des parties.

En outre, l’article 1641 du code civil définit le vice caché comme étant celui qui, demeuré inconnu de l’acquéreur au moment de la vente, rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que la clause élusive de garantie ne peut concerner les vices dont le vendeur avait connaissance.

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les requérants et la défenderesse comporte une clause exonératoire de garantie des vices cachés.

Or, si dans le cadre d’une procédure de référé engagée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, il n’est pas exigé de l’acquéreur qu’il démontre le bien-fondé d’une éventuelle action ultérieure en garantie des vices cachés, il lui appartient en revanche de démontrer que celle-ci n’est pas manifestement vouée à l’échec ; ce qui est le cas lorsque peut lui être utilement opposée une clause élusive de garantie.

Au cas précis, il convient d’observer qu’il n’est ni démontré, ni même allégué que [S] [L] est un professionnel de l’immobilier ou de la construction et, à ce titre, présumé connaître les vices affectant la chose.

Cependant, il parait vraisemblable que [S] [L], ayant habité dans la maison avant sa vente, ait pu avoir connaissance de l’existence des désordres dénoncés, bien que la preuve n’en soit pas rapportée formellement par les époux [J].

En outre, il ressort du procès-verbal dressé par commissaire de justice du 23 juillet 2025 que les désordres apparus décrits par les époux [J] peuvent vraisemblablement être liés aux travaux réalisés par [S] [L] lorsqu’elle était propriétaire de la maison et peuvent également avoir été connus par elle au moment de la vente. Dès lors, une mesure d’expertise pourrait améliorer la situation probatoire des parties en ce qu’elle donnerait des éléments permettant au juge du fond éventuellement saisi de statuer sur les responsabilités.

En outre, au vu des divergences relevés dans les explications des parties, il est acquis qu’une mesure d’expertise judiciaire serait utile à l’amélioration de leur situation probatoire.

Dès lors, le juge des référés observe qu’à ce stade de la procédure une action en responsabilité engagée à l’issue de la mesure sollicitée n’apparait pas manifestement vouée à l’échec et que l’expertise sollicitée pourrait améliorer la situation probatoire des parties en ce qu’elle permettrait d’établir plus clairement les responsabilités de chacun et d’établir l’origine des désordres dénoncés.

En conséquence, une mesure d’expertise sera ordonnée suivant les modalités prévues au dispositif.

S’agissant d’une mesure probatoire, les frais d’expertise seront à la charge solidaire des époux [J].

Sur les frais irrépétibles L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, tenant compte de la nature du litige et de l’état d’avancement du dossier, il n’y pas lieu de faire application de ce texte.

En conséquence, [S] [L] sera déboutée de sa demande de frais irrépétibles.

Sur les dépens

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En vertu de l’article 696 de ce même code, il y a lieu, en l’espèce, de laisser provisoirement ces dépens de la présente instance à la charge du requérant en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard de l’un ou de l’autre des défendeurs et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire.

En conséquence, les époux [J], qui ont intérêt à la mesure, supporteront solidairement les dépens de la présente, sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond ultérieure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder :

[B] [Z]

Société IES – 311 rue Hautesserre

46 000 CAHORS

Mobile : 06.08.01.03.05

Courriel : joel.humbert@ies-ingenierie.fr

avec pour mission de :

Recevoir contradictoirement les explications des parties, examiner l’immeuble en cause, consulter tout document, entendre tout sachant, opérer toutes vérifications et s’entourer de tout renseignements utiles à l’effet de :

1/ Décrire les désordres, vices, dysfonctionnements et non-conformités affectant l’immeuble situé 130 impasse des Gloupatières, 46260 PUYJOURDES (LOT), cadastré à la section AB n°82 et 218 pour une surface d'1ha, 35a, 30ca et, en particulier :

Le chauffage électrique au sol, La fosse septique et sa ventilation, La porte d’entrée, La charpente, Les infiltrations en sous-sol, Le conduit de cheminée, Les baies vitrées et portes, La non-conformité de la construction par rapport au permis de construire déposé, La conformité de l’installation électrique par rapport aux normes applicables, Le câble d’alimentation EDF entre le compteur Linky et le tableau de répartition de la maison sur une longueur d’environ 65m, L’emprise du chemin rural et les limites de propriété appartenant aux époux [A] ; 2/ En indiquer la nature et l’étendue ;

3/ Préciser si ces désordres, dysfonctionnements, vices et non-conformités étaient présents au moment de la vente du 31 juillet 2023 et s’ils rendent ou non la maison impropre à l’usage auquel elle est destinée ou en diminue l’usage ;

4/ Déterminer les moyens d’y remédier ;

5/ Chiffrer le coût de l’ensemble des désordres ;

6/ Donner au tribunal les éléments qui lui permettront de statuer sur les responsabilités encourues ;

7/ Evaluer l’ensemble des préjudices subis par [K] [A] et [X] [A] ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai aux parties le montant prévisible des opérations d’expertise en même temps que la nécessité d’une consignation complémentaire dont il adressera la demande immédiatement au juge chargé du contrôle de l’expertise avec copie aux parties en les invitant à faire valoir leurs observations au juge chargé du contrôle sous 15 jours ;

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DIT que l’expert devra remettre un document de synthèse aux parties ;

Rappelle aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse :

Elles disposent d’un délai de trois semaines fixé par l’expert pour adresser leurs dires, et que ce délai est impératif ;Les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de six mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés solidairement par [K] [J] et [X] [W] épouse [J] qui devront consigner la somme de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal, avant le 18 avril 2026, par virement de préférence (IBAN : FR76 1007 1460 0000 0010 0006 146) ; étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que le virement précité devra préciser expressément les références du dossier et ne sera accepté que s’il provient de la partie condamnée à la consignation, ou de son assureur, ou de son avocat via le compte CARPA ;

COMMET M. le président du tribunal judiciaire de CAHORS, juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

RAPPELLE que les parties peuvent se concilier et qu’il appartiendra à l’expert d’en faire rapport au juge conformément aux dispositions de l’article 281 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [S] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens seront laissés à la charge solidaire de [K] [J] et de [X] [W] épouse [J], sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond ultérieure, au besoin l’y condamne ;

Ainsi jugé et prononcé à CAHORS les jour, mois et an susmentionnés.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT