TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

07 MAI 2026

N° RG 25/02556 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBDY

Code NAC : 71F

LCD

DEMANDERESSE :

Madame [V] [C]

née le 08 Septembre 1982 à [Localité 1] (75),

demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Yoann SIBILLE de la SELARL SIBILLE AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de la résidence SDC [Adresse 2] représenté par son syndic, [Adresse 3], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 881 244 420 et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ La société SYNDIC NEW CONCEPT, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 852 753 060 ayant son siège social situé [Adresse 4] LE [Adresse 5] et agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 26 Mars 2025 reçu au greffe le 13 Mai 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Février 2026, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [C] est propriétaire de lots dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6]) (ci-après résidence SDC [Adresse 7]).

Le 26 octobre 2013, la société ACACIAS IMMOBILIER a été désignée par l’assemblée générale des copropriétaires en qualité de syndic.

Le 4 juin 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a renouvelé le contrat de syndic de la société ACACIAS IMMOBILIER.

La société SYNDIC NEW CONCEPT a convoqué une assemblée générale des copropriétaires le 11 juin 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 septembre 2022, Mme [V] [C] a attrait le syndicat des copropriétaires de la résidence SDC [Adresse 8] et la société SYNDIC NEW CONCEPT en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— Ordonner la suspension de l’ensemble des résolutions adoptées par l’assemblée générale en date du 11 juin 2022 ;

— Enjoindre la société SYNDIC NEW CONCEPT de cesser immédiatement toute gestion de fait de la copropriété sous astreinte de 200 € par jour ;

— Désigner un mandataire ad hoc avec pour mission de :

procéder à l’état des lieux de l’organisation juridique et foncière de la copropriété et de clarifier le périmètre exact de la copropriété ; Analyser la situation financière de la copropriété après s’être fait remettre par les sociétés ACADIAS IMMOBILIER et SYNDIC NEW CONCEPT notamment examiner les différentes dépenses effectuées depuis 2013 et les charges réclamées aux copropriétaires ;Analyser les contrats souscrits par le syndic depuis 2013 ; En fonction des analyses sus visées, établir des préconisations pour rétablir la situation ; Chercher un nouveau syndic ; Procéder ou faire procéder à l’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires afin de désigner un nouveau syndic.

La SCI ALIEVA, la SCI RNB et la SCI BIANA, toutes trois copropriétaires au sein de la résidence SDC [Adresse 7], sont intervenues volontairement à l’instance et se sont associées aux demandes présentées par Mme [C].

Par courrier en date du 16 novembre 2022, la société SYNDIC NEW CONCEPT a indiqué démissionner de ses fonctions de syndic de copropriété pour le syndicat des copropriétaires de la résidence SDC [Adresse 7] à compter du 31 janvier 2023.

Par ordonnance en date du 5 janvier 2023, le juge des référés du tribunal de céans a débouté Mme [V] [C], la SCI ALIEVA, la SCI RNB et la SCI BIANA de l’ensemble de leurs demandes et condamné in solidum Mme [V] [C], la SCI ALIEVA, la SCI RNB et la SCI BIANA à verser à la société SYNDIC NEW CONCEPT la somme de 2.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Par un arrêt en date du 21 septembre 2023, la cour d’appel de Versailles a confirmé cette ordonnance et condamné in solidum Mme [V] [C], la SCI ALIEVA, la SCI RNB et la SCI BIANA à verser à la société SYNDIC NEW CONCEPT la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

Parallèlement, par acte d’huissier de justice en date du 9 septembre 2022, Mme [V] [C] a assigné devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par « son syndic non renouvelé », la société SYNDIC NEW CONCEPT, pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 11 juin 2022 ou à défaut, de l’ensemble des résolution adoptées par l’assemblée générale du 11 juin 2022 et, à titre subsidiaire, de la résolution n° 8 de ladite assemblée générale outre la restitution par la société SYNDIC NEW CONCEPT aux copropriétaires concernées de l’ensemble des sommes perçues depuis l’assemblée générale du 11 juin 2022.

Par ordonnance en date du 27 juillet 2023, le juge de la mise en état, saisi d’un incident par la société SYNDIC NEW CONCEPT, a dit que la demande tendant à voir constater l’interruption de l’instance était devenue sans objet, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond.

La clôture a été ordonnée le 3 avril 2024 puis révoquée le 14 mai 2024 par ordonnance du juge de la mise en état, pour régularisation de la procédure à l’égard du nouveau syndic et conclusions en défense.

L’affaire a été radiée par ordonnance du 25 mars 2025 compte tenu du défaut de diligence résultant de l’absence de régularisation par la demanderesse à l’égard du syndicat des copropriétaires représenté par un nouveau syndic.

L’affaire a été rétablie le 13 mai 2025 sous le numéro RG 25/2556.

La clôture est intervenue le 12 février 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 novembre 2024, Mme [C] demande au tribunal de :

En ce qui concerne le mandat de syndic et l’assemblée générale du 11 juin 2022,

— juger que la société “SYNDIC NEW CONCEPT” n’a jamais détenu et ne détient pas de mandat de syndic valide ;

— juger que la société “SYNDIC NEW CONCEPT” s’est immiscée de manière illicite dans la gestion de la copropriété ;

— annuler l’ensemble de l’Assemblée générale du 11 juin 2022, ou à défaut la seule résolution (n°8) ayant désigné la société “SYNDIC NEW CONCEPT” en qualité de syndic ;

— annuler l’ensemble de l’Assemblée générale du 14 février 2023

En ce qui concerne l’application de l’article 700 CPC et les dépens,

— A titre principal, juger qu’aucune indemnité n’est due à la société “SYNDIC NEW CONCEPT” au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre du litige opposant Mme [C] à la société “SYNDIC NEW CONCEPT” au sujet de l’assemblée générale du 11 juin 2022. Que si une telle indemnité a été précédemment versée à la Société “SYNDIC NEW CONCEPT”, elle doit être immédiatement restituée à Mme [C] ;

— condamner la société “SYNDIC NEW CONCEPT” à verser à Mme [C] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— A titre subsidiaire, condamner la société “SYNDIC NEW CONCEPT” à verser à Mme [C] une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société “SYNDIC NEW CONCEPT” aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] fait valoir que :

— la société ACACIAS IMMOBILIER a été désignée par l’assemblée générale de copropriétaires du 26 octobre 2013 en qualité de syndic, puis son contrat renouvelé le 4 juin 2016 pour une durée de trois ans ; n’ayant pas été expressément renouvelé, le contrat de syndic détenu par la société ACACIAS IMMOBILIER a pris fin le 4 juin 2019 ;

— malgré la fin de son mandat, la société ACACIAS IMMOBILIER a poursuivi la gestion de la copropriété sans aucun droit ni titre ;

— le 1er janvier 2021, une société dont la dénomination est “SYNDIC NEW CONCEPT” s’est mise à gérer de fait la copropriété en lieu et place de la société ACACIAS IMMOBILIER, sans aucun droit ;

— la société SYNDIC NEW CONCEPT a convoqué une assemblée générale pour le 11 juin 2022, sans droit ni titre, ce dans le but de régulariser a posteriori son intervention ; faute de désignation préalable en qualité de syndic, la société SYNDIC NEW CONCEPT ne pouvait convoquer cette assemblée générale, laquelle doit être intégralement annulée ;

— l’assemblée générale du 14 février 2023 convoquée par la société SYNDIC NEW CONCEPT est pour les mêmes raisons parfaitement irrégulière ;

— la saisine du juge des référés était la seule solution possible pour tenter d’obtenir la fin de l’immixtion injustifiée de la société SYNDIC NEW CONCEPT et c’est uniquement grâce à cette action judiciaire en référé que ladite société a annoncé sa “démission” ;

— Mme [C] a été condamnée, à titre provisoire, par le juge des référés à verser une indemnité de 2.000 euros à la société SYNDIC NEW CONCEPT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; au vu de l’ensemble des éléments du litige cette décision ne peut être que remise en cause.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 août 2025, la société SYNDIC NEW CONCEPT demande au tribunal

de :

— débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la société SYNDIC NEW CONCEPT ;

— la condamner à verser à la société SYNDIC NEW CONCEPT la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [C] aux dépens de la présente instance, qui comprendront les dépens de l’incident, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle LEFEVRE du Barreau de Versailles, avocate associée de la SELARL BLOB AVOCATS.

A l’appui de ses prétentions, la société SYNDIC NEW CONCEPT soutient

que :

— Mme [C] n’a jamais régularisé la procédure à l’égard du syndicat des copropriétaires, l’assignation en intervention forcée du 3 octobre 2023 ne l’ayant pas régularisée ; en l’absence du syndicat des copropriétaires, la demande en annulation formée par Mme [C] à l’encontre des assemblées générales des 11 juin 2022 et 14 février 2023 ne saurait être examinée par le tribunal ;

— c’est à bon droit que le juge des référés a écarté la demande de désignation du mandataire ad hoc pour exercer les fonctions de syndic de copropriété puisque son poste n’était pas vacant ;

— ce n’est pas l’assignation en référé qui a décidé la société SYNDIC NEW CONCEPT à démissionner de ses fonctions mais les interventions volontaires des autres copropriétaires qui se sont associés à Mme [C] ;

— alors qu’elle était confrontée à l’obstruction de la quasi-totalité des copropriétaires, à des reproches injustifiés et à une absence de trésorerie, la société SYNDIC NEW CONCEPT a, dans l’intérêt de la copropriété, fait savoir aux copropriétaires que sa décision de démission prendrait effet au 30 janvier 2023 et les a invités à lui transmettre un ou des projet des mandats de syndic à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui devait être convoquée pour le 27 janvier 2023 ; faute de réponse, elle leur a accordé un délai supplémentaire et a convoqué l’assemblée générale qui s’est tenue le 14 février 2023 ;

— le tribunal ne saurait revenir sur des condamnations prononcées par un autre juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par la société SAINT QUENTIN GESTION en sa qualité de syndic, assigné en intervention forcée par acte en date du 3 octobre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il sera précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de Mme [C] tendant à voir “juger que la société SYNDIC NEW CONCEPT n’a jamais détenu et ne détient pas de mandat de syndic valide” et “juger que la société SYNDIC NEW CONCEPT s’est immiscé de manière illicite dans la gestion de la copropriété” qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais relèvent des moyens au soutien de ses prétentions.

Par ailleurs, la société SYNDIC NEW CONCEPT ne tirant dans le dispositif de ses conclusions aucune conséquence de ses développements sur la prétendue irrégularité de la procédure, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 11 juin 2022

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il résulte des deux premiers alinéas de l’article 7 du décret du 17 mars 1967

que : « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic ».

Il appartient ainsi au syndic de procéder à la convocation de l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat.

En l’espèce, Mme [V] [C] a introduit un recours en annulation de l’assemblée générale du 11 juin 2022 dans le délai de deux mois, le procès-verbal de cette assemblée générale ayant été notifié le 12 juillet 2022.

Son recours est donc recevable.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 2016 – dernière assemblée générale effectivement tenue avant celle du 11 juin 2022 – que le contrat de syndic de la société ACACIAS IMMOBILIER a été renouvelé. En revanche, il ne résulte d’aucun procès-verbal d’assemblée générale que la société SYNDIC NEW CONCEPT aurait été désignée comme syndic, point sur lequel elle ne conclut d’ailleurs pas.

Il en résulte que la société SYNDIC NEW CONCEPT était dépourvue de mandat et n’avait dès lors pas qualité pour convoquer l’assemblée générale du

11 juin 2022. Dans ces conditions, cette assemblée générale sera annulée dans sa totalité.

Sur l’assemblée générale du 14 février 2023

La nullité de l’assemblée générale du 11 juin 2022 au cours de laquelle a été désigné le syndic SYNDIC NEW CONCEPT étant prononcée, et cette nullité ayant un effet rétroactif, l’assemblée générale du 14 février 2023 convoquée par ce syndic sera également annulée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il résulte des développements ci-dessus que l’assemblée générale du 11 juin 2022 et partant celle du 14 février 2023 ont été annulées compte tenu de l’absence de mandat de la société SYNDIC NEW CONCEPT qui n’avait pas qualité pour convoquer une telle assemblée.

Il résulte par ailleurs du courriel en date du 13 février 2022, adressé par le conseil de Mme [C] à la société SYNDIC NEW CONCEPT, et versé aux débats par la demanderesse, qu’elle avait, par l’intermédiaire de son conseil, alerté cette société sur le fait qu’elle n’avait aucun mandat pour agir au nom de la copropriété SDC [Adresse 7], n’ayant été désignée comme syndic par aucune assemblée générale.

La société SYNDIC NEW CONCEPT ne pouvait dès lors ignorer son absence de qualité pour convoquer une assemblée générale et les dépens – en ce compris les dépens de l’incident – seront conséquemment mis à sa charge.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Comme le soulève la société SYNDIC NEW CONCEPT, il n’appartient pas au tribunal de céans de revenir sur des condamnations prononcées par des décisions antérieures et définitives.

La demande de Mme [C] tendant à voir juger qu’aucune indemnité n’est due à la société SYNDIC NEW CONCEPT au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le cadre du litige les opposant au sujet de l’assemblée générale du 11 juin 2022, et que toute indemnité précédemment versée à la société SYNDIC NEW CONCEPT à ce titre doit lui être restituée sera dès lors rejetée.

En revanche, la société SYNDIC NEW CONCEPT étant condamnée aux dépens pour les raisons évoquées ci-dessus, elle sera condamnée à verser à Mme [C] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Annule l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] ([Adresse 11] du 11 juin 2022 ;

Annule l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 2] du 14 février 2023 ;

Condamne la société SYNDIC NEW CONCEPT à verser à Mme [V] [C] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SYNDIC NEW CONCEPT aux dépens, en ce compris les dépens de l’incident ;

Rejette toutes demandes plus amples et contraires ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT