Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p12 aud civile prox 3, 9 septembre 2024, n° 24/03522

TJ Marseille 9 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Subrogation dans les droits des bailleurs
La cour a constaté que la société Foncia a produit les preuves nécessaires pour justifier l'arriéré locatif, notamment le contrat de bail et les quittances de loyer.
Rejeté
Préjudice subi par la société Foncia
La cour a estimé que la société Foncia ne justifiait pas d'un préjudice distinct, rendant la demande de dommages-intérêts infondée.
Accepté
Dépens et frais de procédure
La cour a condamné la défenderesse à payer une somme pour couvrir les frais de procédure, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p12 aud civ. prox 3, 9 sept. 2024, n° 24/03522
Numéro(s) :	24/03522
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	3 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eliette SANGUINETTI
Parties :	S.A.S. FONCIA [ Localité 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024 prorogé au 9 décembre 2024

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :

Le 09/12/24

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03522 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5BYB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [N]

née le 12 Avril 1986 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée électronique du 17 mai 2022, M. [C] [T] et Mme [Y] [T], ayant pour mandataire et garant la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 4], ont donné à bail à Mme [I] [N] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 1] pour un loyer de 509,06 euros et une provision sur charges de 65 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 28 mai 2023, reçu par la société Foncia [Localité 4] le 9 juin 2023, Mme [I] [N] a donné congé et a fait déposer les clefs à l’agence Foncia Capelette.

Le 13 juillet 2023, M. [C] [T] et Mme [Y] [T] ont fait établir un procès-verbal de reprise des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, la société par actions simplifiée Foncia [Localité 4] a fait assigner Mme [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1231-6, 1344, 1344-1, 1346-1, 1346-4 du code civil, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de 2 071,21 euros au titre de l’arriéré locatif, de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure, outre les dépens, en ce inclus le coût de la sommation de payer et du procès-verbal de reprise.

La société Foncia [Localité 4] fait valoir qu’elle est subrogée dans les droits des bailleurs, que la locataire est partie sans établir l’état des lieux de sortie de l’appartement loué et sans communiquer sa nouvelle adresse, qu’il existe un impayé de loyers et des dégradations locatives ayant conduit la société Foncia à indemniser les bailleurs à hauteur de la somme de 2 071, 21 euros suivant quittance subrogative du 26 septembre 2023. Elle ajoute que les sommes dues par Mme [I] [N] sont en réalité supérieures au montant garanti et que le bailleur sont en mesure de se retourner contre elle, ce qui lui cause un préjudice.

A l’audience du 9 septembre 2024, la société Foncia [Localité 4], représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [I] [N] ne comparait pas et n’est pas représentée. L’avis de réception du courrier recommandé adressé au [Adresse 1] est revenu avec la mention destinataire inconnu à l’adresse.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

L’article 1346-1 du code civil dispose que : « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

L’article 1346-4 du même code précise que : « La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Toutefois, le subrogé n’a droit qu’à l’intérêt légal à compter d’une mise en demeure, s’il n’a convenu avec le débiteur d’un nouvel intérêt. Ces intérêts sont garantis par les sûretés attachées à la créance, dans les limites, lorsqu’elles ont été constituées par des tiers, de leurs engagements initiaux s’ils ne consentent à s’obliger au-delà. »

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SAS Foncia [Localité 4] produit un mandat de gestion établi le 25 janvier 2020 avec M. [C] [T] et Mme [Y] [T], d’une durée de trois ans et renouvelable annuellement par tacite reconduction.

Ce mandat porte notamment sur la garantie des loyers impayés, détériorations immobilières et protection juridique.

Aux termes de ce contrat, le mandataire, la société Foncia Marseille, s’engage à verser au bailleur une avance de trésorerie couvrant les loyers impayés, les charges et taxes afférentes, les indemnités d’occupation fixées par le tribunal dans la limite du loyer et des charges contractuels. Le mandataire s’engage également à payer au mandant les frais de remise en état des parties privatives libérées par le locataire débiteur de loyers impayés ou d’indemnités d’occupation, consécutifs à la dégradation des lieux par le locataire, à l’exclusion des réparations locatives et embellissements ou travaux d’aménagement effectués par le locataire, sous déduction d’un coefficient de vétusté.

Le contrat de mandat prévoit également la prise en charge par le mandataire des frais de procédure (huissier, avocat, expulsion, déménagement des meubles à l’exclusion des frais de location de garde-meubles).

Le contrat précise enfin que sont exclues de la garantie les indemnités d’occupation dues par le locataire qui se maintient dans le lieux après échéance du congé donné par le mandant ainsi que les dégradations ou pertes du mobilier corporel imputables au locataire et garnissant le logement.

La société Foncia [Localité 4], subrogée dans les droits des bailleurs, doit rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’elle réclame.

En l’espèce, elle produit le contrat de bail du logement meublé du 17 mai 2022, le fichier de preuve de la signature électronique, l’état des lieux d’entrée du 20 mai 2022, le congé reçu le 9 juin 2023, un procès-verbal de reprise du 13 juillet 2023, un chiffrage des reprises dénommé Constatimmo, une sommation de payer la somme de 3 382,92 euros signifiée le 11 décembre 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, une quittance subrogative signée des époux [T] en date du 26 septembre 2023 portant sur une somme de 2 071,71 euros.

La validité du congé adressé par la locataire par courrier recommandé du 28 mai 2023 et reçu par la société Foncia [Localité 4], gestionnaire du bien, le 9 juin 2023 n’est pas contestée pas plus que la remise des clefs par Mme [I] [N].

Dès lors, en application du contrat de bail, dont les conditions générales prévoient un préavis d’une durée d’un mois lorsque le congé est donné par le locataire, il convient de retenir que le bail liant les parties a pris fin le 9 juillet 2023.

Il ressort du relevé de compte versé aux débat et arrêté au 9 octobre 2023 que les loyers et provision sur charges des mois d’avril, mai juin et juillet 2023 n’ont pas été réglés à hauteur des sommes de 574,06 euros pour le premier, 591,83 euros pour les deux suivants et 182,47 euros pour le mois de juillet outre un solde de loyer et charges pour la période du 9 au 13 juillet 2023, date du procès-verbal de reprise dont il ne sera pas tenu compte, le bail ayant expiré, du fait du congé et de la remise des clefs le 9 juillet 2023.

L’impayé de loyers et charges est donc justifié à hauteur de la somme de 1 934,47 euros [574,06 + (591,33 x 2) + (591,83 x 9 /30)].

Le relevé de compte mentionne en outre un décompte de sortie d’un montant total de 1 388,62 euros couvrant le loyer et les charges du 9 au 13 juillet 2023, qui n’est pas retenu, le remboursement du dépôt de garantie de 509,06 euros, la télécommande de la climatisation pour un montant de 150 euros et des réparations locatives pour un montant de 1 161,71 euros.

Le chiffrage Constatimmo du 16 août 2023 produit par la société Foncia [Localité 4] des frais de remise en état pour un montant de 1 004,17 euros HT soit 1 161,71 euros TTC porte essentiellement sur des frais de nettoyage de l’appartement mais également sur le nettoyage des rideaux et du matelas outre 16,10 euros HT pour la refixation d’une prise, la réfection du joint de silicone de la cuisine et de la salle de bain ( 26,28 euros HT x 2 ), 134,61 euros HT pour l’entretien de la climatisation, 28,83 euros HT pour détartrage de la cabine de douche et 43,46 euros HT de nettoyage de la hotte et remplacement du filtre.

La comparaison du procès-verbal d’entrée dans les lieux du 20 mai 2022 et du procès-verbal de reprise du 13 juillet 2023, non contradictoire, ne permet pas de retenir la totalité de ces sommes s’agissant d’un studio, le procès-verbal de reprise relevant principalement un défaut de nettoyage dans la cuisine et la salle de bain, de la poussière sur les plinthes du séjour sans mentionner l’état des joints alors que la locataire est restée moins de deux ans ni du matelas ni un défaut d’entretien de la climatisation.

Dans ces conditions, il convient retenir des réparations locatives à hauteur de 809,90 euros TTC.

Le dépôt de garantie d’un montant de 509,06 euros sera déduit des sommes mise à la charge de Mme [I] [N].

La société Foncia [Localité 4] justifie donc d’une dette locative à hauteur de 2 235,31 euros ( 1 934,47 + 809,90 – 509,06) à la charge de Mme [I] [N].

La subrogation ne pouvant s’opérer que dans la limite du paiement effectuée, Mme [I] [N] est par conséquent condamnée à payer à la société Foncia [Localité 4] la somme de 2 071,21 euros au titre de l’arriéré locatif .

Par ailleurs, la société Foncia [Localité 4] ne justifie pas d’un préjudice distinct qu’elle aurait subi du fait de Mme [I] [N] et sa demande en paiement au titre de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [N], succombante, est condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui n’ont pas vocation à prendre en compte la sommation de payer ni le procès-verbal de prise.

Il sera en outre condamné à payer à la société Foncia [Localité 4] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [I] [N] à payer à la société par actions simplifiée Foncia [Localité 4] la somme de 2 071,21 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 9 octobre 2023 ;

REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts de la société par actions simplifiée Foncia [Localité 4] ;

CONDAMNE Mme [I] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [I] [N] à payer à la société par actions simplifiée Foncia [Localité 4] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION