TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Fabrice TOURNIER-[Localité 2]

— M^e Julie CHALUMEAU

Copies certifiées conformes à :

— -M^e Fabrice TOURNIER-[Localité 2]

— M^e Julie CHALUMEAU

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10202

N° Portalis 352J-W-B7I-C5K7Y

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétés du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CHAMORAND, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Fabrice TOURNIER-COURTES de la SAS LAWFIELDS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0636

DÉFENDEURS

Madame [H] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Julie CHALUMEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1285

Monsieur [B] [V]

[Adresse 4]

[Localité 5]

et encore

[Adresse 5]

[Localité 6]

non-représenté

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10202 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K7Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [H] [S] et M. [B] [V] sont propriétaires des lots n° 434 et 511 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 7].

Le 26 janvier 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris a prononcé le divorce de Mme [S] et de M. [V], en disant n’y avoir lieu à exécution provisoire du divorce et de ses mesures accessoires hormis celles relatives à l’enfant. Mme [S] a interjeté appel dudit jugement par déclaration du 22 février 2024 enregistrée le 6 mars 2024.

Par sommation de payer signifiée le 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 7] à [Localité 1] a mis en demeure Mme [H] [S] et M. [B] [V] de payer la somme de 8.872,42 € au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 24 janvier 2024, outre les frais dudit acte.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à Paris 9ème à Paris a fait assigner Mme [H] [S], par assignation délivrée à étude le 30 juillet 2024, et M. [B] [V], par assignation délivrée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 21 août 2024, en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 8 janvier 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-1 et 134362 du code civil, il demande au tribunal de condamner solidairement Mme [H] [S] et M. [B] [V] à lui payer les sommes de :

—  8.909,30 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

—  639,42 € au titre des frais de recouvrement ;

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— outre capitalisation des intérêts ;

— outre condamnation solidaires aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Selon dernières conclusions notifiées le 10 février 2025, Mme [H] [S] ne conteste pas l’arriéré de charges arrêté au 17 mai 2024 et les frais sollicités et demande au tribunal de :

Accorder à Madame [S] un délai de deux années pour s’acquitter des sommes dues en principal au syndicat des copropriétaires ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de Madame [S] ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens, formulées à l’encontre de Madame [S].

Selon dernières conclusions notifiées le 28 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à Paris 9ème demande au tribunal de :

Condamner solidairement M. [B] [V] et Mme [H] [S] à lui payer les sommes suivantes :

-8.909,30 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 17 mai 2024, majorés des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

-639,42 euros au titre des frais de relance et de recouvrement ;

Ordonner la compensation légale, conformément aux articles 1347 et suivants du code civil, à hauteur de 8.300 euros ;

Condamner solidairement M. [B] [V] et Mme [H] [S] à lui payer les sommes suivantes :

-1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner solidairement les débiteurs aux entiers frais et dépens de l’instance, en

ce compris les frais de la présente assignation ;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du syndicat des copropriétaires et de Mme [S] pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire, M. [B] [V] n’ayant pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le défaut de justification des signification des dernières conclusions des parties comparantes à M. [V], défendeur non comparant, n’emporte à son égard aucune irrecevabilité des demandes qui y sont incluses dès lors que Mme [S] ne forme aucune demande à l’encontre de M. [V] au sein du dispositif de ses conclusions, seules les demandes énoncées au sein dudit dispositif saisissant le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, et que le syndicat des copropriétaires présente des demandes à la baisse.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) que Mme [H] [S] et M. [B] [V] sont propriétaires indivis des lots n° 434 et 511 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 mai 2021, 30 juin 2022, 3 juillet 2023 (pièces n° 4 à 6 du syndicat des copropriétaires), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs d’avril 2022 à avril 2024 (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) ;

— un décompte de créance actualisé au 17 mai 2024, mentionnant un solde débiteur de 9.548,72 € frais compris (pièce n° 3).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [H] [S] et M. [B] [V], déduction faite des frais de recouvrement, était débiteur de 8.909,30 euros au 17 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus.

Il est constant que Mme [S] a procédé aux règlements de 1.500 € le 10 septembre 2024, 1.000 € le 11 septembre 2024, 2.500 euros le 17 septembre 2024, 300 euros le 5 décembre 2024, 3.000 euros le 19 décembre 2024 (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires), pour un montant total de 8.300 €, ramenant ainsi la dette exigible à la somme de 609,30 €, au titre de l’arriéré de charges arrêté au 17 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus.

Il est constant que le règlement de copropriété prévoit qu’une clause de solidarité en cas de lots détenus indivisément par plusieurs copropriétaires (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires). A la date de l’ordonnance de clôture, le jugement de divorce n’était pas définitif (pièce n° 7 de Mme [S]). Le jugement de divorce n’est pas exécutoire par provision à l’exception des mesures relatives à l’enfant (pièce n° 6 de Mme [S]). Les mesures provisoires décidées par le juge aux affaires familiales (pièce n° 5 de Mme [S]) sont inopposables au syndicat des copropriétaires n’ayant pas renoncé de façon expresse et non équivoque aux effets de l’indivisibilité.

Par voie de conséquence, Mme [H] [S] et M. [B] [V] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 609,30 €, au titre de l’arriéré de charges arrêté au 17 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal, compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaires, à compter de la délivrance de l’assignation, 21 août 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, Mme [H] [S] et M. [B] [V] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 639,42 € au titre des frais de recouvrement.

2 – Sur la demande en délais de paiement

Le dossier de plaidoirie de Mme [S] ne comprend pas les pièces n° 9 à 19 mentionnées dans son bordereau de pièces.

Il est néanmoins établi et non contesté que Mme [S] a déjà effectué des versements pour commencer à apurer sa dette, pour un montant total de 8.300 €. Elle expose les raisons, tirées en particulier de la séparation conjugale, qui ont conduit à la constitution de l’arriéré de charge litigieux. Elle démontre sa bonne foi.

Ainsi, afin de ne pas obérer sa capacité à faire face au paiement tant de l’arriéré de charges qu’à celui des charges courantes à venir, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement, en application de l’article 1343-5 du code civil.

Par conséquent, Mme [S] est autorisée à s’acquitter de sa dette en 23 versements mensuels de 54 euros, payables avant le 10 de chaque mois, la 24ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [H] [S] et M. [B] [V] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [H] [S] et M. [B] [V] ont manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, Mme [H] [S] a démontré, par les règlements précités et l’exposé de sa situation personnelle, sa bonne foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Mme [H] [S] et M. [B] [V], partie perdant le procès, seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des assignations.

Tenus aux dépens, ils seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [H] [S] et M. [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] à [Localité 1] les sommes de :

—  609,30 €, au titre de l’arriéré de charges arrêté au 17 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 ;

—  639,42 € au titre des frais de recouvrement ;

AUTORISE Mme [H] [S] à s’acquitter de sa dette liée aux charges de copropriété et frais impayés en 23 versements mensuels de 54 euros, payables avant le 10 de chaque mois, la 24ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [S] et M. [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [S] et M. [B] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des assignations ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026

La Greffière La Présidente