Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01944 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYXM

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

[R] [J]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [R] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [R] [J] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 317,48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [R] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1700,19 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges restés impayés.

Par notification électronique du 26 septembre 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025 signifié à étude, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;

— dans tous les cas :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [J] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [R] [J] au paiement des sommes suivantes:

—  2760,17 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts pour l’année entière,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 10 juin 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

Par décision du 27 novembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Marne a déclaré le dossier de Monsieur [R] [J] recevable.

L’affaire a été évoquée pour la première fois le 30 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi avant d’être retenue le 17 décembre 2025.

A l’audience du 17 décembre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes précisant que Monsieur [R] [J] n’a procédé à aucun règlement. Elle a actualisé sa créance à la somme de 5169,66 euros. Elle ajoute qu’une décision de recevabilité du dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France a été fournie.

Monsieur [R] [J] a comparu en personne et a expliqué avoir rencontré des difficultés avec la CAF, percevoir 450 euros de chômage, d’avoir versé pour son loyer une somme de 220 euros, précisant que les APL sont de nouveau versées. Il mentionne sa difficulté pour retrouver un emploi à défaut d’être véhiculé.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Le conseil de la SA PLURIAL NOVILIA a été autorisé à produire une actualisation du décompte dans le cadre du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 10 juin 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 30 septembre 2025.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié à la locataire le 25 septembre 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 26 novembre 2024 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 25 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 décembre 2025, que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 5300,57 euros.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Monsieur [R] [J] sera condamné à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 5300,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Toutefois, compte tenu de la situation financière de Monsieur [R] [J], déclaré recevable à une procédure de surendettement, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formulée par la SA PLURIAL NOVILIA. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VI du même article prévoit : VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Le VII du même article dispose lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [R] [J] sollicite des délais de paiement et déclare avoir repris le versement de son loyer courant en procédant à un versement de 220 euros le 16 décembre 2025. Monsieur [R] [J] a contacté le greffe le 13 février 2026 en faisant valoir que deux versements d’APL à hauteur de 157 euros correspondant aux rappels d’APL de novembre 2025 et janvier 2026 avaient été versés et que les APL de décembre 2025 seraient versées le 25 février 2026.

Outre le fait que Monsieur [R] [J] se manifeste tardivement pour la communication de ses observations qui, au demeurant, ne respecte pas le principe du contradictoire, il sera relevé qu’en dépit des déclarations de ces derniers, qui ne sont corroborées par aucun justificatif, il ressort de l’actualisation du décompte au 18 décembre 2025, ni que Monsieur [R] [J] ait procédé à un versement de 220 euros, ni que les APL auraient repris. Au demeurant, la circonstance que les APL aient été régularisées depuis l’audience est sans incidence sur le fait que Monsieur [R] [J] ne démontre pas avoir repris le paiement intégral de son loyer en procédant au versement du loyer résiduel après paiement des APL.

Par conséquent, en dépit de la recevabilité de son dossier auprès de la commission de surendettement, Monsieur [R] [J] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, condition pourtant nécessaire à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il ressort de sa situation financière qu’il n’est pas davantage en capacité de s’acquitter de sa dette. Par conséquent, sa demande d’octrois de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 novembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 26 novembre 2024, Monsieur [R] [J] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [R] [J] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 26 novembre 2024.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [R] [J], doit supporter les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [R] [J] sera également condamné à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable la demande de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 juillet 2023 entre la SA PLURIAL NOVILIA d’une part, et Monsieur [R] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 3]), sont réunies à la date du 26 novembre 2024  ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA, la somme de 5300,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 18 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts échus formulée par la SA PLURIAL NOVILIA;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à quitter le lieu loué situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [J] à compter de la résiliation du bail, soit le 26 novembre 2024, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 26 novembre 2024, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 5] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 17 février 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION