Minute n°

N° RG 25/00985 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DK53

[R] [U]

C/

[W] [M]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Madame [R] [U]

née le 17 Juillet 1981 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Elsa DEMAILLY, avocate au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LACOSTE

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Juin 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Catherine LACOSTE , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e DEMAILLY

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [U] a donné à bail à M. [W] [M] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] par contrat du 9 juillet 2023, pour un loyer mensuel de 650 € charges non comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [R] [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 juin 2025, Mme [R] [U] – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M. [W] [M] dans un délai de quinze jours suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3450 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que convoqué par acte de commissaire signifié le 10 avril 2025 à étude, M. [W] [M] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

SUR LA DEMANDE EN RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du NORD par la voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [R] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi du 29 juillet 2023 modifiant l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Pour autant, il met en demeure le locataire de payer la somme due dans un délai de deux mois à compter du 6 décembre 2024 et non 6 semaines comme prévu par la nouvelle loi. Il convient donc de prendre en compte le délai de deux mois.

Le bail conclu le 9 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2024, pour la somme en principal de 2150 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 février 2025.

SUR LA DEMANDE EN EXPULSION

La résiliation du bail étant acquise à Mme [R] [U] à la date du 7 février 2025, M. [W] [M] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble objet du bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [W] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique à défaut de départ volontaire.

Pour compenser la perte des loyers et la non remise à disposition des locaux, il y a lieu de condamner M. [W] [M] à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel charges comprises en réparation du préjudice de jouissance, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Mme [R] [U] produit un décompte démontrant que M. [W] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3450 € à la date du mois de février 2025 (mois de février inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3450 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2150 € à compter du commandement de payer (6 décembre 2024), et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LA DEMANDE DE DIMINUTION DU DELAI POUR QUITTER LES LIEUX

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Mme [R] [U] explique que M. [W] [M] serait actuellement en détention et verse au débat une attestation d’intervention par les services de police à son domicile ayant occasionnés des dégâts et nécessitant le remplacement de la porte d’entrée.

Ces éléments sont des indices selon lesquels le locataire aurait pu faire l’objet d’une procédure pénale et confirmeraient sa situation actuelle de détention.

Compte tenu de ces éléments, il convient de réduire à un mois le délai qui suivra le commandement de quitter les lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [W] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [R] [U], M. [W] [M] sera condamné à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2023 entre Mme [R] [U] et M. [W] [M] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 7 février 2025;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [R] [U] pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [W] [M] à verser à Mme [R] [U] la somme de 3450 € (décompte arrêté au mois de février 2025, incluant le mois de février ), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2150 € à compter du 6 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [W] [M] à verser à Mme [R] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [W] [M] à verser à Mme [R] [U] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La greffière, La juge,