RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE:

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

NUMERO RG : 23/01537

DATE DU JUGEMENT : 02 Mai 2025

DEBATS PUBLICS : 03 Mars 2025

ACTE DE SAISINE : 10 Août 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Emilie QUINTANE, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

S.C.I. SFCC, dont le siège social est sis 20 Chemin de Saint Salvy – 11000 CARCASSONNE

représentée par la SELAS SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CARCASSONNE

DEMANDEUR, Absente

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [L], demeurant 41, rue Honoré Daumier – 11000 CARCASSONNE

non comparant

Madame [X] [F], demeurant 41, rue Honoré Daumier – 11000 CARCASSONNE

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2013, la SCI SFCC a donné en location à Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] une maison à usage d’habitation située 1 rue Roger de Momtpezat à CARCASSONNE (11 000).

Par jugement du 16 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Carcassonne a :

— constaté que la clause de résiliation de plein droit du contrat de location est entrée en vigueur par l’effet du commandement de payer du 16 septembre 2021 et a entrainé la résiliation du bail à la date du 16 novembre 2021 ;

— ordonné l’expulsion des locataires ;

— fixé à la somme mensuelle de 734, 09 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] a payé à la SCI SFCC :

— la somme de 3.180, 81 euros au titre du solde restant dû sur les loyers impayés au 30 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2021 ;

— la somme mensuelle de 734, 09 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 16 septembre 2021 .

Les locataires ont quitté les lieux et un constat d’huissier d’état des lieux de sortie a été dressé le 25 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 août 2023, la SCI SFCC a assigné Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, de les condamner solidairement au paiement des réparations locatives et du préjudice financier.

Par jugement du 31 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné une expertise judiciaire.

Monsieur [E] [R] a réalisé son rapport d’expertise judiciaire le 8 juillet 2024.

Après trois renvois successifs à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025.

A l’audience, la SCI SFCC, représentée par son conseil, a sollicité de :

— Juger que Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] sont

solidairement responsables des dégradations commises au sein du logement donné à bail ;

— Condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] à payer à la SCI SFCC la somme de 39.698, 16 euros au titre des travaux de nettoyage et de remise en état du logement ;

— Condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] à payer à la SCI SFCC la somme de 9.360,00 euros au titre du préjudice financier;

— Condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] à payer à la SCI SFCC la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 3.123,45 euros ;

Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] , régulièrement convoqués, n’ont pas constitué avocat, ni comparu à l’audience.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus ample des motifs de fait et de droit en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 7 c) et 7 d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, les bailleurs allèguent des dégradations et réparations locatives imputables à Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] pour le logement situé au 1 rue Roger de Momtpezat à CARCASSONNE (11 000).

Suivant le comparatif entre l’état des lieux d’entrée du 2 septembre 2013 indiquant que le logement est en bon état de réparation locative le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 25 mai 2022 , lors de la reprise des lieux par le bailleur, il ressort les dégradations suivantes :

*dans l’entrée :

— le sol et les plaintes sont sales ;

— les murs sont dégradés et des chevilles sont présentes ;

— le cadre de la porte d’entrée est cassé,

— les menuiseries sont sales ;

— des moisissures et des détritus sont présents ;

*dans le salon :

— le sol et les plaintes sont sales ;

— des moisissures et des détritus sont présents ;

— les murs sont dégradés et des chevilles sont présentes ;

— le fonctionnement du radiateur à gaz n’a pu être vérifié ;

— de l’enduit est présent en plafond ;

— des reprises sont visibles en cueilli des quatre murs ;

— seules trois des quatre appliques fonctionnent ;

*dans la cuisine :

— la pièce est dégradée et des équipements hors d’usage ;

— les lieux sont sales et des détritus sont présents ;

— une fissure en forme d’escalier est présente au niveau de l’entrée à droite au-dessus de la fenêtre ;

— le plafond est encrassé ;

— la porte d’entrée de la cuisine absente ;

— le plan de travail temps mauvais état et porte la trace d’une croûte noire ;

— la haute est encrassé ;

*dans le dégagement :

— les lieux sont sales et des détritus sont présents ;

— les murs sont dégradés ;

— des chevilles sont présentes sur les murs ;

— le bas du mur à droite de la porte est endommagée;

— des traces d’impact et de reprises sont visibles ;

— les menuiseries sont en mauvais état ;

— les poignées de porte de la cuisine et du dégagement sont cassées ;

— la porte d’accès au garage entreposé dans le garage ;

*dans les toilettes :

— la pièce est très sale ;

— la poignée de la porte et cassée ;

— les toilettes sont sales avec des traces sur la cuvette sur le rebord ;

*dans le bureau :

— la moquette est dégradée et tachée ;

— les lieux sont sales et des détritus sont présents ;

— le mur et les plaintes sont sales, des impacts sont présents ;

— le plafond est sale ;

— les menuiseries sont encrassées

— les murs faire semblant de la mezzanine sont encrassées ;

— le convecteur est sale mais fonctionnel ;

— les spots au plafond ne fonctionnent pas ;

*dans le garage :

— le sol est sale des objets sont présents ;

— les murs sont en l’état et l’enduit est grossièrement appliqué ;

— les gaines d’alimentation de la chaudière les canalisations et le câblage électrique sont apparents ;

— la porte degondée appuyée sur le mur ;

— le fonctionnement de la chaudière ne peut être vérifié ;

— un congélateur et une armoire sont présents ;

*dans l’escalier :

— l’ensemble est sale ;

*dans le couloir de l’étage :

— les lieux sont sales ;

— des traces sont présentes en plafond ;

— un effritement est visible à côté de l’éclairage ;

— l’éclairage ne fonctionne pas ;

*dans la chambre 1 à l’étage :

— les lieux sont sales, des détritus sont présents

— les mûrs sont dégradés, des moisissures sont présentes ;

— des chevilles sont présentes ainsi que des trous rebouchés ;

— le plafond est dégradé, des moisissures sont présentes ;

— l’éclairage est manquant ;

— le fonctionnement du radiateur n’a pu être vérifié ; les menuiseries vitrent sont sales ;

*dans la chambre 2 à l’étage :

— les lieux sont sales, des détritus sont présents ;

— les murs sont dégradés, des traces d’autocollants sont visibles ;

— des traces d’enduit sont visibles ;

— le plafond est dégradé ;

— des moisissures et un effritement de la peinture sont visibles ;

— les menuiseries et vitres sont sales ;

— la porte dégondée appuyée au mur ;

*dans la chambre 3 à l’étage :

— les lieux sont sales, des détritus sont présents ;

— les plinthes sont sales ;

— les murs sont en mauvais état et dégradés ;

— les murs sont sales et de nombreux trous non rebouchés et celui ils sont présents ;

— le plafond est sale ;

— l’éclairage est manquant ;

— le placard est en mauvais état, des moisissures sont présentes dans l’angle gauche ;

— une des prises est arrachée ;

— le fonctionnement du radiateur à gaz n’a pu être vérifié ;

— des menuiseries et vitres sont sales ;

— le montant est abîmé à proximité du verrou ;

— les portes du placard avec miroir sont dégondées ;

*dans la chambre 4 à l’ étage :

— les lieux sont sales, des détritus sont présents ;

— les murs sont en mauvais état et dégradés ;

— les murs sont sales et de nombreux trous non rebouchés et chevilles sont présents

— le plafond est dégradé, traces d’humidité et visible ;

— traces d’humidité sont visibles dans le placard ;

— l’éclairage est manquant ;

— le fonctionnement du radiateur n’a pu être vérifié,

— les menuiseries et vitres sont sales ;

*dans les toilettes de l’étage :

— la pièce n’est pas entretenue et seule ;

— le sol et les murs sont sales ;

— le plafond est en mauvais état et de la moisissure est visible ;

— le miroir est en mauvais état ;

— les équipements sont sales ;

— le placard est sale de la moisissure est présente dans l’angle gauche ;

— les menuiseries et vitres sont sales ;

*à l’extérieur :

— le jardin n’est pas entretenu ;

— une piscine hors sol est présente ;

— les détritus sont présents ;

— le store côté salon est en mauvais état, recouvert de mousse, son fonctionnement n’a pu être vérifié ;

— le portillon est en mauvais état ;

— une gaine reliée présente ;

Au regard de ces éléments, il y a lieu de constater que les locataires n’ont pas entretenu le logement ni remis en état ; ce qui dénote un manquement aux obligations contractuelles du locataire découlant du bail conclu le 2 septembre 2013.

Concernant le montant des travaux de reprises, l’expert judiciaire les a évalué à la somme de 33.081,80 euros hors taxe en excluant les travaux d’alimentation de volet roulant et de création de VMC considéré comme une amélioration de l’ouvrage. Cette évaluation est réalisée à l’aune des factures produites par le bailleur.

Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F], non comparant, n’apportent pas d’élément contraire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir des dégradations locatives à hauteur de 33.081,80 euros (hors taxe) soit 39.698, 16 euros (TTC) imputable à Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F].

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] à payer la somme de 39.698, 16 euros (TTC) à la SCI SFCC.

Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI SFCC indique, à l’appui de sa demande de dommages et intérês, que suite aux dégradations locatives et à leur importance, le logement n’a pu être donné à bail ; que les travaux de remise en état ont durée près de treize mois entrainant un préjudice financier.

L’expert judiciaire dans son rapport estime à six mois la durée de réalisation des travaux auquel il rajoute un délai de deux mois pour obtenir des devis et une durée de cinq mois pour remettre en l’état les lieux et contracter un crédit pour financer les travaux; qu’ainsi l’expert judiciaire fixe à treize mois la perte de loyer soit la somme de 9.360 euros.

Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F], non comparant, n’apportent pas d’élément contraire.

Au regard de ces éléments, il y a de retenir une perte de loyer sur une durée de treize mois et ainsi de fixer le préjudice financier subi par le bailleur à la somme de 9.360,00 euros correspondant à une perte de treize mois de loyers.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] à payer à la SCI SFCC la somme de 9.360,00 euros.

Sur les frais non compris dans les dépens

Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F], parties succombantes, seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 1.000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F], parties succombantes, seront condamnées solidairement aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [E] [R] le 8 juillet 2024.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler au regard de l’article 514 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, aucun élément ne permettant de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] à payer à la SCI SFCC la somme de 39.698, 16 euros (TTC) au titre du coût des travaux de réfection du logement imputables aux dégradations locatives ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] à payer à la SCI SFCC la somme de 9.360,00 euros au titre au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] à payer à la SCI SFCC la somme de 1.000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [X] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE