TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/02503 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XLKK

N° de MINUTE : 26/00184

DEMANDEUR

S.C.I. DU [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Kamel AIT HOCINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 41

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. RELAIS 93

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-marc ZERBIB de l’ASSOCIATION PERELSTEIN ZERBIB, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R062

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 01 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2011, la S.C.I. DU [Adresse 5] a donné à bail à la S.A.R.L. RELAIS 93 des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 12], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2011, et moyennant un loyer de 30.000 euros en principal par an, payable mensuellement d’avance le premier jour de chaque mois.

Les locaux loués, à destination de « café – bar – restaurant – point de vente PMU – Française Des Jeux », se trouvent contractuellement désignés comme suit :

— au rez-de-chaussée sur rue : salle de café avec salle attenante (restaurant), toilettes, cuisine à l’arrière et réserve ;

— cave au sous-sol, à laquelle on accède par une trappe à côté du bar ;

— au-dessus : par un escalier à l’intérieur du café, un appartement comprenant : entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, W-C. Droit de passage dans la cour par portail attenant à la boutique, pour permettre l’accès à l’appartement de l’étage.

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 septembre 2020, la S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 11] a fait délivrer à la société RELAIS 93 un congé pour le 3 février 2020, en refusant le renouvellement du bail et en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Saisi à l’initiative de la société RELAIS 93, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a, par ordonnance du 21 février 2022, désigné M. [S] [B] en qualité d’expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation.

L’expert judiciaire ainsi désigné a déposé son rapport le 25 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 mars 2023, la S.C.I. DU [Adresse 5] a fait assigner la société RELAIS 93 devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 240.000 euros, et d’en ordonner la compensation avec la somme due au titre de l’indemnité d’occupation portant sur un second appartement dont il soutient que le preneur le sous-loue à son insu.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 janvier 2025, la S.C.I. DU [Adresse 5] demande au tribunal de :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par elle à la somme de 240 000€ ;

— déduire de l’indemnité d’éviction la somme de 59.340 € au titre de l’indemnité d’occupation du 2e appartement occupé sans loyer ni titre ;

— ordonner la compensation de la somme de 240 000€, montant de l’indemnité d’éviction, avec la somme de 59 340€, montant de l’indemnité d’occupation, soit un solde en faveur de la S.A.R.L. RELAIS 93 de 180.660 € ;

— subsidiairement, ordonner une nouvelle expertise et désigner un autre expert aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction ;

— en tout état de cause, dire que les frais d’expertise de Monsieur [B] seront mis à la charge de la S.A.R.L. RELAIS 93 ;

— condamner la S.A.R.L. RELAIS 93 à lui payer au titre de la procédure de référés, du suivi des opérations d’expertise et de la présente procédure un article 700 de 7000 €, outre aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 novembre 2024, la société RELAIS 93 demande à la présente juridiction de :

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 410.000 € et condamner la S.C.I. DU [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 9] à la lui payer ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis l’échéance du mois d’octobre 2020 à la somme de 3.119 € par mois ;

— débouter la S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la S.C.I. DU [Adresse 4] [Localité 11] au paiement d’une somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de la présente instance, ainsi que du référé comprenant les frais d’expertise qui ont été taxés à la somme de 7.421 € et dont la société locataire, RELAIS 93 a fait l’avance et le paiement par provision ;

— ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 février 2025, par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 28 août 2025, puis a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 1er décembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 9 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

En application de l’article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction qui a pour objet de réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.

Selon ce texte, cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L.145-14 du code civil présume ainsi que le préjudice subi par le locataire évincé correspond à la perte du fonds, tout en prévoyant que l’indemnité pourra être appréciée différemment si le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Dans la pratique, l’indemnité d’éviction est constituée d’une indemnité principale, qui sera selon le cas une indemnité de remplacement ou une indemnité de transfert, et d’indemnités accessoires.

Il sera par ailleurs rappelé qu’aux termes de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, de sorte qu’il lui appartient d’apprécier souverainement la valeur probante d’un rapport d’expertise judiciaire.

En l’espèce, la société RELAIS 93 à laquelle le bailleur a refusé le renouvellement du bail peut prétendre à une indemnité d’éviction, laquelle doit être appréciée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, soit à la date du présent jugement puisque la locataire se trouve encore dans les lieux – la consistance du fonds devant quant à elle être appréciée à la date du refus du renouvellement.

a. s’agissant de l’indemnité principale d’éviction

L’indemnité principale d’éviction est une indemnité dite « de remplacement » ou « de perte de fonds » si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce par perte de la clientèle et qu’il s’agit de lui permettre d’acheter un fonds équivalent ; elle est une indemnité dite « de transfert » ou « de déplacement » si l’exploitation du fonds de commerce peut au contraire se poursuivre ailleurs.

Il importe donc, en premier lieu, de déterminer si la locataire évincée peut se déplacer et conserver sa clientèle, ou si celle-ci sera irrémédiablement perdue.

A cet égard, l’expert judiciaire a retenu dans son rapport déposé le 25 janvier 2023 qu’il convenait de rechercher la valeur de l’indemnité de remplacement ou de perte de fonds, dans la mesure où le bailleur ne proposait aucun local de remplacement, ce que les parties ne contestent pas dans leurs écritures.

*

Lorsque le fonds n’est pas transférable, l’indemnité de remplacement comprend la valeur marchande du fonds de commerce perdu, déterminée selon les usages de la profession, en appliquant au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur marchande du fonds de commerce est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

Elle est chiffrée, au minimum, à la valeur du droit au bail. En effet, le droit au bail constituant un des éléments du fonds de commerce disparu, il constitue sauf exception l’indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé.

Dès lors, si la valeur du droit au bail s’avère supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce, le locataire évincé doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail. Dans la pratique dominante, cette valeur correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, à laquelle est affectée d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement des locaux.

Par ailleurs, en application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l’espèce, l’expert judiciaire évalue la valeur marchande du fonds de commerce à la somme de 320.000 euros et la valeur du droit au bail à la somme de 42.000 euros dans l’hypothèse sans le 2ème appartement, dont le bail n’a pas été communiqué / à la somme de 68.000 euros, dans l’hypothèse avec le 2ème appartement sous réserve que le bail soit communiqué.

En effet, alors que le bail commercial liant les parties ne vise qu’un seul appartement situé au-dessus du café, l’expert relate dans son rapport d’expertise que le bailleur a soulevé, au cours des opérations, l’existence d’un second appartement, occupé par le locataire, situé au sein du second bâtiment de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 12], pour lequel aucun contrat de bail ni aucune quittance de loyer ne lui a été communiqué.

En réponse au premier moyen développé par la S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 10] [Adresse 9] qui se fonde sur une analyse comptable effectuée par la société S.E.C.C.G.E. ETOILE du 10 novembre 2022 sur la base des comptes annuels des années 2018, 2019, 2020, et 2021, il sera relevé d’abord que la demanderesse ne verse pas aux débats cette analyse comptable – les dires des parties ne figurant pas dans le rapport que celles-ci produisent dans la présente instance –, et ensuite qu’il est d’usage de considérer les années 2020 et 2021 comme étant non significatives compte-tenu de la pandémie de covid-19 et de ses conséquences sur l’exploitation des commerces.

Ces motifs justifient par ailleurs de rejeter la demande subsidiaire formée par la bailleresse et tendant à ce que soit ordonnée une nouvelle expertise judiciaire aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction, une mesure d’instruction ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve conformément à l’article 146 du code de procédure civile.

En réponse au second moyen développé la LA S.C.I. DU [Adresse 3] A LA [Adresse 9] tenant à la tardiveté de la communication, par la locataire, des documents comptables signés et certifiés par un expert-comptable, il est suffisant d’observer que cette tardiveté ne permet pas de remettre en cause, par elle-seule, la force probante de la certification émanant de la S.A.S. JACOBSON, expert comptable, et que l’expert judiciaire a travaillé sur des chiffres correspondant aux bilans qui ont finalement été certifiés conformes et déposés au greffe du tribunal de commerce.

Il y a lieu en conséquence de retenir l’évaluation faite par l’expert judiciaire et de fixer le montant de l’indemnité principale d’éviction à la somme de 320.000 euros.

b. s’agissant des indemnités accessoires d’éviction

Les indemnités accessoires, dont la liste figurant à l’article L.145-14 du code du commerce n’est pas limitative, correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de son éviction des lieux loués.

Les frais de remploi. L’indemnité pour frais de remploi vise à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce d’une valeur équivalente à celui objet de l’éviction ou d’un nouveau droit au bail. Elle comprend notamment les droits de mutation à payer, les frais d’agence et de rédaction d’acte. Elle est due si le preneur se réinstalle, que le fonds soit ou non transférable.

En l’espèce, l’expert évalue l’indemnité pour frais de remploi à la somme de 33.710 euros.

En l’absence d’observations des parties sur ce point, une indemnité de ce montant sera allouée à ce titre.

Le trouble commercial. L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds dus au non-renouvellement du bail : gestion de l’éviction, recherche de locaux de transfert ou d’un nouveau fonds.

En l’espèce, l’expert évalue l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 6060 euros, correspondant à un mois d’EBE par année à compter de la date de congé.

En l’absence d’observations des parties sur ce point, une indemnité de ce montant sera allouée à ce titre.

Les frais de déménagement. L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé, étant précisé que le déménagement constitue pour le locataire un préjudice que le juge se doit d’évaluer même en l’absence de pièces justificatives.

Considération prise des caractéristiques de l’appartement objet du bail liant les parties telles que ressortant du rapport d’expertise, et en l’absence de justificatif produit par la locataire sur ce point, l’indemnité de frais de déménagement sera fixée à la somme de 2600 euros H.T.

L’indemnité pour frais divers. Cette indemnité couvre les autres frais liés à l’éviction tels que notamment ceux relatifs aux formalités à effectuer auprès du greffe, à l’information des clients et des fournisseurs, ou encore au transfert des contrats de fournitures et de service.

En l’espèce, l’expert les a évalués à la somme de 2500 euros.

En l’absence d’observations des parties sur ce point, une indemnité de ce montant sera allouée à ce titre.

Les frais de licenciement. Il est constant que les frais de licenciement du personnel ne sont remboursés que sur justificatifs, après réalisation du licenciement, et uniquement si le licenciement est causé par la disparition du fonds.

Pour ces motifs, il n’apparaît pas possible à ce jour d’évaluer le montant des frais de licenciement, de sorte que la demande formée par la société RELAIS 93 tendant à les voir fixer à la somme totale de 40.761,84 euros sur la base d’une simulation effectuée par un expert-comptable sera rejetée.

Le principe de cette indemnisation n’étant toutefois pas contestable, il sera retenu que les frais de licenciement seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis par la locataire à la bailleresse.

Conclusion.

Compte-tenu de l’ensemble des développements qui précèdent, les indemnités accessoires s’élèvent à un montant de 33.710 euros (frais de remploi) + 6060 euros (trouble commercial) + 2600 euros (frais de déménagement) + 2500 (frais divers) soit 44.870 euros, outre les éventuels frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme globale de 320.000 + 44.870 soit 364.870 euros, outre les éventuels frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs.

Il convient par suite, de condamner, en l’absence d’exercice par la bailleresse de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L.145-58 du code du commerce, la S.C.I. DU [Adresse 5] à payer à la société RELAIS 93 la somme de 364.870 euros au titre de l’indemnité d’éviction. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

À cette somme de de 364.870 euros s’ajoutent les éventuels frais de licenciement exposés par la société RELAIS 93 sur production par celle-ci des justificatifs.

2. Sur la demande tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation s’agissant des locaux visés dans le contrat de bail

L’article L.145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l’article L.145-34 du même code est exclu.

L’occupation étant précaire, il convient d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10 %.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’espèce, s’agissant des locaux visés dans le contrat de bail liant les parties, à savoir les locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée sur la rue, la cave en sous-sol, et l’appartement situé au-dessus du bar, l’expert judiciaire évalue la valeur locative en renouvellement à la somme de 29.028 euros s’agissant de la partie commerciale, en appliquant un prix unitaire de 300 €/m2B à la surface pondérée des locaux de 96,76 m2 ;

Il convient d’y appliquer un abattement de précarité qui sera fixé comme il est d’usage à 10%, la locataire ne justifiant pas d’un préjudice causé par la précarité qui serait plus important, soit une indemnité d’occupation annuelle de 29.028 – 10 % soit 26.125,20 euros hors taxes hors charges.

S’y ajoute la somme de 11.303 euros s’agissant de la partie habitation d’après l’évaluation de l’expert, qui fait application d’un prix unitaire de 192 €/m2 à la surface des locaux de 58,87 m2.

L’indemnité d’occupation, s’agissant des locaux visés dans le contrat de bail liant les parties, sera donc fixée à la somme annuelle de 26.125,20 + 11.303 soit 37.428,20 euros hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance le premier jour de chaque mois, soit 3119 euros par mois, ce à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux – étant observé que la présente juridiction ne se trouve saisie d’aucune demande de condamnation en paiement à ce titre.

3. Sur la demande tendant à la fixation d’un arriéré de 59.340 euros dû par la société RELAIS 93 au titre de l’indemnité d’occupation s’agissant du second appartement, et sa compensation avec l’arriéré dû par la S.C.I. DU [Adresse 5] au titre de l’indemnité d’éviction

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le maintien du preneur dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, alors qu’il se trouve sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation pour le bailleur. Il est constant que l’indemnité d’occupation auquel celui-ci peut alors prétendre représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux par l’occupant mais également la réparation des préjudices que subit le bailleur du fait de cette occupation indue ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Selon les articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application de l’article L.145-1 I du code du commerce, les dispositions du chapitre V relatif au bail commercial s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, et en outre aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal.

Par ailleurs, selon l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 10] [Adresse 9] a fait état auprès de l’expert, au cours des opérations d’expertise, de l’existence d’un second appartement lui appartenant, situé au sein du même ensemble immobilier mais dans l’autre bâtiment, qui serait occupé par LA S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 11].

Cette dernière ne conteste pas dans la présente instance la propriété de la demanderesse sur les lieux, et elle reconnaît dans ces écritures laisser ponctuellement cet appartement à la disposition de ces salariés, afin qu’ils en aient la jouissance pour se reposer.

Les parties s’accordent par ailleurs sur l’absence de contrat de bail écrit portant sur ce second appartement, tandis qu’aucun contrat de bail verbal ne saurait être reconnu dès lors qu’il n’est pas démontré que les parties se seraient accordées sur le versement d’un loyer.

La bailleresse n’établit pas, par ailleurs, avoir jamais manifesté son désaccord quant à l’occupation de ce second appartement par la société RELAIS 93, ni réclamé jusqu’ici une quelconque contrepartie financière.

Dès lors, et en l’absence d’éléments d’information supplémentaires émanant des parties sur les circonstances de cette occupation ou sur sa durée, la présente juridiction ne peut qu’en déduire que la société RELAIS 93 occupe depuis une date indéterminée ce second appartement, avec l’accord de sa propriétaire et sans versement d’une contrepartie, ce qui caractérise l’existence d’un prêt à usage au sens de l’article 1875 du code civil.

Dans la présente instance, la S.C.I. DU [Adresse 5] réclame que la société RELAIS 93 soit reconnue débitrice à son égard de la somme de 59.340 correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation sur une période de cinq années pour l’occupation du second appartement non visé au bail. En l’absence de précisions complémentaires de la demanderesse sur la délimitation temporelle de cette période de cinq années, il sera considéré qu’il s’agit des cinq années précédant son assignation signifiée le 3 mars 2023 dans laquelle elle a sollicité pour la première fois en justice le paiement d’une telle indemnité d’occupation, et interrompu de ce fait la prescription.

Cependant, s’agissant du régime du prêt à usage, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. Toutefois, lorsque la durée du prêt n’est pas fixée et que la chose est d’un usage permanent, comme c’est le cas en l’espèce, c’est à la juridiction qu’il appartient, à défaut d’accord amiable, de fixer la date de restitution. Un délai raisonnable doit alors être laissé à l’emprunteur.

Quant à l’indemnité d’occupation, elle est pour rappel destinée à compenser le préjudice subi par le ou la propriétaire au titre de l’occupation illicite des lieux, soit postérieurement à la date à laquelle l’emprunteur se trouve tenu de les restituer.

Or force est de constater que la S.C.I. DU [Adresse 5] ne démontre pas avoir sollicité, préalablement à son assignation signifiée le 3 mars 2023, de la société RELAIS 93 la restitution du second appartement occupé et non visé au contrat de bail commercial les liant.

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, elle n’apparait dès lors pas fondée à réclamer de la défenderesse une indemnité d’occupation pour la période antérieure au 3 mars 2023.

La demande formée par la S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 11] tendant à la fixation d’un arriéré de 59.340 euros dû par la société RELAIS 93 au titre de l’indemnité d’occupation s’agissant du second appartement, et sa compensation avec l’arriéré dû par la S.C.I. DU [Adresse 5] au titre de l’indemnité d’éviction, sera donc rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. DU [Adresse 5], dont le refus de renouvellement du bail commercial est à l’origine de la présente procédure, sera condamnée aux dépens de l’instance.

S’agissant des frais relatifs à l’instance de référé, il convient de rappeler d’une part qu’en application de l’article 484 du code de procédure civile l’ordonnance est une décision provisoire, de sorte que lorsqu’il condamne une partie aux dépens le juge des référés les met en réalité provisoirement à la charge de l’une des parties, d’autre part que si en principe les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile il est constant que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (cf. Civ. 3, 17 mars 2004, n°00-22.522).

Dans le présent litige, il est établi que l’instance de référé ayant abouti à l’ordonnance de référé en date du 21 février 2022 a permis de préparer la présente instance puisque la solution de cette dernière repose très largement sur les constatations figurant dans le rapport de l’expertise ordonnée par ladite ordonnance de référé.

Il convient dès lors de mettre à la charge de la S.C.I. DU [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 9], au titre des dépens auxquels celle-ci se trouve condamnée, les frais relatifs à l’instance de référé, ainsi que par suite les frais de l’expertise réalisée par M. [S] [B] dont la société RELAIS 93 a fait l’avance et qui ont été fixés à un montant de 7421 euros TVA incluse.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. DU [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 9] sera également tenue de verser à la société RELAIS 93 une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 2800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande subsidiaire formée par la S.A.R.L. RELAIS 93 tendant à ce que soit ordonnée une nouvelle expertise judiciaire aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction ;

FIXE à la somme totale de 364.870 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 11] à la S.A.R.L. RELAIS 93 en réparation de son préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 320.000 euros

— frais de remploi : 33.710 euros

— trouble commercial : 6060 euros

— frais de déménagement : 2600 euros

— frais divers : 2500 euros,

ce outre les éventuels frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs ;

CONDAMNE la S.C.I. DU [Adresse 5], en l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L.145-58 du code du commerce, à payer à la S.A.R.L. RELAIS 93 une somme de 364.870 au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, ainsi qu’à rembourser les éventuels frais de licenciement exposés par la S.A.R.L. RELAIS 93 sur production de leurs justificatifs ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. RELAIS 93 pour l’occupation des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 12] et visés dans le contrat de bail commercial la liant à la S.C.I. DU [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 9], à la somme annuelle de 37.428,20 euros hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance le premier jour de chaque mois, soit 3119 euros par mois, ce à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 10] [Adresse 9] tendant à la fixation d’un arriéré de 59.340 euros dû par la S.A.R.L. RELAIS 93 au titre de l’indemnité d’occupation s’agissant du second appartement non visé dans le contrat de bail les liant, et sa compensation avec l’arriéré dû par LA S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 11] au titre de l’indemnité d’éviction ;

CONDAMNE la S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 11] à payer à la S.A.R.L. RELAIS 93 une somme de 2800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.C.I. DU [Adresse 3] A [Localité 11] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. DU [Adresse 4] [Localité 11] aux dépens qui comprendront, outre les dépens afférents à la présente instance, ceux afférents à l’instance de référé ayant abouti à l’ordonnance de référé en date du 21 février 2022, ainsi que les frais de l’expertise réalisée par M. [S] [B] dont la société RELAIS 93 a fait l’avance et qui ont été fixés à un montant de 7421 euros TVA incluse ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 09 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES