Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/00329 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EU7W

S.C.I. BATL

C/

[B] [V]

[J] [O]

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.C.I. BATL

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par la SELARL FLORY-ZAVAGLIA, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [B] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2025-000885 du 17/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Monsieur [J] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2025-000947 du 23/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représentés par M^e Fabienne ANTON-ROMANKOW, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 16 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 novembre 2018, la S.C.I. DUBARAGE a donné à bail à Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] un bien immobilier à usage d’habitation, ainsi qu’un parking, situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 370 euros, dont 10 euros pour le parking, outre 10 euros de charges.

Par acte du 20 janvier 2022, la S.C.I. DUBARAGE a vendu le bien immobilier susmentionné à la S.C.I. BATL.

Suite à des loyers demeurés impayés et des nuisances à l’encontre du voisinage constatées, la S.C.I. BATL a remis aux locataires une lettre valant mise en demeure en main propre le 01 juin 2023.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 03 octobre 2023, une sommation d’avoir à cesser les nuisances a été signifiée aux locataires.

Puis, un procès-verbal de constat a été établi par Commissaire de Justice en date du 19 mars 2024, constatant que les locataires occupaient la cour collective à titre privatif.

Considérant que les nuisances n’avaient pas cessé, la S.C.I. BATL a, par un acte de Commissaire de Justice en date du 05 avril 2024, délivré un congé pour non-respect du règlement intérieur et de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, à Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O].

La S.C.I. BATL a ensuite fait assigner Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 03 janvier 2025 pour obtenir la validation du congé et l’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2025, durant laquelle, elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

Le 09 août 2025, Madame [B] [V] a donné son congé, cette dernière expliquant avoir quitté le domicile le 31 juillet 2025 suite à des violences conjugales commises à son encontre.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, la S.C.I. BATL – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de valider le congé délivré par la S.C.I. BATL ;

— de juger que Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] sont occupants sans droit ni titre ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira de désigner aux frais, risques et périls de Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] ;

— de condamner Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables, soit la somme de 380 euros, qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner solidairement Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Convoqués par acte de Commissaire de Justice signifié le 03 janvier 2025 à Étude, Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] sont représentés à l’audience et demandent :

de débouter la S.C.I. BATL de l’intégralité de ses demandes ;

de condamner la SCI BATL au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la validation du congé

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

En l’espèce, par acte de Commissaire de Justice en date du 05 avril 2024, la S.C.I. BATL a donné congé à Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O], pour motif légitime, de libérer les lieux à compter du 05 novembre 2024.

En effet, la société bailleresse fait état de la violation, par les locataires, de leur obligation d’usage paisible des lieux loués en raison de nombreuses plaintes du voisinage pour des nuisances sonores, notamment des rassemblements à toute heure, des hurlements, des coups de marteaux, ou encore des aboiements intempestifs de chien, ainsi que pour des nuisances olfactives dues à des déjections d’animaux et de la fumée de tabac et de barbecue et une occupation illégale des parties communes.

Par ailleurs, un procès-verbal a été établi par un Commissaire de Justice le 19 mars 2024, dans lequel il constate l’occupation de la cour commune par les locataires qui y avaient entreposés divers biens.

Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O], représentés à l’audience, contestent la validité du congé délivré, invoquant que l’occupation illégale de la cour commune n’est pas justifiée, cette dernière ayant été débarrassée comme l’attestent des photographies (pièce n°10) et des attestations (pièces n°8 et n°9).

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que l’inexécution, par le locataire, de l’une de ses obligations peut justifier la délivrance d’un congé, y compris lorsque cette inexécution a cessé à la date de délivrance du congé (Civ. 3, 17 mai 2006, n°05-14.495).

Il s’ensuit que, quand bien même l’occupation illégale de la cour commune aurait cessé selon les attestations produites par les défendeurs, celle-ci a toutefois été constatée par différentes plaintes du voisinage ayant justifiées une mise en demeure reçue le 01 juin 2023 et une sommation, par Commissaire de Justice, d’avoir à cesser les nuisances en date du 03 octobre 2023. Par ailleurs, il ressort des photographies du procès-verbal établi par Commissaire de Justice que la cour était encombrée de divers objets en date du 19 mars 2024. Dans ces conditions, le non-respect de l’obligation de jouissance paisible du bien loué existait au jour de la délivrance du congé pour motif légitime.

De surcroît, le congé délivré par la S.C.I. BATL ne résulte pas seulement de l’occupation illégale de la cour commune puisque cette dernière fait également état d’autres nuisances, notamment sonores et olfactives telles qu’il résulte des attestations et des dépôts de mains courantes produites.

Dès lors, il y a lieu de constater que le congé délivré par la S.C.I. BATL est valide en le fond et la forme, conformément aux dispositions légales susmentionnées.

Par conséquent, Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 06 novembre 2024, seront expulsés du logement objet de la présente procédure, sauf abandon des lieux et application de l’article R.451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution.

Ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 06 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi par les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. BATL, Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.C.I. BATL ;

VALIDE le congé délivré par la S.C.I. BATL le 05 avril 2024 à Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] concernant le bail d’habitation conclu le 05 novembre 2018 entre la S.C.I. BATL, venant aux droits de la S.C.I. DUBRAGE, et Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] et ayant pour objet le bien immobilier à usage d’habitation et le parking situés [Adresse 3]) ;

DIT que Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] sont devenus occupants sans droit ni titre à la date du 06 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. BATL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques des expulsés ;

PRÉCISE qu’en cas d’abandon des lieux, la S.C.I. BATL pourra les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] à verser à la S.C.I. BATL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 06 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [J] [O] à verser à la S.C.I. BATL la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 10 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,