Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01959 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYYP

S.A. [Adresse 7]

C/

[Y] [S]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [Y] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 février 2018, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame

[Y] [S] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1]) à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 362,40 euros, outre 147,87 euros de charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés la S.A. PLURIAL NOVILIA lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2023.

Madame [Y] [S] a déposé un dossier auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la Marne. Sa demande a été déclarée recevable le 22 avril 2025.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [Y] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte d’huissier de justice du 16 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Le 11 septembre 2025, la Commission de surendettement a décidé des mesures imposées concernant le débiteur, à savoir un rééchelonnement de son endettement sur une durée de 56 mois, à un taux de 0%.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle confirme que la locataire bénéficie d’un plan de surendettement et précise qu’il n’entraine pas de paralysie de la clause résolutoire. Elle précise en outre que la locataire a repris le paiement de son loyer.

Convoquée par acte d’huissier de justice signifié le 16 juillet 2025 à étude, Madame [Y] [S] ne comparait pas, n’est pas représentée et ne fait parvenir aucune pièce.

Un diagnostic social et financier concernant Madame [Y] [S] a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 de code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Il ne sera donc pas statué sur la demande tendant à faire rappellera que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 02 février 2018 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.179,60 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024.

En conséquence, Madame [Y] [S], devenue occupante sans droit ni titre, sera expulsée du logement objet du présent litige.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [Y] [S] au paiement de la somme de 1 006,33 euros. Elle produit un décompte arrêté au 18 septembre 2025 démontrant que la locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Madame [Y] [S], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.006,33 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

[…] 2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [Y] [S] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 22 avril 2025.

La Commission de surendettement a, le 11 septembre 2025, décidé de mesures imposées à son bénéfice, sous la forme d’un rééchelonnement de ses dettes, incluant celle de la S.A. PLURIAL NOVILIA, pendant une durée de 51 mois, au taux de 0%.

Ces mesures imposées ont été notifiées au débiteur et à ses créanciers. Il ressort des débats et des éléments de la procédure que ni la bailleresse, ni la locataire, ne les a contestées.

Il est établi par ailleurs que Madame [Y] [S] a procédé au versement de la somme de 200,80 euros le 06 septembre 2025, justifiant qu’elle a repris le versement intégral de son loyer courant à la date de l’audience.

Par conséquent, Madame [Y] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités du plan d’apurement arrêté par la Commission de surendettement le 11 septembre 2025, telles que rappelées au dispositif.

Conformément au VII de l’article susmentionné, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Autrement dit, si les échéances sont payées à la date convenue et dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion Madame [Y] [S] sera ordonnée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi de la locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile Madame [Y] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à la société bailleresse la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 février 2018 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [Y] [S] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1]) à [Localité 6], sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 1.006,33 euros (mille six euros et trente-trois centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 septembre 2025 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Madame [Y] [S] à s’acquitter de cette somme conformément au plan de désendettement décidé par la Commission de surendettement des particuliers de la Marne dans sa séance du 11 septembre 2025;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir conformément aux termes du plan de surendettement arrêté par la Commission de surendettement des particuliers de la Marne le 11 septembre 2025 et, à défaut, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

La clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée dans effet ;

Qu’à défaut pour madame [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PLURIAL NOVILIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [Y] [S] sera condamnée à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 19 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Madame [Y] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, La Présidente,