DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Mars 2026

N° RG 23/06573 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NPGE

Code NAC : 50D

[U] [F]

c/

S.A.R.L. NF DIAG IMMO

S.A GAN ASSURANCES

[Z] [W] épouse [D]

[S] [R]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 13 Octobre 2025 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY .

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [U], [Q] [F], née le 21 Mars 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas OUDET, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

S.A.R.L [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par M^e Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise

Madame [Z] [W] épouse [D], née le 4 décembre 1964 à [Localité 2] demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

représentée par M^e Mathilde PUYENCHET, avocat au barreau de Chartres

Maître [S] [R], notaire associé de la SELARL OFFICE NOTARIAL DE SAINT GRATIEN, demeurant [Adresse 6]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurances immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 775 652 126 dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentés par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié reçu par Me. [S] [R] le 14 juin 2019, [U] [F] a acquis de [P] [M] veuve [I] et d'[Z] [W] épouse [D] un pavillon sis [Adresse 8] à [Localité 5].

Me. [S] [R] est assuré auprès de la SA MMA IARD.

La SARL NF DIAG IMMO, assurée auprès de la SA GAN ASSURANCES, a effectué le diagnostic de conformité du réseau d’assainissement.

Après son acquisition, [U] [F] a découvert l’existence de deux fosses septiques, un problème de raccordement des eaux usées et des eaux pluviales.

Procédure

Par ordonnance du 24 novembre 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 21 août 2023.

[U] [F], représentée par Me. OUDET, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise [Z] [W] épouse [D] par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, [P] [M] veuve [I] par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la SARL NF DIAG IMMO par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, la SA GAN ASSURANCES par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, Me. [S] [R] par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023 et la SA MMA IARD par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, aux fins d’indemnisation des travaux nécessaires pour la mise en conformité du bien.

[Z] [W] épouse [D] et [P] [M] veuve [I] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [Localité 6].

La SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [B] et Me. [S] [R] et la SA MMA IARD par l’intermédiaire de Me. [O].

[P] [M] veuve [I] est décédée en cours de procédure, le 19 juin 2024, laissant pour unique héritière [Z] [W] épouse [D], partie déjà en cause.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 17 avril 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 octobre 2025. Le délibéré a été fixé au 8 décembre 2025 et prorogé au 2 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [U] [F]

Par conclusions signifiées le 5 mars 2023, [U] [F] sollicite du tribunal que, par une décision assortie de l’exécution provisoire, il :

constate que [Z] [W] épouse [D] vient aux droits de [P] [M] veuve [I] en qualité d’héritière,déboute [Z] [W] épouse [D], la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES de toutes leurs demandes,constate que le pavillon sis [Adresse 8] à [Localité 5] présente un vice caché,condamne [Z] [W] épouse [D], in solidum avec la SARL NF DIAG IMMO, à lui verser une somme de 39.545,20 € au titre de la réduction du prix de vente permettant la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état du bien,condamne [Z] [W] épouse [D], in solidum avec la SARL NF DIAG IMMO, à lui verser une somme de 68.264 € à titre de dommages-intérêts pour la privation de jouissance du bien depuis le 14 juin 2019 jusqu’à l’assignation,

condamne [Z] [W] épouse [D], in solidum avec la SARL NF DIAG IMMO, à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 1.288 € depuis l’assignation jusqu’au paiement de la somme de 39.545,20 €,condamne [Z] [W] épouse [D], in solidum avec la SARL NF DIAG IMMO, à lui verser une indemnité de 33.131,32 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour compenser son préjudice résultant du paiement d’un emprunt portant sur un bien immobilier dont elle ne peut jouir décemment,condamne [Z] [W] épouse [D], in solidum avec la SARL NF DIAG IMMO, à rembourser le coût de l’emprunt à [U] [F], mensuellement, jusqu’au paiement des autres sommes mises à leur charge,condamne [Z] [W] épouse [D], in solidum avec la SARL NF DIAG IMMO, à lui verser une indemnité de 10.000 € pour compenser le préjudice moral résultant de leurs agissements,ordonne que les sommes et indemnités portent intérêts au taux légal à compter du présent jugement,condamne la SA GAN ASSURANCES à relever indemne la SARL NF DIAG IMMO des sommes mises à sa charge en fonction des garanties d’assurance souscrites, la différence éventuelle restant à la charge de l’assuré,condamne [Z] [W] épouse [D], in solidum avec la SARL NF DIAG IMMO, à lui verser une somme de 18.525,64 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamne [Z] [W] épouse [D], in solidum avec la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES, aux dépens en ce compris les frais d’expertise,constate le désistement de [U] [F] à l’encontre de Me. [S] [R] et de son assureur la SA MMA IARD.

Au soutien de ses prétentions, elle argue que la non-conformité des installations d’assainissement et la découverte de fosse septique dans le sous-sol d’une maison sont constitutives de vices cachés, que l’expert a retenu quatre désordres conséquents : un mélange du rejet des eaux usées et des eaux de pluie rendant l’assainissement non-conforme, la présence de deux fosses septiques, l’une encore en service et saturée et l’autre équipée d’une fosse de relevage, et une servitude de passage d’un réseau d’eaux de pluie qui est en réalité un réseau d’eaux usées.

Elle ajoute que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés due par les vendeurs ne s’applique pas, ces derniers ayant dissimulé les vices cachés et n’ayant pas mentionné l’existence des fosses septiques tant à l’acquéreur qu’à l’agent immobilier et à la SARL NF DIAG IMMO lors des diagnostics alors qu’ils en avaient nécessairement connaissance.

Elle se prévaut également de la non-conformité du bien en raison de l’existence des fosses septiques et de l’absence de séparation des eaux usées et des eaux de pluie alors que l’acte authentique mentionne que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement collectif conforme et qu’il importe peu que les venderesses en aient eu ou non connaissance.

Elle ajoute que le diagnostiqueur a également engagé sa responsabilité en déclarant à tort conforme le raccordement au réseau d’assainissement collectif.

Enfin, elle se heurte à une difficulté au niveau des actes de propriété puisqu’elle bénéficie d’une servitude de passage d’eaux de pluie provenant de sa propriété sur la parcelle voisine alors qu’il s’agit en réalité d’eaux usées et que le titre n’est donc pas conforme à la situation existante.

Sur les préjudices qu’elle subit, elle fait valoir que les travaux de mise en conformité s’élèvent à 36.005,20 € TTC, outre les dépenses qu’elle a déjà supportées soit un préjudice matériel de 39.545,20 € TTC et que son préjudice de jouissance est important, que la terrasse a été détruite lors des opérations d’expertise, qu’elle ne peut utiliser les commodités de l’immeuble puisque les eaux vannes s’épandent dans son jardin et que les odeurs nauséabondes l’empêchent de profiter des extérieurs. Compte tenu de la valeur locative de son bien (1.288 €), elle chiffre son préjudice de jouissance à 68.264 € depuis 53 mois. Enfin, elle indique qu’elle a souscrit un crédit immobilier pour acquérir le bien qui ne peut être ni loué ni vendu en l’état et qu’elle a réglé depuis l’achat une somme de 33.131,32 € au titre du remboursement du crédit, préjudice dont elle demande l’indemnisation, en sus de son préjudice moral évalué 10.000 €.

A l’encontre du notaire et de son assureur, [U] [F] se désiste de ses demandes.

2. En défense : [Z] [W] épouse [D]

Par conclusions signifiées le 28 février 2025, [Z] [W] épouse [D] demande au tribunal de :

débouter [U] [F] de l’intégralité de ses demandes,débouter la SARL NF DIAG IMMO et son assureur de l’intégralité de leurs demandes,condamner la SARL NF DIAG IMMO et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à la relever et garantir de toues les condamnations mises à sa charge,condamner [U] [F] à lui verser une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’appui de ses écritures, elle précise qu’en raison du décès de sa mère en cours de procédure, l’instance se poursuit à son encontre à titre personnel et en qualité d’héritière de [P] [M] veuve [I].

Elle fait valoir qu’à l’occasion de la vente du bien immobilier, la SARL NF DIAG IMMO a établi un diagnostic et après la mise aux normes de deux non-conformités, le raccordement au réseau d’assainissement collectif a été déclaré conforme.

Concernant la garantie des vices cachés, elle se prévaut de la clause d’exclusion de la garantie comprise dans l’acte de vente et conteste toute dissimulation de la fosse septique et du regard situés dans le sous-sol. Elle rappelle que lors de la vente, sa mère et elle ont fait appel à un professionnel pour le diagnostic, que celui-ci n’a jamais attiré leur attention sur les non-conformités du raccordement au réseau d’assainissement collectif alors qu’elles n’auraient pas manqué de faire le nécessaire pour mettre le pavillon en conformité et fixer le prix de vente. Elle fait valoir qu’elles ont hérité du bien de monsieur [I], père de [Y] [I], beau-père et grand-père des venderesses, en l’état sans réalisation de travaux et qu’elles ignoraient l’existence de la fosse septique dont la découverte a nécessité des investigations de la part de l’expert. Elle souligne également que le bien a été vendu le 14 juin 2019 et que ce n’est que 18 mois après la prise de possession des lieux que [U] [F] relève une difficulté et qu’elle n’en a informé les venderesses qu’en février 2021 alors que la maison avait été vidée et que si des meubles avaient été volontairement placés pour dissimuler un regard ou une fosse septique lors des visites, tout était visible lors de l’emménagement de [U] [F] qui a pris possession des lieux avant la signature de l’acte authentique et que les odeurs nauséabondes n’existaient donc pas au moment de la vente.

Elle ajoute également que la mise en conformité du réseau d’assainissement n’incombe pas au vendeur et peut être réalisé par l’acquéreur dans le délai d’un an à compter de la vente.

Concernant les préjudices invoqués par [U] [F], elle conteste le trouble de jouissance et soutient que la maison est parfaitement habitable puisqu’elle réside dans les lieux et qu’aucun préjudice moral n’est établi.

Par ailleurs, compte tenu de la faute de la SARL NF DIAG IMMO lors de l’établissement de son diagnostic de conformité du raccordement au réseau d’assainissement collectif, elle demande à être garantie de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Enfin, elle s’oppose à la demande de garantie de la SARL NF DIAG IMMO s’agissant d’un professionnel qui a commis une erreur de diagnostic alors qu’elle et sa mère sont profanes et n’avaient pas connaissance des défauts du raccordement au réseau d’assainissement collectif.

3 En défense : la SARL NF DIAG IMMO et son assureur la SA GAN ASSURANCES

Dans leurs écritures signifiées le 11 mars 2025, la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES concluent :

au débouté de [U] [F] de toutes ses demandes,subsidiairement

à la réduction des condamnations à de plus justes proportions,à l’opposabilité par la SA GAN ASSURANCES de sa franchise contractuelle fixée à 10% des indemnités dues avec un mini de 250 € et un maximum de 1.000 €,

à la condamnation solidaire de [U] [F], [Z] [W] épouse [D], Me. [S] [R] et son assureur la SA MMA IARD à relever et garantir la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES de toutes condamnations éventuellement prononcées à leur encontre au profit de [U] [F],à la condamnation solidaire de [U] [F], [Z] [W] épouse [D], Me. [S] [R] et la SA MMA IARD aux dépens, avec distraction au profit de leur conseil.

A l’appui de leurs écritures, la SARL NF DIAG IMMO et son assureur contestent les conclusions de l’expert et exposent que :

elles ne sont pas responsables de la non-conformité du dispositif d’assainissement d’autant que l’existence de la fosse septique ancienne et non neutralisée a été dissimulée par les venderesses,la SARL NF DIAG IMMO n’a pas réalisé deux diagnostics contradictoires : la réalisation de deux diagnostics est liée à la mise en œuvre de travaux de mise en conformité par les venderesses avant la vente et à un deuxième passage du diagnostiqueur,le diagnostic ne porte que sur les renseignements de l’occupant des lieux et sur les éléments visibles et visitables de l’installation, sans déplacement de meuble ni démontage et la fosse septique du sous-sol comme celle à l’arrière de la maison n’étaient pas visibles comme l’a attesté l’agent immobilier, la découverte de la fosse septique dans le jardin a nécessité des investigations (travaux de terrassement) alors qu’un diagnostiqueur ne saurait faire de telles recherches destructives,la SARL NF DIAG IMMO n’a aucune obligation de fournir un plan détaillé du système d’évacuation,l’éventuelle responsabilité de la SARL NF DIAG IMMO n’ouvre droit qu’à l’indemnisation d’une perte de chance, en cas de responsabilité de la SARL NF DIAG IMMO, son assureur est fondé à opposer sa franchise contractuellement préue.la restitution d’une partie du prix de vente ne peut être sollicitée qu’auprès des vendeurs et non du diagnostiqueur et aucune perte de chance n’est établie,la maison reste parfaitement habitable et la présence d’une fosse septique au fond du jardin ne trouble nullement la jouissance du pavillon,le lien entre les problèmes de santé de [U] [F] et la présence d’une fosse septique n’est pas justifié,en l’absence de faute de la SARL NF DIAG IMMO lors de l’établissement de son diagnostic, elles demandent à être garanties par la venderesse et par le notaire qui, eux, ont commis des fautes retenues par l’expert.

4. En défense : Me. [S] [R] et son assureur la SA MMA IARD

Dans leurs conclusions signifiées le 19 mars 2025, Me. [S] [R] et la SA MMA IARD demandent au tribunal de :

prendre acte du désistement de [U] [F] à leur encontre et de leur acceptation de ce désistement,juger que Me. [S] [R] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, juger qu’il n’est pas justifié d’un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec une hypothétique faute de Me. [S] [R], débouter la SARL NF DIAG IMMO de toutes ses demandes à leur encontre,écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner in solidum la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES à leur verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de leurs écritures, Me. [S] [R] et la SA MMA IARD font valoir qu’ils avaient conclu au rejet de toute faute de leur part et à la défaillance de [U] [F] dans l’administration de la preuve de la faute commise par le notaire, que la demanderesse en a pris acte et s’est finalement désistée à leur encontre, que le désistement est accepté par Me. [S] [R] et son assureur.

Concernant les demandes de la SARL NF DIAG IMMO à leur encontre, ils contestent toute faute du notaire de nature à engager sa responsabilité et soutiennent que :

en page 10 de l’acte notarié de vente, il est indiqué l’existence d’une servitude rapportée en une note annexée et que [U] [F] était donc parfaitement informée de la servitude de passage d’une canalisation à son profit sur le fonds voisin,le notaire a rempli son obligation d’information à l’égard des parties,la question de la responsabilité juridique d’un notaire ne peut être appréciée que par le tribunal et non par un expert et que l’appréciation d’ordre juridique de l’expert ne pourra qu’être écartée par la présente juridiction,le notaire n’est pas un expert technique en réseaux eaux usées et eaux de pluie et il n’a fait que reprendre les termes d’un précédent acte de vente, sans être en mesure de déceler une erreur quant à la dénomination du réseau faisant l’objet de la servitude de passage de la canalisation,l’erreur concerne le passage d’une canalisation d’eaux usées et non d’eaux de pluie mais elle ne pouvait être constatée à l’œil nu et ne résultait pas du diagnostic annexé à la promesse de vente,le notaire n’a pas à se déplacer sur les lieux pour vérifier les conformités du bien, la SARL NF DIAG IMMO ne chiffre pas son préjudice et ne démontre pas de lien de causalité entre l’hypothétique faute du notaire et la demande de garantie,les préjudices subis par [U] [F] ne sont liés qu’aux fautes des venderesses et de la SARL NF DIAG IMMO .

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur le désistement de [U] [F] envers Me. [S] [R], notaire, et son assureur la SA MMA IARD

En vertu de l’article 394 du Code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 prévoit que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, [U] [F] se désiste de toutes ses demandes envers Me. [S] [R], notaire, et son assureur la SA MMA IARD.

Ces derniers ont acquiescé au désistement qui est donc parfait.

2. Sur la responsabilité d'[Z] [W] épouse [D] à l’encontre de [U] [F]

L’article 1603 du code civil dispose que le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».

Aux termes des articles 1604 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose conformément à ce à quoi il s’est engagé.

La chose vendue doit correspondre aux caractéristiques contractuellement convenues.

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ;

Si la non-conformité de la chose à son usage normal ressort de la garantie des vices cachés, la non-conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties est une inexécution de l’obligation de délivrance due par le vendeur en vertu de l’article 1604 du code civil.

En l’espèce, [U] [F] se prévaut du défaut de conformité et de l’existence d’un vice caché affectant le pavillon acquis auprès de [P] [M] veuve [I] et d'[Z] [W] épouse [D].

L’acte authentique de vente reçu par Me. [S] [R] le 14 juin 2019 mentionne que le pavillon sis [Adresse 8] à [Localité 5] acquis par [U] [F] auprès de [P] [M] veuve [I] et d'[Z] [W] épouse [D] est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L.1331-1 du code de la santé publique.

Or il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’une fosse septique encore en service a été découverte en arrière du pavillon sous la terrasse alors qu’elle aurait dû être supprimée depuis de nombreuses années par l’ancien propriétaire depuis le raccordement au réseau d’assainissement collectif. L’expert a constaté que cette fosse était saturée de matières débordant de part et d’autres et la conduite d’arrivée en fonte sur cette fosse débouchant du sous-sol était rompue, ce qui explique les débordements et la présence de tâches de moisissures sur le mur intérieur du pavillon.

Une seconde fosse septique enterrée dans le sous-sol et équipée d’une fosse de relevage est destinée à recueillir les eaux usées.

Le maintien de cette fosse septique est contraire à l’article 48 du règlement communautaire d’assainissement collectif de [Localité 7] Vallée selon lequel « les dispositifs de traitement et d’accumulation ainsi que les fosses septiques mis hors service ou rendus inutiles pour quelque cause que ce soit doivent être vidangés, désinfectés et comblés ».

Enfin, dans le bas de la rampe du garage, l’expert a constaté le mélange du rejet des eaux de pluie receuillies dans le caniveau et des eaux usées, contraire à l’article 45 du règlement précité.

Le réseau d’assainissement du pavillon n’est donc pas conforme, la fosse septique est maintenue en activité et le réseau des eaux de pluie n’est pas séparé de celui des eaux usées, contrairement aux stipulations de l’acte de vente qui évoque un raccordement conforme au réseau d’assainissement collectif.

La non-conformité du pavillon est donc établie et la responsabilité de la venderesse, [Z] [W] épouse [D], venant à titre personnel et es qualité d’héritière de [P] [M] veuve [I], décédée en cours de procédure, est donc engagée.

En revanche, il ne ressort pas des éléments produits aux débats que [P] [M] veuve [I] et [Z] [W] épouse [D] avaient connaissance des non-conformités et les ont caché à la venderesse. Aucune mauvaise foi n’est établie.

En effet, la seule présence de la première fosse dans le sous-sol sous une planche et une bâche en toile cirée sur laquelle était posée son étendoir à linge ne permet nullement d’établir la connaissance de l’autre fosse septique sous la terrasse saturée de matières. Cette première fosse est équipée d’une pompe de relevage et les eaux usées nauséabondes n’y stagnent pas.

Au contraire, il ressort de l’acte de vente que la parcelle a été acquise en 1965 par les parents du mari de [P] [M] veuve [I] qui ont construit le pavillon. [A] [C] [I] a hérité de ce bien aux décès de ses parents, respectivement les 14 janvier 1990 et 9 avril 1990. [P] [M] veuve [I] n’y a vécu qu’à compter de 1990 et rien ne permet d’établir qu’elle avait connaissance des conditions dans lesquelles le raccordement au réseau d’assainissement collectif a été réalisé par ses beaux-parents, décédés peu avant son mariage avec [A] [C] [I].

Il a fallu détruire la terrasse pour localiser la fosse septique qui, selon les constatations de l’expert, n’a pas été vidangée depuis des dizaines d’années, ce qui conforte le fait que [P] [M] veuve [I] n’avait pas connaissance du maintien en activité de cette fosse malgré le réseau d’assainissement collectif.

Par ailleurs, l’expert a, lors de sa deuxième réunion du 7 septembre 2022, confirmé la rupture de la conduite d’arrivée en fonte sur la fosse septique située en arrière du pavillon sous la terrasse et débouchant du sous-sol. Cette rupture de canalisation avait déjà été constatée par la société WATERBAT lors d’un passage de caméra le 15 décembre 2020. Ce désordre explique les débordements et est la cause de la présence de tâches de moisissures sur le mur intérieur du pavillon.

La rupture de la conduite en fonte ne constitue pas une non-conformité mais, éventuellement, un vice caché sous réserve d’être antérieur à la vente, inhérent à la chose vendue et suffisamment grave pour en compromettre l’usage.

Or la rupture de la canalisation n’a été constatée qu’en décembre 2020 alors que le bien a été acquis le 14 juin 2019 et aucun élément ne permet d’établir que la canalisation était déjà cassée lors de la vente.

Au surplus, à supposer la rupture de la canalisation antérieure à la vente, s’agissant d’une canalisation enterrée, il n’est pas établi par [U] [F] que les vendersses en avaient connaissance au moment de la vente.

Dans ces conditions, la rupture de la canalisation en fonte n’est pas constitutive d’un vice caché et la réparation de ses conséquences ne saurait être mise à la charge d'[Z] [W] épouse [D]

3. Sur les demandes pécuniaires de [U] [F] envers [Z] [W] épouse [D]

sur la demande de diminution du prix

Compte-tenu des non-conformités du réseau d’assainissement constatées par l’expert, [Z] [W] épouse [D] est tenue de rembourser partiellement à [U] [F] le prix de vente à hauteur du coût des travaux de mise en conformité du réseau :

la séparation du rejet des eaux usées et des eaux de pluie,la mise hors service des deux fosses, la fosse enterrée dans le sous-sol et la fosse septique sous la terrasse qui doivent être vidangées, désinfectées et comblées,En outre, [Z] [W] épouse [D] devra prendre en charge la réfection de la terrasse qui a été endommagée lors des investigations de recherche de la fosse septique.

L’expert a validé plusieurs devis que le tribunal retient :

reprise des canalisations en sous-sol jusqu’au regard à créer : 4.985 € TTC,mise en place d’un regard en extrémité de la descente de garage : 5.170 € TTC.création d’un réseau d’eaux usées avec : 10.764 € TTC,le devis de réfection de la terrasse de 9.880,20 €TTC,le devis de suppression de la fosse septique : 3.003 € TTCDans ces conditions, [Z] [W] épouse [D] sera condamnée à verser à [Z] [W] épouse [D] la somme totale de 33.802,20 € au titre du remboursement du prix de vente à hauteur des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement et de remise en état de la terrasse du pavillon.

En revanche, [U] [F] sera déboutée de sa demande relative à la réfection des murs dans la chambre du garage. En effet, les désordres affectant cette pièce ont pour cause la rupture de la canalisation en fonte qui explique les débordements et non le défaut de conformité du réseau et le tribunal a précédemment écarté l’application de la garantie des vices cachés pour ce désordre.

De même, en l’absence de production du devis de réfection de la terrasse, validé par l’expert et retenu par le tribunal, il n’est pas possible de déterminer s’il ne fait pas double emploi avec la facture de la société DECOR MULTI SERIVCES de 2.200 € relative à la sécurisation de la fosse et à l’enlèvement des gravats. Ce poste de préjudice sera rejeté.

Par ailleurs, les factures de dégorgement des sanitaires n’ont pas à être prises en charge par [Z] [W] épouse [D] en l’absence de toute mauvaise foi des venderesses et alors que [U] [F] avait déjà connaissance de l’existence d’une fosse septique saturée dont il fallait prévoir la vidange comme indiqué sur la facture SANET du 27 mai 2020, ce qu’elle ne justifie pas avoir réalisé.

De même les frais de passage de la caméra par la société WATERBAT et le coût d’un nouveau diagnostic d’ailleurs ne sont pas en lien avec la réfection du réseau. Le tribunal écarte ces factures.

b) Sur le préjudice de jouissance et la demande d’indemnité d’occupation depuis l’assignation

[U] [F] soutient que son bien est totalement inhabitable et sollicite un préjudice de jouissance correspondant à la valeur mensuelle de son bien.

Cependant, force est de constater qu’elle ne justifie nullement de l’impossibilité totale d’habiter son bien et ne produit d’ailleurs aucune pièce relative à un éventuel relogement. Au contraire, les attestations de témoins qu’elle produit évoquent seulement les désagréments qu’elle subit du fait des dysfonctionnements des sanitaires (engorgement, papier toilette qui ne peut être jeté dans les WC). Le paiement de dommages-intérêts à hauteur de la valeur locative de sa maison depuis son acquisition puis le paiement d’une indemnité, à tort qualifiée d’indemnité d’occupation, à compter de l’assignation ne sont donc pas justifiés.

En outre, dès lors que [U] [F] a été informée de la nécessité de vidanger la fosse septique par l’entreprise intervenue en mai 2020, elle a participé à son préjudice de jouissance lié aux difficultés d’engorgement des canalisations et à l’impossibilité de jeter le papier toilette dans les WC.

En revanche, elle subit nécessairement un préjudice de jouissance du fait de l’état de la terrasse endommagée lors des opérations d’expertise depuis le 7 septembre 2022. Elle ne peut en effet plus utiliser sa terrasse et profiter des extérieurs de sa maison.

Compte tenu des éléments produits aux débats, son préjudice de jouissance est estimé à 200 € par mois six mois par an d’avril à octobre et à 100 € par mois les six autres mois de novembre à mars soit, depuis le 7 septembre 2022 la somme totale de 6.200 €, février 2026 inclus.

[Z] [W] épouse [D] sera donc condamnée à verser à [U] [F] la sommede 6.200 € au titre de son préjudice de jouissance, février 2026 inclus.

En outre, jusqu’au remboursement du prix de vente permettant à [U] [F] d’effectuer les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement et de réfection de la terrasse, [Z] [W] épouse [D] devra verser une indemnité mensuelle de 100 € pour les mois de novembre à mars et de 200 € pour les mois d’avril à octobre inclus.

c) sur la demande de remboursement du crédit immobilier

[U] [F] sollicite le remboursement mensuel du coût de son crédit immobilier, considérant qu’elle rembourse un crédit immobilier pour l’acquisition d’un bien invendable du fait des non-conformités.

Cependant, le défaut de délivrance conforme d’une maison correctement raccordée au réseau d’assainissement collectif avec des réseaux d’eaux usées et d’eaux de pluie entièrement séparés est sans lien avec le choix de [U] [F] de financer son acquisition au moyen d’un crédit immobilier pour lequel elle règle chaque mois les mensualités avec les intérêts.

Au surplus, la restitution partielle du prix de vente est de nature à permettre à [U] [F] de mettre son bien en conformité et celui-ci ne sera donc ni invendable ni de moindre valeur.

[U] [F] sera donc déboutée de ce chef de préjudice.

d) Sur le préjudice moral subi par [U] [F]

[U] [F] se prévaut d’un préjudice moral.

Il est certain que la découverte d’une fosse septique encore en activité dans son bien immobilier alors qu’il lui a été vendu comme raccordé au réseau d’assainissement collectif lui a causé un préjudice. Dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité, l’utilisation d’une fosse septique nécessite des précautions particulières et une vidange régulière.

Dans ces conditions et au vu des éléments du dossier, il lui sera alloué une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral qu'[Z] [W] épouse [D] sera condamnée à verser à [U] [F].

4. Sur la responsabilité de la SARL NF DIAG IMMO et de son assureur la SA GAN ASSURANCES à l’encontre de [U] [F]

Par application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Une faute contractuelle commise envers un cocontractant engage la responsabilité délictuelle de son auteur vis-à-vis des tiers à qui elle cause un préjudice.

En l’espèce, la SARL NF DIAG IMMO a été mandatée par les venderesses pour effectuer le diagnostic du réseau d’assainissement.

Lors d’une première visite, le 15 mars 2019, la SARL NF DIAG IMMO a conclu à la conformité du branchement des eaux usées mais à la non-conformité des eaux de pluie de la gouttière arrière dirigées vers le réseau des eaux usées. Elle précisait ne pas avoir pu vérifier l’exutoire des eaux de pluie de la gouttière avant.

Le 22 mars 2019, dans son rapport, la SARL NF DIAG IMMO a conclu à la conformité du branchement des eaux de pluie.

Un schéma du contrôle d’assainissement est joint au rapport.

Le certificat de conformité a été annexé à l’acte authentique de vente alors que les installations ne sont pas conformes, comme l’a constaté l’expert judiciaire qui a souligné que le schéma annexé était fantaisiste et ne correspondait en rien à la réalité, que le rejet commun entre les eaux usées et les eaux de pluie n’avait pas été détecté et que la première fosse septique enterrée dans le sous-sol n’était pas évoquée alors qu’il s’agit d’un dispositif essentiel des équipements de traitement des eaux usées et particulièrement sensible.

La SARL NF DIAG IMMO conteste sa responsabilité et rappelle que son contrôle se fonde sur les déclarations des propriétaires et les constatations visuelles qu’elle fait, sans pouvoir réaliser la moindre destruction et sans déplacer des meubles.

Cependant, même si la fosse septique située sous la terrasse ne pouvait pas être détectée sans sondage destructif, force est de constater que le rapport de la SARL NF DIAG IMMO est particulièrement succint, qu’il n’est mentionné aucune des questions qui ont pu être posées ou auraient dû être posées aux venderesses et notamment à [P] [M] veuve [I] qui vivait dans le bien. Seules les cases conformes ou non-conformes sont à cocher, sans aucun descriptif et sans aucune commentaire du diagnostiqueur à l’exception des commentaires sur les gouttières lors de la première visite. Il est impossible à la lecture du rapport de comprendre comment le schéma d’assainissement a pu être réalisé alors qu’aucune information ni aucune constatation ne figurent dans le rapport.

En outre, des tests d’écoulement des eaux avec des colorants auraient pu être mis en place.

Or ce diagnostic réalisé par un professionnel a conforté l’acquéreur sur la conformité du réseau d’assainissement.

Il ressort de ces éléments que la SARL NF DIAG IMMO, en sa qualité de professionnel, n’a pas réalisé un diagnostic sérieux et, avec son assureur la SA GAN ASSURANCES, elles ont engagé leur responsabilité envers [U] [F].

5. Sur les demandes pécuniaires de [U] [F] envers la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES

sur la demande de diminution du prix

[U] [F] forme les mêmes demandes indemnitaires contre la SARL NF DIAG IMMO que contre [Z] [W] épouse [D].

Cependant, elle ne peut pas demander à la SARL NF DIAG IMMO, diagnostiqueur, la restitution partielle du prix de vente à hauteur du montant des travaux réparatoires et de remise en état de la terrasse et des murs de la chambre.

En effet, seules les venderesses ont perçu le prix de vente.

Elle sera donc déboutée de ce chef de préjudice envers la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES.

Sur le préjudice de jouissance et la demande d’indemnité d’occupation

Il a été précédemment jugé que [U] [F] ne justifie nullement de l’impossibilité totale d’habiter son bien et que son préjudice de jouissance est limité au fait qu’elle ne peut plus utiliser sa terrasse et profiter des extérieurs de sa maison.

Cependant, la faute de la SARL NF DIAG IMMO n’est pas en lien avec ce préjudice de jouissance dans la mesure où il résulte des investigations destructives commises pendant les opérations d’expertise judiciaire pour localiser la fosse septique enterrée sous la terrasse.

[U] [F] sera donc déboutée de ce chef de préjudice envers la SARL NF DIAG IMMO.

sur la demande de remboursement du crédit immobilier

L’absence de lien de causalité entre ce préjudice et le défaut de conformité du réseau d’assainissement de la maison a d’ores et déjà été retenu. Il en est de même avec les manquements de la SARL NF DIAG IMMO lors de sa viste de contrôle.

[U] [F] sera déboutée de ce chef de préjudice envers la SARL NF DIAG IMMO .

Sur le préjudice moral subi par [U] [F]

La réalité du préjudice moral subi par [U] [F] du fait de la découverte d’une fosse septique encore en activité et saturée a été précédemment retenu.

Les manquements de la SARL NF DIAG IMMO sont en lien avec ce préjudice dès lors que confortée par le diagnostic de conformité joint à l’acte de vente, [U] [F] a subi un préjudice moral en découvrant les non-conformités du raccordement de son réseau d’assainissement.

Ce préjudice a été chiffré à 3.000 €.

Dans ces conditions et au vu des éléments du dossier,la SARL NF DIAG IMMO et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, seront condamnées, in solidum avec [Z] [W] épouse [D], à verser à [U] [F] la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.

La SA GAN ASSURANCES est fondée à opposer sa franchise contractuelle à [U] [F].

6. Sur la demande de garantie d'[Z] [W] épouse [D] par la SARL NF DIAG IMMO

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En sa qualité de professionnel, un diagnostiqueur est tenu d’un devoir de conseil envers des particuliers non avertis.

En l’espèce, à l’occasion de la vente de leur bien immobilier, [P] [M] veuve [I], âgée de 87 ans, et sa fille ont fait appel à la SARL NF DIAG IMMO pour le diagnostic de conformité du réseau d’assainissement de la maison.

Ces dernières sont des profanes et il a été précédemment retenu qu’elles ont hérité de ce bien au décès de l’époux de [P] [M] veuve [I] qui en avait lui-même hérité de se parents en 1990 et qu’elles n’avaient pas connaissance de l’existence de la fosse septique enterrée sous la terrasse.

En leur qualité de profane, l’existence de la fosse dans le sous-sol avec la pompe de relevage n’était pas de nature à les inquiéter quant à une éventuelle non-conformité du réseau et quant à l’existence d’une fosse septique maintenue en activité malgré le réseau d’assainissement collectif.

Lors de la vente, elles s’en sont remises au diagnostic de conformité établi par la SARL NF DIAG IMMO qui n’a pas rempli son devoir de conseil en tant qu’homme de l’art, comme l’a relevé l’expert et retenu précédemment le tribunal, soulignant notamment le caractère succinct et fantaisiste du rapport fourni par la SARL NF DIAG IMMO.

La SARL NF DIAG IMMO a donc engagé sa responsabilité envers les venderesses.

Cependant, la SARL NF DIAG IMMO si elle est responsable des erreurs de diagnostic n’est pas responsable du défaut de conformité de réseau et les venderesses auraient dû en tout état de cause assumer le coût de la remise aux normes si le diagnostic avait été sérieux.

Le préjudice d'[Z] [W] épouse [D] causé par la SARL NF DIAG IMMO est limité aux préjudices accessoires subis par [U] [F] et qu’elle a été condamnée à réparer.

La SARL NF DIAG IMMO et son assureur la SA GAN ASSURANCES devront donc garantir [Z] [W] épouse [D] à hauteur de la somme de 9.200 €, correspondant au préjudice de jouissance et au préjudice moral subi par [U] [F], outre les frais irrépétibles versés à la demanderesse.

La SA GAN ASSURANCES est fondée à opposer sa franchise contractuelle à [Z] [W] épouse [D], dans la limite de celle éventuellement opposée à [U] [F].

7. Sur la demande de garantie de la SARL NF DIAG IMMO par [Z] [W] épouse [D]

La SARL NF DIAG IMMO sollicite la garantie d'[Z] [W] épouse [D] des condamnations prononcées à son encontre.

Cependant, force est de constater qu’elle ne démontre nullement la faute des venderesses à l’occasion du diagnostic.

Il a été précédemment démontré que [P] [M] veuve [I] et [Z] [W] épouse [D] n’étaient pas de mauvaise foi et n’avaient pas connaissance de la fosse septique enterrée sous la terrasse.

Faute pour la SARL NF DIAG IMMO d’avoir mentionné les déclarations des venderesses lors du contrôle du diagnostiqueur, il n’est pas démontré qu’elles aient dissimulé la vérité.

Quant à la bâche en toile cirée dans le sous-sol sur la première fosse septique, le rapport d’expertise amiable effectué par l’assurance de [U] [F] comporte des photographies de celle-ci. Cette fosse n’était pas cachée sous un meuble et compte-tenu de sa taille telle qu’on la voit sur les photographies, le diagnostiqueur aurait dû, a minima, interroger la propriétaire sur ce qui était sous la bâche.

Dans ces conditions, la SARL NF DIAG IMMO sera déboutée de son appel en garantie contre [Z] [W] épouse [D].

8. Sur la demande de garantie de la SARL NF DIAG IMMO par Me. [S] [R], notaire

Par application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du code civil prévoit que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

La responsabilité civile d’un notaire rédacteur d’un acte est engagée lorsque ce dernier manque à son devoir d’information et de conseil envers les parties. Il est ainsi tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente.

Il appartient aux demandeurs d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la SARL NF DIAG IMMO et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, demande à être garantis des condamnations prononcées à leur encontre par Me. [S] [R], notaire.

Cependant, force est de constater qu’elles ne démontrent pas l’existence d’une faute du notaire qui a reçu l’acte notarié de vente.

Il n’appartient effectivement pas à ce dernier de vérifier la conformité du réseau d’assainissement et de contrôler le diagnostic effectué par un professionnel d’autant qu’il n’a aucune compétence particulière dans ce domaine et qu’il n’était pas en possession de précédents actes de nature à interroger sur l’existence ou non d’une fosse septique.

9. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [Z] [W] épouse [D], la SARL NF DIAG IMMO et son assureur la SA GAN ASSURANCES sont solidairement tenues aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

En outre [Z] [W] épouse [D], la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES devront verser in solidum à [U] [F] une somme de 12.893,10€ au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens et dont le montant est justifié par les factures correspondantes de l’avocat de [U] [F].

Le tribunal rappelle que la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES devront garantir [Z] [W] épouse [D] de cette condamnation en raison de sa faute contractuelle.

[Z] [W] épouse [D], partie succombante envers [U] [F], et la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES, parties succombantes envers [U] [F] et envers [Z] [W] épouse [D] et le notaire, seront déboutéees de leur demande respective au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, la SARL NF DIAG IMMO devra verser à Me. [S] [R], notaire, et à son assureur la SA MMA IARD une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Constate que le désistement de [U] [F] envers Me. [S] [R], notaire, et la SA MMA IARD est parfait et que l’instance est éteinte entre ces parties,

Condamne [Z] [W] épouse [D] à verser à [U] [F] la somme de 33.802,20 € au titre du remboursement partiel du prix de vente correspondant au coût des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement et de réfection de la terrasse,

Condamne [Z] [W] épouse [D] à verser à [U] [F] une somme de 6.200 € au titre du préjudice de jouissance, février 2026 inclus outre la somme de 100 € par mois de novembre à mars et de 200 € par mois d’avril à octobre jusqu’au versement du coût des travaux de remise en état de la terrasse et de mise en conformité du réseau d’assainissement,

Condamne in solidum [Z] [W] épouse [D], la SARL NF DIAG IMMO et son assureur la SA GAN ASSURANCES à verser à [U] [F] une somme de 3.000 € au titre de son préjudice moral,

Condamne la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES à garantir [Z] [W] épouse [D] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 9.200 €,

Dit que la SA GAN ASSURANCES est fondée à opposer sa franchise à [U] [F] et [Z] [W] épouse [D],

Déboute la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES de leur demande de garantie à l’encontre d'[Z] [W] épouse [D], de Me. [S] [R], notaire, et de son assureur la SA MMA IARD,

Condamne in solidum [Z] [W] épouse [D], la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES à verser à [U] [F] une somme de 12.893,10 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES à garantir [Z] [W] épouse [D] de cette condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES à verser à Me. [S] [R], notaire, et à son assureur la SA MMA IARD une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute [Z] [W] épouse [D] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile envers [U] [F],

Déboute la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Condamne solidairement [Z] [W] épouse [D], la SARL NF DIAG IMMO et la SA GAN ASSURANCES aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Ainsi jugé le 2 mars 2026, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY