Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02529 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2CW

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[L] [H] épouse [B]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [L] [H] épouse [B]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 août 2022, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [L] [H] épouse [B] un appartement de type 5 à usage d’habitation, situé [Adresse 5], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 608,63 euros outre 109,05 euros de provisions sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025 pour obtenir notamment la résiliation du bail, sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et son expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 5595,77 euros et n’est pas opposée à l’octroi des délais de paiement conformément au rééchelonnement proposé par Madame [I]

Madame [D], présente, indique qu’elle a rencontré des difficultés financières à la suite de son divorce. Elle souhaite rester dans les lieux et propose de payer 220 euros par mois en plus du loyer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité des demandes

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 21 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 18 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

L’action sera par conséquent déclarée recevable.

Sur les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte actualisé de la créance au 10 novembre 2025, échéance novembre incluse, démontrant que Madame [D] est débitrice d’une dette locative faute pour elle d’avoir payé certaines échéances.

Madame [I] reconnaît avoir manqué à son obligation de payer certain de ses loyers et charges au terme convenu.

En outre, le bail conclu le 26 août 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024 pour la somme en principal de 2 770,04 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la SA PLURIAL NOVILIA ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

La SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 10 novembre 2025 démontrant que Madame [D] reste à lui devoir la somme de 5595,77 euros après déduction faite des frais de procédure.

Madame [D] reconnaît le montant de la dette.

Madame [D] propose de payer la somme de 220 euros par mois en plus de son loyer courant.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5595,77 euros portant intérêt au taux légal sur la somme de 4 061,58 euros à compter de 16 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SA PLURIAL NOVILIA. L’expulsion de Madame [D] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, Madame [D] serait tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA PLURIAL NOVILIA n’apporte aucun moyen de fait permettant de caractériser une résistance abusive de la part de la locataire, ni même de son préjudice alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Par conséquent, sa demande tendant à voir condamner Madame [D] au paiement de la somme de 300 euros en réparation de son préjudice sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure civile, Madame [D] supportera la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [D] sera condamnée à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’action de la SA [Adresse 7] à l’encontre de Madame [L] [H] épouse [B] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2022 entre la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA et Madame [L] [H] épouse [B] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 6] sont en principe réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [L] [H] épouse [B] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 5595,77 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 novembre 2025, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4061,58 euros à compter du 16 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [L] [H] épouse [B] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 220 euros, et à un dernier règlement égal au solde de la dette majoré des intérêts, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DEBOUTE la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [H] épouse [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [H] épouse [B] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er décembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de sa demande fondée au titre de l’indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE Madame [L] [H] épouse [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [L] [H] épouse [B] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, ………………………………………… La Présidente,