Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03203 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E3N4

[W] [E]

C/

[O] [V]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [W] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparant en personne assisté de M^e François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [O] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 06 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2020, Monsieur [W] [E] a donné à bail à Madame [O] [V] un logement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 330 euros, et 40 euros de charges locatives.

Par lettre recommandée du 6 mars 2025, Monsieur [W] [E] a informé Madame [O] [V] de sa décision de vendre le logement, et lui a donné congé aux fins de vente pour le 30 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, Monsieur [W] [E] a renouvelé son congé pour vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, Monsieur [W] [E] a notifié à Madame [O] [V] un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Madame [O] [V] se maintenant dans les lieux en dépit du congé délivré, Monsieur [W] [E] a, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025 signifié à étude, fait assigner Madame [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater que Monsieur [W] [E] a délivré congé avec effet au 31 août 2025 ;

— constater que Madame [O] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

— ordonner par conséquent l’expulsion de Madame [O] [V] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— ordonner le transport et le séquestre de ses meubles à ses frais, risques et périls ;

— condamner Madame [O] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours depuis la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner Madame [O] [V] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens ;

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 17 novembre 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 6 janvier 2026.

A l’audience du 6 janvier 2026, Monsieur [W] [E] assisté de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Madame [O] [V] causait des nuisances sonores entraînant des plaintes de la copropriété, qu’une offre de vente a été formalisée pour 34.000 euros.

Madame [O] [V] comparant en personne a indiqué que pendant plusieurs mois, elle a payé 100 euros en plus du loyer pour s’acquitter de sa dette locative, qu’elle souhaite quitter le logement et a fait une demande de logement auprès d’un bailleur social.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en matière de logement meublé, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, Monsieur [W] [E] justifie avoir notifié par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025 un congé pour vente avec effet à la date d’expiration du bail, soit le 31 août 2025. Il est relevé que les textes applicables sont cités, que le congé comporte l’énonciation du motif du congé, à savoir la vente, ainsi que la formalisation d’une offre de vente au profit de la locataire pour un prix de 34.000 euros net vendeur, à accepter dans un délai de deux mois. Le congé ayant été délivré plus de trois mois avant l’expiration du contrat de bail, il sera considéré comme valide.

Madame [O] [V] est donc occupante sans droit ni titre du logement à compter du 1er septembre 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

II. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 1er septembre 2025, Madame [O] [V] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [O] [V] devant être condamnée à son paiement à compter de la date d’expiration du congé, soit à compter du 1er septembre 2025.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [O] [V], doit supporter les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [O] [V] sera également condamnée à payer à Monsieur [W] [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions de validité du congé pour vente du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] et délivré par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025 sont réunies et que le bail conclu le 1er septembre 2020 entre Monsieur [W] [E] et Madame [O] [V] a expiré le 31 août 2025 à minuit ;

CONSTATE que Madame [O] [V] est occupante sans droit ni titre à compter du 1er septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à quitter le lieu loué situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [V] à compter de la résiliation du bail, soit le 1er septembre 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer à Monsieur [W] [E] l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 1er septembre 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE Madame [O] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer à Monsieur [W] [E] une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 6 mars 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION