TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître RICHARD

Madame [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/04526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6ML

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [T],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître RICHARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0895

Madame [X] [L] épouse [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/04526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6ML

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 1998 à effet au 1er janvier 1999, la société TERRE et FAMILLE aux droits de laquelle vient la société 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Mme [X] [T] et M. [H] [T] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6], outre un parking, moyennant le versement mensuel d’un loyer initial d’un montant de 7175 francs et d’une provision pour charges de 1478 francs.

Par courriel en date du 28 novembre 2022, les locataires ont informé la bailleresse avoir interrompu le paiement des loyers jusqu’à la réparation de deux volets endommagés suite à une tempête du 16 août 2022.

Des loyers étant impayés, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [T] et M. [H] [T] le 9 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8299,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant l’article 1741 du code civil.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2023, la société 1001 VIES HABITAT a assigné Mme [X] [T] et M. [H] [P] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de:

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [T] et M. [H] [P] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles ou local du choix de la société requérante, aux frais risques et périls des cités,

— condamner solidairement Mme [X] [T] et M. [H] [P] [D] à lui payer la somme de 11759,51 euros au titre de l’arriéré locatif au 14 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023, ainsi qu’à une indemnité d’occupation,

— les condamner solidairement à lui payer 390 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 novembre 2024, au cours de laquelle la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, reprenant les termes de son assignation, la dette locative étant actualisée à la somme de 2014,68 euros, ainsi qu’une demande de débouté des demandes formées par les défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, la société 1001 VIES HABITAT invoque l’obligation essentielle des locataires de payer leur loyer sur le fondement des articles 1728 et 1741 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle estime que les locataires se sont fait justice eux-mêmes en ne payant pas leur loyer par mesure de rétorsion. Elle conteste l’absence de jouissance du parking par les locataires. S’agissant des demandes des défendeurs, elle indique avoir sécurisé les volets endommagés suite à la tempête du mois d’août 2022 et invité les locataires à saisir leur assurance de ce sinistre. Elle assure que les réparations doivent intervenir dans le cadre du ravalement de l’immeuble durant le 1er trimestre 2025. Elle estime que Mme [X] [T] et M. [H] [P] [D] ne justifient pas d’une privation de la jouissance de la moitié de leur logement et qu’ils avaient indiqué en juin 2023 faire procéder eux-mêmes au remplacement des stores. Elle estime que si un préjudice de jouissance devait être retenu, elle ne devrait être condamnée qu’à payer la somme de 434,94 euros correspondant à la moitié de la somme réglée de juin à août 2023 par les locataires.

M. [H] [T], assisté par son conseil, sollicite que la société 1001 VIES HABITAT soit :

déboutée de l’ensemble de ses demandes,condamnée à réparer les volets roulants de leur appartement sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la présente décision,condamnée à leur payer la somme de 2790 euros au titre de leur préjudice de jouissance,condamnée à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, il invoque les articles 1219 et 1220 du code civil et explique que le non paiement de leur loyer était destiné à obtenir la réparation de deux volets roulants endommagés par une tempête en date du 16 août 2022, à laquelle la bailleresse n’a jamais procédé malgré ses demandes et son obligation fondée sur l’article 1719 du code civil. Il assure avoir régularisé les paiements et ne plus avoir de dette locative, malgré un rappel injustifié de loyers concernant le parking, dont il n’a plus la jouissance.

Mme [X] [T] est absente à l’audience et non représentée.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail

La société 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1227 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il résulte de manière constante de ces dispositions que le juge apprécie souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, et que cette appréciation se fait au jour de la décision.

Par ailleurs, et selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu du paiement du loyer et des charges récupérables au terme convenu.

Il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut cesser de payer son loyer au motif que le bailleur ne répond pas à ses obligations.

En l’espèce, s’il est constant que les locataires n’ont pas payé leur loyer pendant plusieurs mois alors qu’ils ne sont pas autorisés à cesser ce paiement en raison d’une inexécution du bailleur, il convient d’apprécier l’inexécution de cette obligation au jour de la décision. La société 1001 VIES HABITAT verse aux débats plusieurs décomptes démontrant que Mme [X] [T] et M. [H] [T] ont cessé de payer leur loyer à compter du mois d’octobre 2022 et ont repris le paiement des provisions pour charges en décembre 2022. La dette a totalement été apurée une première fois en janvier 2024. Il apparaît également le loyer du garage n’a pas été appelé a minima entre octobre 2022, les décomptes débutant à cette date, et mai 2024 soit pendant plus d’un an et demi, avec rappel à partir de cette date des loyers antérieurs. Si aucune pièce n’est versée en procédure par l’une ou l’autre des parties, permettant d’apprécier les motifs de cette absence d’appel puis de ces rappels, il peut seulement être relevé que cela a conduit à une nouvelle dette locative, totalement apurée au 8 octobre 2024. Ainsi, alors que les locataires ont contesté devoir cette somme, ils l’ont réglée.

Le montant dû par les locataires au 6 novembre 2024 était de 2014,68 euros, correspondant au loyer du mois de novembre, payable jusqu’au 5 du mois. Il apparaît qu’un décompte daté du lendemain de la date limite de paiement n’est pas de nature à démontrer l’existence d’une dette locative devant conduire à la résiliation du contrat de bail, ce dû ne portant que sur un seul mois de loyer, l’ensemble de la dette ayant été apurée. M. [H] [T] a par ailleurs expliqué à l’audience avoir compris son erreur d’avoir cessé ce paiement pour contraindre la bailleresse à effectuer des réparations et s’est engagé à payer régulièrement son loyer et charges.

S’il doit être de nouveau rappelé aux locataires que leur obligation principale est de payer leurs loyers et charges à la date fixée par le contrat, et qu’ils ne sont pas autorisés à cesser ce paiement, il apparaît qu’au jour de la décision il n’est pas démontré l’existence d’une dette locative et que les locataires se sont engagés à respecter leurs obligations. La bailleresse sera déboutée de sa demande au titre de la résiliation du contrat de bail, et de ce fait de celles relatives à l’expulsion, au paiement de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation, et au transport et séquestration des meubles

Sur les demandes reconventionnelles de M. [H] [T]

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est par ailleurs constant que la réparation de volets roulants, lorsque cela ne relève pas d’un défaut d’entretien, est à la charge du bailleur.

En l’espèce, M. [H] [T] verse aux débats un courriel en date du 17 août 2022, signalant que deux volets roulants ont été endommagés la veille par une tempête, décrivant les nuisances sonores qu’ils subissent, le volet battant sur une vitre, et précisant le risque de voir ces volets se détacher, l’immeuble étant situé au-dessus d’une cour de récréation. Il justifie avoir relancé la bailleresse dès le 25 août 2022, en l’absence de réponse, en évoquant des nuisances supplémentaires (une chambre dans une obscurité presque totale). Il justifie également d’une réponse lui ayant été faite le 14 octobre 2022 annonçant la venue d’une entreprise une semaine plus tard, soit plus de deux mois après le sinistre.

Il ressort du rapport d’intervention du 21 octobre 2022 communiquée par la demanderesse qu’un volet arraché a été mis en position de sécurité haute et que le second ne peut pas être redressé, des devis devant suivre. Les défendeurs justifient ensuite de trois nouveaux courriers sollicitant la réparation des volets.

Si les locataires justifient par une réponse de leur assurance que ces dommages provenant d’une tempête restent à la charge de la bailleresse, celle-ci se contente d’indiquer que les locataires auraient dû signaler plus tôt le sinistre à leur assurance, tout en précisant qu’elle va procéder au changement de ces stores lors du ravalement de façade. Or, après une première date donnée en mars 2023 pour le début des travaux de ravalement, non suivie d’effet, elle évoque désormais des travaux devant intervenir au premier trimestre 2025, sans en justifier.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les locataires ont immédiatement signalé la nécessité de réparer les volets roulants de leur appartement, ont demandé la réalisation de ces réparations à plusieurs reprises, justifient d’une absence de prise en charge par leur assurance de ce sinistre, et attendent depuis plus de deux ans des travaux qui reviennent à la bailleresse.

En l’absence de toute certitude sur la date des travaux de ravalement devant conduire au changement des volets, il sera enjoint à la bailleresse d’effectuer leur réparation.

Les locataires ont dès le lendemain du sinistre fait état des conséquences des désordres sur leur jouissance des lieux, à savoir des nuisances sonores et la quasi obscurité dans l’une des pièces. M. [H] [T] a indiqué au jour de l’audience ne pas avoir pu jouir de la moitié de son appartement durant les mois d’été 2023 en raison de la forte chaleur et de l’impossibilité de fermer leurs volets. Si ces éléments démontrent l’existence d’un trouble de jouissance, il n’est pas démontré que les locataires n’ont pas pu bénéficier de la moitié de leur appartement, d’une surface de 132 mètres carrés selon le bail, chaque volet étant situé dans une chambre. Ainsi, il sera fait droit à la demande de M. [H] [T] à hauteur d’un quart du loyer durant trois mois, soit la somme de 1395 euros.

Au regard des dommages et intérêts accordés ce jour, démontrant un préjudice de jouissance que la bailleresse a intérêt à faire cesser sous peine d’une action ultérieure des locataires, mais également de la proposition faite par les locataires de procéder eux-mêmes aux réparations dans un courrier en date du 12 juin 2023, aucune astreinte ne sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’instance s’est avérée nécessaire pour contraindre Mme [X] [T] et M. [H] [T] à exécuter leurs obligations contractuelles. La société 1001 VIES HABITAT est quant à elle condamnée à verser des dommages intérêts aux locataires et à exécuter des réparations. Au regard de ces éléments, il apparaît équitable que chaque partie conserve ses frais irrépétibles et ses dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 23 décembre 1998 entre la société TERRE et FAMILLE d’une part et Mme [X] [T] et M. [H] [T] d’autre part,

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de ses demandes d’expulsion, quant au transport et à la séquestration des meubles, de condamnation au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation,

ENJOINT à la société 1001 VIES HABITAT de faire réaliser les travaux de réparation de deux volets roulants de l’appartement de Mme [X] [T] et M. [H] [T] sis [Adresse 1] à [Localité 6], endommagés le 16 août 2022,

DEBOUTE M. [H] [T] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE la société 1001 VIES HABITAT à payer à M. [H] [T] la somme de 1395 (mille trois cent quatre-vingt quinze) euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [H] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera ses dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge