Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03082 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E3GY

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

[S] [T] [E]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [S] [T] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 mars 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [S] [T] [E] un logement situé [Adresse 4] [Localité 3][Adresse 5]) moyennant un loyer mensuel de 231,80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [S] [T] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3640,37 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges restés impayés.

Par notification électronique du 17 mars 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025 signifié à étude, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [S] [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;

— dans tous les cas :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [T] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [T] [E] au paiement des sommes suivantes:

—  3991,90 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 28 août 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

Par décision du 25 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Marne a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Monsieur [S] [T] [E] représentant un effacement à hauteur de 4147,50 euros s’agissant de la dette détenue par la SA PLURIAL NOVILIA.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 17 décembre 2025.

A l’audience du 17 décembre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, a maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et sollicite l’application des dispositions de l’article L.714-1 du Code de la consommation compte tenu du prononcé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [S] [T] [E] par la commission de surendettement.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [S] [T] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 28 août 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 17 décembre 2025.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié à la locataire le 12 mars 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 13 mai 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA PLURIAL NOVILIA a abandonné sa demande de condamnation aux loyers impayés compte tenu du redressement personnel sans liquidation judiciaire prononcé à l’égard de Monsieur [S] [T] [E] le 25 septembre 2025 par la commission de surendettement des particuliers de la Marne. Il n’y a donc plus lieu de statuer sur cette demande.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, une procédure de surendettement a été ouverte au profit du locataire et un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la Commission de surendettement des particuliers de la Marne en date du 25 septembre 2025.

La dette de loyers et charges à la date du rétablissement personnel en date du 25 septembre 2025, soit la somme de 4147,50 euros, est donc effacée.

En outre, le paiement des loyers et des charges a repris depuis le 30 juin 2025 suite à un paiement par carte bancaire d’une valeur de 92,61 euros, de sorte que le paiement des loyers et charges a repris au jour de l’audience, les conditions du texte susvisé étant remplies.

En application de l’article susvisé, il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement du 25 septembre 2025, soit jusqu’au 25 septembre 2027.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants qui devront être réglés à bonne date.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Le non-respect de l’obligation de payer les loyers et les charges courants à bonne date entraînera ainsi l’engagement de la procédure d’expulsion, ainsi que le paiement par le défendeur d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charge comprise jusqu’à son départ effectif. Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation compte tenu de son caractère indemnitaire. La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles comme précisé au dispositif.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [S] [T] [E], doit supporter les dépens.

En revanche, il n’apparaît pas conforme à l’équité de condamner Monsieur [S] [T] [E], bénéficiaire d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2023 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [S] [T] [E] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 4], sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

CONSTATE l’effacement de la dette locative, soit la somme de 4147,50 euros, suite à la décision de rétablissement personnel en date du 25 septembre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans à compter de la date de prononcé du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 25 septembre 2025 par la commission de surendettement des particuliers de la Marne, jusqu’au 25 septembre 2027 ;

DIT que si à cette date, les loyers et charges ont été intégralement payés pendant toute la période de deux ans, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera immédiatement résilié et que Monsieur [S] [T] [E] devra libérer les lieux et restituer les clés dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA PLURIAL NOVILIA pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE, le cas échéant, la SA PLURIAL NOVILIA à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des expulsés ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges, sans indexation compte tenu de sa nature indemnitaire ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] [E] à payer cette indemnité d’occupation à la SA PLURIAL NOVILIA jusqu’à la libération effective du logement, chaque indemnité d’occupation portant intérêt au taux légal à compter de sa date d’échéance ;

PRÉCISE que si Monsieur [S] [T] [E] venait à être déchu du bénéfice de la procédure de surendettement, la créance serait due dans son intégralité à la SA PLURIAL NOVILIA, qui pourra également dans cette hypothèse se prévaloir des effets de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] [E] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 17 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,