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Minute n°

AFFAIRE N° RG 24/01991 – N° Portalis DBY7-W-B7I-EQQ3

[S] [L]

C/

[D] [R]

[K] [R] en sa qualité de Caution Solidaire

[Z] [R] en sa qualité de caution solidaire

JUGEMENT DU 16 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

Madame [S] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Maylis DUMONT de la SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [D] [R]

Madame [K] [R] en sa qualité de Caution Solidaire

Monsieur [Z] [R] en sa qualité de caution solidaire

[Adresse 2]

[Localité 2]

Opposants à l’ordonnance d’injonction de payer n°276/2024 en date du 30.03.2024

représentés par Maître Damien DELAVENNE de la SCP EMERGENCE AVOCATS, avocats au barreau de LAON, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 16 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2021, Madame [S] [L] a donné à bail à Madame [D] [R] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 450 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R] se sont portés caution solidaire de leur fille.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement à cette date.

Par courrier daté du 12 juin 2022, Madame [D] [R] a donné congé à sa bailleresse avec effet « fin juillet 2022 ».

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 4 août 2022.

Par lettre recommandée en date du 6 juillet 2023, Madame [S] [L] a mis en demeure Monsieur [Z] [R], Madame [K] [R] et Madame [D] [R] de lui régler des sommes au titre des dégradations locatives,

Restée vaine, Madame [S] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection d’une requête en injonction de payer en date du 28 juin 2024 aux fins d’obtenir le paiement du loyer jusqu’à l’expiration du préavis et l’indemnisation des dégradations occasionnées par son ancienne locataire.

Par ordonnance du 20 mars 2024, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a condamné solidairement Monsieur [Z] [R], Madame [K] [R] et Madame [D] [R] à payer à Madame [S] [L] une somme de 480 euros au titre des loyers restés impayés et une somme de 189,53 euros au titre des dégradations locatives.

Cette ordonnance a été notifiée à Monsieur [Z] [R], Madame [K] [R] et Madame [D] [R] le 30 mai 2024.

Par déclaration reçue au greffe le 28 juin 2024, Madame [K] [R] a formé opposition à cette ordonnance portant injonction de payer.

A l’audience, Madame [S] [L], représentée par son conseil, reprenant les termes de ses dernières conclusions, demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner solidairement Monsieur [Z] [R], Madame [K] [R] et Madame [D] [R] au paiement des sommes suivantes :

480 euros au titre des loyers restés impayés ;189,53 euros en réparation du préjudice matériel découlant des dégradations locatives ;ces deux sommes avec intérêts au taux contractuel à compter du 4 juillet 2023 date de la première mise en demeure, et capitalisation des intérêts ;les entiers dépens ;1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience, Monsieur [Z] [R], Madame [K] [R] et Madame [D] [R], représentés par leur conseil sollicitent du Tribunal de :

rejeter l’ensemble des demandes de Madame [S] [L] ;la condamner aux dépens, outre une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à la possibilité ouverte par l’article 455 du Code de procédure civile, il sera, pour un exposé plus ample des moyens respectifs des parties, renvoyé aux conclusions déposées lors de l’audience du 16 décembre 2025 ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition :

L’article 1416 du Code de Procédure Civile prévoit que “l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur”.

En l’espèce, l’ordonnance a été notifiée le 30 mai 2024 et Madame [K] [R] a formé opposition le 28 juin 2024, soit dans le délai de 30 jours, de sorte que son opposition sera déclarée recevable.

Sur les demandes en paiement :

Sur les loyers impayés au titre du préavis :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu de l’article 15 de cette même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. […] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Il convient ainsi de distinguer restitution du logement et exécution du préavis.

En l’espèce, Madame [D] [R] a donné congé à sa bailleresse par lettre simple datée du 12 juin 2022. En l’absence d’envoi avec accusé de réception, Madame [D] [R] n’est pas en mesure de déterminer que sa bailleresse a reçu sa lettre de congé avant le 24 juin 2022, date de réception alléguée par cette dernière dans son courrier daté du 27 juin 2022.

De même, dans son congé Madame [D] [R] n’allègue pas de motif justifiant un délai de préavis réduit, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer le délai de droit commun de trois mois.

Madame [D] [R] affirme cependant que Madame [S] [L] aurait renoncé tacitement au bénéfice du préavis tacitement mais également explicitement grâce à un accord verbal. A l’appui de ses allégations, elle produit un échange de SMS du 24 août 2022 au sein duquel Madame [S] [L] sollicite uniquement une régularisation des charges et non le paiement du loyer découlant de l’exécution du préavis.

Toutefois, il sera relevé d’une part que Madame [S] [L] produit une lettre du 27 juin 2022 au sein de laquelle elle reprend le courrier de sa locataire en indiquant qu’elle a reçu son congé le 24 juin 2022, qu’elle n’est pas opposée à la restitution du logement fin juillet 2022. Elle ajoute : « Vous serez tenue au paiement de votre loyer jusqu’au 24 septembre 2022 », « afin qu’il n’y ait pas de malentendu entre nous, je vous rappelle de nouveau que :

— la restitution anticipée des lieux et des clés par le locataire, ne libère pas le locataire de son obligation de payer le loyer et les charges jusqu’au terme du préavis ;

— l’acceptation par le bailleur de la restitution anticipée des lieux et des clés ne vaut pas renonciation par le bailleur au bénéfice du préavis ». S’il est vrai qu’il n’est pas démontré que ce courrier a été envoyé à Madame [D] [R], il convient cependant de relever que cette dernière ne démontre pas davantage que sa bailleresse aurait entendu renoncer à son délai de préavis. La circonstance que Madame [G] [L] a uniquement sollicité le paiement des charges lors de son SMS du 24 août 2022 ne saurait emporter renonciation de sa part à se prévaloir du paiement de son préavis. De même, le fait qu’elle a accepté la restitution du logement avant la fin de l’exécution du préavis théorique n’emporte pas renonciation à s’en prévaloir et ce, conformément aux dispositions de l’article 15 précité.

De même, les éléments précédemment énoncés et la circonstance que la locataire, âgée seulement de 19 ans au jour de la restitution des clés, et non accompagnée par ses parents ne sauraient suffire à caractériser une mauvaise foi de la part de la bailleresse.

Enfin, si les défendeurs soutiennent que Madame [S] [L] ne démontre pas que le logement n’était pas occupé à compter du 7 août 2022, les défendeurs ne produisent pas davantage d’éléments laissant penser que la bailleresse aurait affirmé un tel fait.

Dans ces conditions, Madame [D] [R] en tant que locataire, Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R] en leur qualité de cautions solidaires seront condamnés solidairement à payer à Madame [S] [L] une somme de 480 euros au titre du préavis pour la période s’étendant du mois d’août 2022 au 2 septembre 2022, le logement étant occupé à compter du 3 septembre 2022.

Sur les dégradations locatives :

Sur l’opposabilité des états des lieux d’entrée et de sortie :

Les défendeurs soutiennent que les états des lieux d’entrée et de sortie seraient inopposables compte tenu de leur trop grande exhaustivité rendant matériellement impossible la vérification réelle de l’ensemble des éléments cités.

Or l’article 2 du décret n°2016382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements indique l’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes : […] h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images.

Par conséquent, il ne saurait être reproché à un état des lieux d’entrée et de sortie d’être trop précis. La demande de déclarer les états des lieux d’entrée et de sortie inopposables formulée parMonsieur [Z] [R], Madame [K] [R] et Madame [D] [R] sera rejetée.

Sur les dégradations :

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Or il résulte de la lecture combinée des articles 7c de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1730 du Code civil que le locataire est tenu d’une obligation d’user raisonnablement de la chose louée. Le locataire doit également rendre le logement dans un état tel qu’il l’a reçu lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée. A défaut, il est présumé responsable des dégradations et pertes lors de la durée du contrat de bail. Il n’est toutefois pas responsable des dégradations découlant de la vétusté ou de la force majeure. Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe néanmoins au bailleur.

Le d) de ce même article ajoute : d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

La liste des réparations locatives relevant de l’entretien courant du logement est prévue au sein du décret n°87-712 du 26 août 1987.

En l’espèce, Madame [S] [L] justifie avoir établi le 5 septembre 2021 un état des lieux d’entrée que Madame [D] [R] a signé. Le bailleur produit également un état des lieux de sortie du 4 août 2022 établi contradictoirement.

Pour déterminer s’il y a lieu d’indemniser Madame [S] [L] des préjudices allégués, il convient de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie pour chaque poste de préjudice.

— la dégradation des filtres à charbon de la hotte aspirante :

L’état des lieux d’entrée mentionne la présence de deux filtres à charbon neufs et l’état des lieux de sortie que « les deux filtres à charbon sont hors d’usage et doivent être remplacés ». Madame [S] [L] produit un ticket de caisse faisant état de l’achat de deux filtres à charbon pour un montant de 9,90 euros.

Le remplacement d’un filtre à charbon relève de l’entretien courant du logement, conformément au décret du 26 août 1987 précédemment mentionné et sa durée de vie concorde avec la période d’occupation du bien par Madame [D] [R]. Par conséquent, son remplacement, faute d’avoir été effectué par la locataire, constitue une dégradation locative imputable à Madame [D] [R].

— la dégradation du bouchon panier sur la bonde d’évier :

L’état des lieux d’entrée ne portant pas mention d’un bouchon panier sur la bonde d’évier, il ne saurait être reproché à la locataire son absence lors de l’état des lieux de sortie. Madame [S] [L] sera déboutée de ce chef de préjudice.

— la dégradation des mousseurs aérateurs :

L’état des lieux d’entrée décrit la présence d’un mousseur aérateur neuf et l’état des lieux de sortie un mousseur aérateur entartré au sein de la salle de bain et « irrécupérable » au sein de la cuisine. Son remplacement relève de l’entretien courant du logement conformément au décret du 26 août 1987. Par conséquent, son non remplacement constitue une dégradation locative imputable à la locataire.

Madame [S] [L] produit un ticket de caisse relatif à l’achat de deux mousseurs aérateurs pour un prix unitaire de 3 euros, soit un total de 6 euros.

— le remplacement du cache paumelle de la fenêtre de la cuisine :

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence de caches paumelles. Par conséquent, il ne saurait être reproché à Madame [D] [R] l’absence d’un de ses éléments. La demande formulée à ce titre par la bailleresse sera rejetée.

— le désordre affectant le détecteur de fumée :

L’état des lieux d’entrée décrit un appareil neuf avec trois piles boutons avec une autonomie de 5 ans. Il est ajouté : « signal sonore de pile faible, pendant 30 jours ». Cette indication est insuffisamment précise pour déterminer s’il s’agit de la description de l’état d’usure des piles boutons ou si cela relève de la description de la notice technique du bien. Par conséquent, la bailleresse échoue à démontrer que cette dégradation serait imputable à sa locataire. Elle sera donc déboutée de ce chef de préjudice.

— les frais de nettoyage :

Il ressort de la lecture de l’état des lieux de sortie que divers défauts d’entretien liés au nettoyage du logement ont été constatés. Madame [S] [L] produit une facture de nettoyage de 516 euros mais sollicite uniquement 150 euros à sa locataire, demande à laquelle il sera fait droit.

Madame [D] [R] en tant que locataire, Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R] en leur qualité de cautions solidaires seront condamnés solidairement à payer à Madame [S] [L] une somme de 165,90 euros au titre des dégradations locatives. Le surplus des demandes formulées par Madame [S] [L] seront rejetées.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [D] [R], Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R] doivent supporter in solidum les dépens.

Par ailleurs, il convient de condamner in solidum Madame [D] [R], Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R] à verser à Madame [S] [L] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande formée par Madame [D] [R] Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R] sur ce même fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort :

DECLARE recevable l’opposition formée le 28 juin 2024 par Madame [K] [R] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer signifiée le 30 mai 2024 ;

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer et STATUANT à nouveau :

CONDAMNE solidairement Madame [D] [R] en tant que locataire, Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R], en tant que cautions solidaires à payer la somme de 480 euros à Madame [S] [L] à titre de l’exécution de son préavis courant de la période d’août 2022 au 2 septembre 2022 ;

DÉBOUTE Madame [D] [R], Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R] de leur demande d’inopposabilité des états des lieux d’entrée et de sortie ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [R] en tant que locataire, Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R], en tant que cautions solidaires à payer la somme de 165,90 euros à Madame [S] [L] en réparation de son préjudice matériel pour la remise en état du logement loué ;

DÉBOUTE Madame [S] [L] pour le surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [R] Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [R] Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R] à payer la somme de 200 euros à Madame [S] [L] en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [D] [R], Monsieur [Z] [R] et Madame [K] [R] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe.

Le 16 février 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION