TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MONT DE MARSAN

N° Minute : 25/00111

AFFAIRE N° RG 25/00074 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQWW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance rendue par mise à disposition le 02 Octobre 2025 par Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Marie THIRY, greffier,

DEBATS : l’affaire a été appelée à l’audience de référé du 04 Septembre 2025 tenue publiquement par Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Marie THIRY, greffier,

DEMANDERESSES :

Madame [W] [K], née le 14 mai 1960 à [Localité 17] (40), demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [Z] [K], née le 25 juillet 1986 à [Localité 14] (33), demeurant [Adresse 3]

Madame [B] [F], née le 1er mars 1932 à [Localité 16] (40), demeurant EHPAD de [15] – [Adresse 20]

toutes trois représentées par M^e Thomas GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant et par M^e Fanny SOLANS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. SANSOUBE, immatriculée au RCS de MONT DE MARSAN, sous le n°491 414 363, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lydia LECLAIR, avocat au barreau de BAYONNE,

********

Après en avoir délibéré conformément à la Loi , il a été rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 3 mai 1972, Monsieur [H] [F] et Madame [B] [F] ont acquis une parcelle de terre en nature de friche sise sur la commune de [Localité 18], cadastrée U [Cadastre 12].

Par acte notarié du 20 mai 2000, les époux [F] ont procédé à la donation de la nue-propriété de ladite parcelle à leur fille unique Madame [W] [K] et leur petite-fille Madame [S] [K].

Par acte notarié du 21 juillet 2017, la SCI SANSOUBE a acquis les parcelles cadastrées U [Cadastre 10] et U [Cadastre 11], cette dernière ayant été ensuite divisée en deux parcelles numérotées [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. La parcelle [Cadastre 7] est restée la propriété de la SCI SANSOUBE, tandis que la parcelle cadastrée [Cadastre 8] a fait l’objet d’un échange avec la commune de [Localité 18] suivant acte authentique du 2 mai 2023.

Un litige est né entre les parties concernant l’existence d’un droit de passage permettant aux consorts [K]-[F] d’avoir accès à leur parcelle cadastrée U [Cadastre 12], avec un véhicule, depuis la [Adresse 19], en empruntant la partie ouest de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] de la SCI SANSOUBE, et sur l’installation par cette dernière d’un grillage obstruant l’accès du passage.

Par exploit du 17 avril 2025, les consorts [K]-[F] ont fait assigner la SCI SANSOUBE, prise en la personne de son représentant légal, devant le président du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN, statuant en matière de référé, aux fins de :

— ordonner à la SCI SANSOUBE de rétablir l’accès au passage depuis la parcelle [Cadastre 12] jusqu’à la [Adresse 19], en procédant à la démolition des barrières installées,

— assortir la condamnation d’une astreinte à hauteur de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— se réserver le droit de liquider l’astreinte,

— condamner la SCI SANSOUBE à leur payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [K]-[F] indiquent que leur parcelle est enclavée, nécessitant l’utilisation d’un chemin traversant la parcelle cadastrée [Cadastre 7] aux fins de se rendre sur la voie publique la plus proche, en l’occurrence la [Adresse 19]. Elles soutiennent que ce chemin, entretenu et utilisé depuis plus de 40 ans, constitue une servitude de passage légale ou au moins fondée sur la tolérance.

En outre, elles indiquent que le chemin litigieux a été obstrué en sa partie desservant directement la [Adresse 19] par la SCI SANSOUBE, empêchant tout accès en voiture ou à pied à la parcelle cadastrée U [Cadastre 12], ce qui constitue incontestablement un trouble manifestement illicite.

Enfin, elles précisent qu’elles ont saisi un conciliateur de justice afin de trouver une solution amiable au litige, mais que ce dernier a établi un constat de carence le 3 septembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 4 août 2025, les consorts [K]-[F] soutiennent que leurs demandes sont parfaitement recevables. A cet égard, elles précisent que si la tentative de conciliation a été dirigée vers la SAS SANSOUBE-[N], il appert que son représentant légal est également celui de la SCI SANSOUBE, de sorte que ce dernier ne pouvait ignorer la tentative de résolution amiable du litige. En tout état de cause, elles indiquent qu’il s’est opposé de façon catégorique à leurs demandes, après une mise en demeure, ce qui justifie une exonération d’une telle tentative. De plus, elles soutiennent qu’en cas d’urgence manifeste, aucun préalable amiable n’est nécessaire, ce qui est le cas des actions fondées sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

En outre, elles affirment que la parcelle cadastrée U [Cadastre 12] est un jardin enclavé puisqu’il se trouve au sein d’autres parcelles, sans accès à la voie publique, et que les parcelles qui la jouxtent et qui ne sont pas toutes leurs propriétés, se trouvent à plus de trois mètres au-dessus et ne peuvent donc servir de desserte ou de chemin carrossable. Par conséquent, elles soutiennent que le chemin litigieux est carrossable et constitue l’accès le plus direct à la voie publique.

Par ailleurs, elles prétendent que le chemin, qui permet l’accès à trois propriétés, est bien utilisé depuis plus de 30 ans de manière continue, et ce compris par les véhicules et les habitants de [Localité 18] comme en attestent les documents versés au débat, à savoir les différentes attestations sur l’honneur et le procès-verbal de constat en date du 10 septembre 2024 de Maître [T] [O], commissaire de justice. Elles ajoutent que le chemin a toujours été entretenu par eux et que le pont traversant le ruisseau n’a jamais été laissé à l’abandon.

De plus, elles soutiennent que la SCI SANSOUBE ne peut prétendre que Monsieur [A], ancien propriétaire de la parcelle [Cadastre 7], n’aurait jamais consenti de passage alors que ce dernier, décédé, ne peut en témoigner et n’a jamais mis d’entrave au passage.

Elles affirment également que les pièces produites par la SCI SANSOUBE ne justifient pas d’un classement des parcelles cadastrées [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 12] en zone NP (Zone Naturelle Protégée), d’autant plus que ces parcelles qui supportent des constructions anciennes sont exclues de cette règlementation et que la parcelle cadastrée [Cadastre 7] n’est pas concernée.

Enfin, elles affirment que l’obstacle installé par la SCI SANSOUBE n’est pas destiné à empêcher l’accès à d’éventuels cambrioleurs.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 14 août 2025, la SCI SANSOUBE sollicite de la juridiction de céans de voir :

— dire et juger irrecevables les demandes des consorts [K]-[F] à son encontre,

— en tout état de cause, les en débouter,

— condamner les consorts [K]-[F] à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI SANSOUBE soutient que les demandes des consorts [K]-[F] sont irrecevables en l’absence de tentative de résolution amiable du litige. A cet égard, elle indique que la tentative de conciliation dont elles se prévalent n’a pas été dirigée vers la SCI SANSOUBE mais vers la SAS SANSOUBE-[N], qui n’a pas le droit d’agir au nom de cette dernière quand bien même le représentant légal serait la même personne. Elle ajoute que les demanderesses ne justifient pas d’une situation d’urgence ou de toute autre circonstance les exonérant d’une telle tentative.

En outre, elle sollicite le débouté de leurs demandes estimant que les requérantes ne justifient ni d’une servitude de passage établie par enclavement ni d’une servitude conventionnelle ni d’une quelconque tolérance ou droit de passage.

Elle soutient que la parcelle cadastrée U [Cadastre 12] n’est pas réellement enclavée puisqu’elle dispose d’autres accès sur la voie publique notamment par les parcelles cadastrées [Cadastre 2], [Cadastre 6], [Cadastre 13] et [Cadastre 5], également propriétés des demanderesses. Selon elle, ces dernières souhaitent en réalité diviser leur parcelle en vue de leur vente et anticipent un état d’enclave. Elle ajoute que les parcelles cadastrées [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 12] se situent en zone NP (Zone Naturelle Protégée) interdisant tout passage de véhicule, conformément aux dispositions de l’article L. 362-1 du code de l’environnement.

Par ailleurs, elle indique que les demanderesses n’apportent aucun acte notarié, de division ou de vente, qui consacrerait une servitude conventionnelle, et qu’une servitude par prescription trentenaire ne peut être acquise que pour les servitudes apparentes et continues, ce qui exclut les servitudes de passage, lesquelles sont discontinues.

De plus, elle rappelle qu’en l’absence de titre établissant une servitude, l’usage toléré d’un passage ne confère aucun droit réel. En tout état de cause, elle estime que les requérantes ne peuvent faire valoir une tolérance dans la mesure où :

— l’ancien propriétaire de la parcelle [Cadastre 7], Monsieur [A], s’est toujours opposé à permettre l’utilisation de cet accès et n’a consenti à son utilisation que ponctuellement,

— le passage revendiqué ne mène pas directement à la parcelle cadastrée U [Cadastre 12] mais au ruisseau et desservait les dépendances des actuelles parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 10] et [Cadastre 9],

— le chemin n’a jamais été entretenu par les consorts [K]-[F], mais par Monsieur [A], puis par la SCI SANSOUBE,

— le pont dont se prévalent les demanderesses est en réalité un pont piéton qui est tombé peu à peu en ruine, et qui a été remis en état en 2017 par les requérantes, profitant du décès de Monsieur [A].

En outre, elle précise que la tolérance revendiquée ne permet en aucune manière de laisser stationner des véhicules sur le passage et qu’une tolérance de passage peut être supprimée.

Enfin, la SCI SANSOUBE qui soutient avoir installé une barrière aux fins de se protéger des intrusions, estime qu’elle n’a exercé aucune voie de fait et qu’il ne peut lui être imposé une atteinte à son droit de propriété.

A l’audience du 4 septembre 2025, les parties ont maintenu leurs prétentions.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action des demanderesses

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’ " En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. (…) "

Pour justifier qu’une tentative conciliation ou de médiation a été faite, le demandeur devra obtenir du conciliateur de justice ou du médiateur un document attestant qu’une réunion a eu lieu sans que la conciliation ou la médiation ait pu aboutir. Il ne peut se contenter d’une invitation adressée à la partie adverse de mettre en œuvre une conciliation ou médiation ou procédure participative.

En l’espèce, si les demanderesses fondent leur action sur l’article 835 du code de procédure civile, il n’en demeure pas moins que le litige est afférent à un litige prévu à l’article R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire, en l’espèce une servitude de passage, lequel est soumis à l’obligation préalable de tentative de résolution amiable.

Si ces dernières ont bien saisi un conciliateur de justice avant d’introduire leur recours, il ressort du constat de carence du 3 septembre 2024 (pièce n° 9 des demanderesses), que ladite tentative de conciliation a été diligentée à l’encontre de la SAS SANSOUBE-[N], laquelle n’est pas propriétaire de la parcelle sur laquelle le grillage litigieux a été installé.

Or, il n’est pas contesté que la SCI SANSOUBE est seule propriétaire de ladite parcelle. S’il appert que les deux sociétés ont le même représentant légal, à savoir Monsieur [D] [N], leur personnalité morale reste distincte. Ainsi, il convient de constater que la tentative de résolution amiable du litige imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, n’a pas été régulièrement accomplie à l’encontre du véritable propriétaire et partie au litige, la SCI SANSOUBE.

Il convient d’ajouter que les demanderesses ne justifiant ni d’une urgence manifeste, ni de circonstances particulières, ne sauraient être exonérées de l’obligation préalable d’une tentative de règlement amiable du litige.

Par conséquent, compte tenu de ces éléments, il y a lieu de déclarer irrecevable la saisine par les consorts [K]-[F] du tribunal de céans pour défaut de tentative préalable de conciliation ou de médiation.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner les consorts [K]-[F] aux dépens de l’instance et de les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne justifie pas qu’il soit alloué une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Nous, Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN, statuant en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

DECLARONS irrecevable l’action formée par Madame [W] [K], Madame [S] [K] et Madame [B] [F], à l’encontre de la SCI SANSOUBE, prise en la personne de son représentant légal,

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS Madame [W] [K], Madame [S] [K] et Madame [B] [F] aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ankeara KALY, Présidente, et par Madame Marie THIRY, greffière.

Le Greffier La Présidente