TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00241 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3EQ

DEMANDEUR :

Etablissement public OPAC SAVOIE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

comparants ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 4 novembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 septembre 2023, prenant effet au 28 septembre 2023, l’OPAC de la SAVOIE, a donné à bail à Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 437,86 euros, outre une provision mensuelle sur charges et les taxes.

Par contrat du même jour, prenant effet au 28 septembre 2023, l’OPAC de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] un emplacement de stationnement (n°8025) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 35 euros, outre une provision mensuelle sur charges et les taxes.

OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer en date du 24 juin 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025 et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— le constat de la résiliation de plein droit des contrats de bail à effet à la date du 24 août 2025 et de dire en conséquence que les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 2643,54 euros due au titre des loyers, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] au paiement de la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 4 novembre 2025, OPAC SAVOIE représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 3423,25 euros au 3 novembre 2025. Le demandeur déclare que les deux contrats de bail ont une clause résolutoire. Il indique qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant depuis septembre 2025. Il ajoute qu’un dossier de surendettement a été déposé et jugé recevable le 26 août 2025. Par conséquent, OPAC SAVOIE indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement jusqu’aux mesures de surendettement.

Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] comparaissent et sollicitent des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 100 euros en plus du loyer courant. Madame [S] [L] indique être en mi-temps thérapeutique et percevoir 1500 euros par mois et 345 euros de prime d’activité qui va baisser à 267 euros. Monsieur [T] [U] déclare travailler en intérim et avoir un revenu mensuel de 1900 euros. Ils ajoutent ne pas avoir l’APL, ni d’autres aides de la CAF. Ils expliquent avoir une fille de 17 ans à charge et avoir une dette totale de 7458,78 euros.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience..

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En revanche, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 9 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retiré le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Les contrats de bail conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 24 juin 2025, pour la somme en principal de 2111,97 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 6 août 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application de l’article 24.VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”.

En l’espèce, le 26 août 2025, la commission de surendettement des particuliers de la SAVOIE a prononcé la recevabilité de la demande de surendettement de Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L]. Dès lors, il convient d’appliquer la disposition précitée relative à l’hypothèse où les locataires ont bénéficié d’une décision de recevabilité de leur demande auprès de la commission de surendettement des particuliers.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur par note en délibéré que Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ceux-ci ayant effectué un versement du loyer au mois d’août, septembre et octobre 2025.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et ce jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, pour la période courant du 6 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3155,55 euros incluant le loyer du mois d’octobre 2025.

Les défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement et à l’emplacement de stationnement (n°8025) n’avaient pas été résiliés.

V. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2023, prenant effet le 28 septembre 2023, entre d’une part l’OPAC de la SAVOIE et d’autre part Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 août 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2023, prenant effet le 28 septembre 2023, entre d’une part l’OPAC de la SAVOIE et d’autre part Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] concernant l’emplacement de stationnement (n°8025) situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 août 2025 ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire des deux contrats de bail relatif au logement et à l’emplacement de stationnement (n°8025) pendant l’exécution des délais accordés ou à défaut s’ils interviennent avant jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] à payer à OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 3155,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 100 euros chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire des contrats de bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié aux contrats de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire des contrats de bail retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPAC SAVOIE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] soient condamnés solidairement à verser à OPAC SAVOIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [U] et Madame [S] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle relative à l’astreinte ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 12 décembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION