COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00147 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KA32

Minute N° : 25/00448

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Monsieur [U] [P]

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Monsieur [G] [K]

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [P]

né le 30 Août 1943 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [K]

né le 23 Mai 1985 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 27/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 mai 2022 avec effet au 1er juin 2022, [U] [P] a consenti à [G] [K] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 600,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 600,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, [U] [P] a fait délivrer à [G] [K] un commandement de payer la somme totale de 3616,40 euros selon décompte arrêté au 02 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse) et dont la somme de 3459,22 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [U] [P] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [G] [K] par acte de commissaire de justice délivré le 14 mars 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 4799,55 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 11 mars 2025,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 787,70 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 27 mai 2025, [U] [P], comparant, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Il ne s’est pas opposé à la demande et aux modalités de délais de paiement formulée par le locataire, il ne s’est également pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au cours de cette audience, [G] [K] comparant, a fait valoir qu’il a eu des difficultés de paiement de son loyer compte tenu de son instabilité professionnelle. Il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 11] a été communiqué et mentionne que [G] [K] est marié et a deux enfants âgés de 5 ans et 1 an. L’intéressé travaille en qualité d’intérimaire depuis le mois de février 2025 et en retire une rémunération mensuelle de 1400,00 euros. Les difficultés du couple dans le paiement du loyer sont liées à l’instabilité professionnelle de [G] [K] qui alterne en période chômage et période de travail, entrainant une fluctuation des revenus du foyer. Le diagnostic souligne que [G] [K] malgré ses impayés de loyers parvient à rembourser ses dettes locatives.

A l’audience du 27 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 17 mars 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 27 mai 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, même s’il n’y était pas assujetti, le bailleur a avisé la CCAPEX le 30 décembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 07 mai 2022 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

[U] [P] a fait signifier à [G] [K], le 30 décembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 3459,22 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par [U] [P] que [G] [K] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[G] [K] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 28 février 2025 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 07 mai 2022, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

[U] [P] a déclaré à l’audience que la dette s’élevait au 27 mai 2025 à la somme de 5988,65 euros (échéance de mai 2025 incluse). Il a produit un décompte en ce sens.

La lecture du décompte contient des sommes qui ne sont pas dues au titre du solde locatif et notamment les frais de commissaire de justice liés à la délivrance du commandement de payer et sa dénonce outre une « provision » ou entre « frais » dont il n’est apporté aucune explication sur ces libellés. Aussi, il convient de tenir compte d’un décompte arrêté au 27 mai 2025 à la somme de 4810,83 euros.

Il importe de préciser que les frais de commissaire de justice ou d’ordonnance sont inclus dans les dépens.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 28 février 2025, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [G] [K] s’élèvent à 3084,50 euros.

[G] [K] a reconnu le principe et le montant de la dette locative. Il ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

[G] [K] a sollicité l’octroi de délai de paiement sur 28 mois à hauteur d’un remboursement mensuel d’un montant de 100,00 euros, en plus du règlement du loyer et des charges courantes sur la période de aout 2025 à octobre 2025 (échéance de octobre 2025 incluse), puis de verser une mensualité de 1500,00 euros en plus du règlement du loyer et des charges courantes au cours du mois de novembre 2025 et de décembre 2025 à novembre 2027 de régler une somme mensuelle de 125,00 euros outre le loyer et les charges courantes, la dernière mensualité de décembre 2027 étant égale aux sommes restants dues.

Il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience (règlement des mois d’avril et mai 2025).

En outre, il ressort de l’audience et des pièces produites que [U] [P] et [G] [K] sont d’accord pour que [G] [K] puisse bénéficier de délais de paiement afin d’apurer sa dette.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à [G] [K] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

[G] [K] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle [U] [P] ne s’oppose pas.

Dès lors au regard des délais de paiement accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [G] [K] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [G] [K] ne sera pas expulsé.

En revanche, si [G] [K] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de [G] [K] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, [G] [K] sera tenu de payer à [U] [P], à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[G] [K] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [G] [K] à verser une somme de 150,00 au titre des frais irrépétibles que le requérant a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [U] [P] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [G] [K] suivant contrat de bail du 07 mai 2022,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 mai 2022 entre [U] [P] et [G] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 février 2025,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 28 février 2025,

CONSTATE l’accord des parties,

En conséquence,

CONDAMNE [G] [K] à payer à [U] [P], la somme de 4810,83 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse),

DIT que [G] [K] pourra se libérer de ladite somme de la manière suivante :

un montant mensuel de 100,00 euros sur la période de aout 2025 à octobre 2025 (échéance de octobre 2025 incluse), une mensualité de 1500,00 euros au cours du mois de novembre 2025 un montant mensuel de 125,00 euros sur la période de décembre 2025 à novembre 2027 une dernière mensualité égale aux sommes restants dues au cours du mois de décembre 2027

DIT que chacune des mensualités susvisées sera payable en plus du loyer et des charges courantes, et en même temps que lui,

DIT que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

à défaut de départ volontaire de [G] [K] des lieux situés à adresse, et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le [U] [P].

[G] [K] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

CONDAMNE [G] [K] à régler à [U] [P] la somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [G] [K] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 juillet 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Meggan DELACROIX-ROHART, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffière.

Le Greffier Le Juge