COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [Q] c/ S.C.P. [H] [I] – SABINE DEBUSIGNE, Société MUTUELLES DE MANS IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.R.L. BS INVEST COTE D’AZUR, [H] [I]

MINUTE N° 26/

Du 28 Avril 2026

3ème Chambre civile

N° RG 22/04280 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ORE7

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt huit Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne VINCENT, Président, assisté de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 28 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2026, signé par Anne VINCENT, Président, assisté de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

Maître Céline ALINOT

Maître Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG.

la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEUR:

Monsieur [B] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

S.C.P. [H] [I] – SABINE DEBUSIGNE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Société MUTUELLES DE MANS IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.R.L. BS INVEST COTE D’AZUR prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [H] [I] Me [H] [I] Notaire associé membre de la société civile professionnelle [H] [I] – Sabine DEBUSIGNE, immatriculée au RCS DE nice sous le n°321 590 804

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 avril 2016 reçu par Maître [H] [A] [I] [U] notaire à Nice au sein de la SCP [R] [A] [I] [U] , J.N CHAMPAGNE S. DEBUSIGNE avec la participation de Maître [C] [K] assistant le prêteur, la société BS INVEST COTE D’AZUR a vendu à la société Civile Particulière DI ART, société de droit monégasque dans laquelle Mme [E] [M] détenait 95 % des parts et son époux M. [T] [M] 5%, une propriété dénommée « Villa l’Oiseau Bleu» située à [Localité 4] moyennant un prix payé comptant de 25,3 M euros financé intégralement par un crédit consenti par la BANK JULIUS BAER.

L’acte de vente précisait que “toutes commissions d’intermédiation éventuellement dues resteront à la charge de la société venderesse”.

M. [B] [Q] inscrit au registre du commerce et de l’industrie de Monaco est immatriculé pour une activité d’intermédiation, mise en relation, négociation de contrats et commission sur contrats négociés, à l’exclusion de toutes autres activités réglementées.

Suite à la vente intervenue le 30 avril 2016, M. [Q] s’est prévalu d’une reconnaissance d’honoraires datée du 31 mars 2016 suivant laquelle la société BS INVEST COTE D’AZUR s’était engagée à lui payer sous réserve de réitération des actes notariés à titre de comission une somme de 700.000 euros TTC soit 583.333,33 euros HT réglé de la manière suivante :

—  116. 666 euros représentant le montant de la TVA sur honoraires devant être séquestré chez le notaire sur le prix de vente et réglé au Trésor public de [Localité 1] dès sa date d’exigibilité ;

-194 424,99 euros représentant le montant de l’impôt sur les sociétés devant être séquestré chez le notaire et reversé à M. [Q] sur présentation d’une attestation des services fiscaux monégasques justifiant de l’assujettissement à l’ISB à défaut de quoi le notaire devait verser ladite somme aux services fiscaux pour le compte du bénéficiaire ;

— le montant HT, éventuellement diminué de l’impôt sur les sociétés, soit 388.908,34 euros, devait être versé au bénéficiaire le jour de la vente.

M. [Q] a émis une facture en date du 4 mai 2016 d’un montant de 700.000 euros TTC, sur laquelle la société BS INVEST a donné ordre à Maître [I] de régler à M. [Q] la somme de 385.000 euros.

Le solde de 315.000 euros a été conservé par Maître [I] sur un compte séquestre ouvert à la demande de BS INVEST aux fins de règlement du solde de la commission à M. [Q].

Par courrier du 13 octobre 2017, Maître [I] a reçu le bilan de M. [Q] au 31 janvier 2016 ainsi qu’une attestation fiscale de résidence en principauté.

Par courriel du 02 novembre 2017, Maître [I] a indiqué à M. [Q] qu’il ne résultait pas de cette documentation que l’impôt sur les sociétés ait bien été acquitté au titre de la vente de la villa « L’oiseau bleu », lui demandant si son assujettissement à l’ISB lui permettait d’être exonéré de l’impôt sur les sociétés dont la société BS INVEST COTE D’AZUR pourrait se retrouver débitrice solidaire, lui indiquant qu’il avait obtenu l’accord de cette dernière pour qu’un versement complémentaire de 100.000 euros soit crédité sur son compte, virement opéré le jour même.

Par courrier du 14 novembre 2017 la société NORTH ATLANTIC, société d’expert comptable, est venue préciser que M. [Q] avait déclaré la commission reçue aux services fiscaux monégasques et qu’il était à jour de ses obligations déclaratives en matière d’IS et de TVA, mettant en demeure le notaire de débloquer les fonds sous huitaine.

Par acte d’huissier du 05 décembre 2017 M. [Q] a fait délivrer à Maître [I] une sommation d’avoir à exécuter l’obligation contractuelle à laquelle il était tenu.

Par courrier en réponse daté du 7 décembre 2017, Maître [I] est venu préciser qu’il n’avait pu obtenir l’accord de société BS INVEST COTE D’AZUR pour procéder au déblocage des fonds dans la mesure où cette dernière, en plein contrôle fiscal, voyait le principe de la déductibilité de sa facturation remise en cause par le fisc français.

Par lettre recommandée avec AR datée du 3 décembre 2018 dont copie a été adressée à la Chambre des notaires, Maître [I] a reçu une mise en demeure de libérer la somme de 98.333 euros.

Maître [I] a été interrogé par la Chambre des notaires et deux nouvelles mises en demeure de libérer les fonds lui ont été adressées par M. [Q].

C’est dans ce contexte que par actes délivrés par commissaire de justice les 27 et 31 octobre 2022, M. [Q] [B] a assigné M. [H] [A] [I] [U], la SELAS [I] DEBUSIGNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR et la société MMA IARD devant le Tribunal Judiciaire de Nice pour obtenir le versement du reliquat de ses honoraires.

Sur ces assignations, tous les défendeurs ont constitué avocat.

Par ordonnance rendue le 6 janvier 2025, le juge de la mise en état a rejeté de la demande de la société BS INVEST COTE D’AZUR de déclarer prescrite l’action de M. [Q].

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025, M. [Q] [B] demande au Tribunal de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture

— condamner Maître [H] [I], la SELAS [I] DEBUSIGNE, et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES in solidum avec la société BS INVEST COTE D’AZUR à payer à M. [B] [Q] la somme de 98.333,33 € HT, correspondant au solde de sa facture émise le 4 mai 2016 sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

— condamner Maître [H] [I], la SELAS [I] – DEBUSIGNE, et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES in solidum avec la société BS INVEST COTE D’AZUR à payer à M. [B] [Q] les intérêts au taux légal, capitalisés sur ladite somme à compter du 5 décembre 2017, date de la sommation de faire.

— condamner conjointement et solidairement Maître [H] [I] et la SELAS [I] – DEBUSIGNE, et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES in solidum avec la société BS INVEST COTE D’AZUR à payer à M. [B] [Q] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

En tout état de cause,

— débouter purement et simplement la société BS INVEST COTE D’AZUR, Maître [H] [I], la SELAS [I] — DEBUSIGNE, et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES de l’ensemble de Ieurs demandes,

— condamner in solidum Maître [H] [I] et la société BS INVEST COTE D’AZUR à payer à M. [B] [Q] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile et les entiers dépens distraits au profit de Maître Céline ALINOT, Avocat.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 février 2024, M. [H] [A] [I] [U], la SELAS [I] DEBUSIGNE et la société MMA IARD sollicitent du Tribunal de :

— DEBOUTER M. [Q] de sa demande de dommages et intérêts et de toutes demandes indemnitaires fins et conclusions telle que dirigée à l’encontre de Me [I], de la SELAS [I] DEBUSIGNE et de la société MMA IARD ;

— CONDAMNER tout succombant à payer à Maître [A] [I], à la SELAS [I] DEBUSIGNE et à la société MMA IARD la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Hélène BERLINER, avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR sollicite du Tribunal de :

Dire et Juger que M. [Q] ne justifie d’aucun droit à commission, en l’absence de mandat,

ainsi que de toute diligence réalisée,

Dire et Juger que M. [Q] ne peut réclamer de commission, ne disposant d’aucune carte

professionnelle d’agent immobilier en France, et se trouvant, qui plus est, en conflit d’intérêts avec la SARL BS INVEST COTE D’AZUR pour être le représentant de l’acquéreur,

Annuler le prétendu mandat de vente qu’aurait donné la SARL BS INVEST COTE D’AZUR à M. [Q], ainsi que la reconnaissance d’honoraires,

Dire et Juger, en tout état de cause, que faire droit à la demande de M. [Q] reviendrait à faire droit à une fraude fiscale, ce dernier ne justifiant aucunement du respect de ses obligations fiscales et sociales,

En conséquence,

Débouter M. [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner M. [Q] à payer à la SARL BS INVEST COTE D’AZUR la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du Code Civil et 32-1 du CPC,

Condamner M. [Q] à payer à la SARL BS INVEST COTE D’AZUR la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Ollivier CARLES de CAUDEMBERG,

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2025 avec clôture le jour même et l’affaire fixée à plaider le 9 février 2026. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire. Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 € et le jugement est susceptible d’appel.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Par ordonnance du 27 octobre 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture au 27 octobre 2025, la SARL BS INVEST a fait notifier par voie électronique, le 24 octobre 2025, soit 3 jours avant la clôture ses dernières conclusions.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025, M. [Q], demandeur, n’a pas demandé de les écarter comme tardives et a conclu en réplique. Il convient, pour permettre l’exercice du contradictoire, d’ordonner la révocation de l’ordonnance ayant fixé la clôture au 27 octobre 2025 mesure sollicitée par le demandeur et à laquelle les défendeurs ne se sont pas opposés. La clôture de l’affaire sera donc fixée la veille de l’audience de plaidoirie.

Sur l’action en paiement

Par acte sous-seing privé unilatéral daté du 31 mars 2016 intitulée reconnaissance d’honoraires, la société BS INVEST COTE D’AZUR s’est engagée à payer sous condition de réitération des actes notariés à M. [Q] [B] la somme de 700 000 € TTC à titre de commission d’intermédiation et présentation de clientèle, concernant la transaction des droits et biens immobiliers désignés comme sur la commune de [Localité 4], la propriété connue sous le nom de villa l’oiseau bleu, pour laquelle une promesse de vente était en cours de signature au profit des époux [M].

L’acte mentionne que le versement de cette somme est conditionné par la réitération de l’acte authentique chez Maître [H] [I], notaire à [Localité 2], avec paiement intégral du prix de vente telle que stipulé dans la promesse.

M. [Q] se prévaut des dispositions contractuelles et de la levée des conditions suspensives pour solliciter le versement du restant dû de ses honoraires de 98.333 euros sur les 583.333,33 euros HT exigibles. Il se prévaut de la réitération de l’acte authentique dressé le 30 avril 2016 portant sur la vente du bien par la société BS INVEST COTE D’AZUR à la société Civile Particulière DI ART, de l’exécution de la reconnaissance de commission d’intermédiation par des verselents partiels et de sa facture émise à cette fin le 4 mai 2016 correspondant exactement au montant de la reconnaissance.

La société BS INVEST COTE D’AZUR conclut au débouté aux motifs de :

– l’absence de mandat de vente écrit obligatoire en application de la loi Hoguet

– l’illégalité d’une activité d’entremise en l’absence de carte professionnelle

– l’absence de droit à commission

– la nullité de la reconnaissance d’honoraires

– le conflit d’intérêts interdisant toute commission

– l’absence de respect de toutes obligations fiscales et sociales par M. [Q]

La société BS INVEST COTE D’AZUR sollicite l’annulation “du prétendu mandat de vente qu’elle aurait donné à M. [Q]”. Elle se prévaut de l’application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 exigeant un écrit pour demander sa nullité.

Elle dénonce l’absence de rédaction d’un mandat obligatoire et de l’illégalité de l’exercice d’une activité d’entremise immobilière en l’absence de carte professionnelle avec pour conséquence l’imppossibilité de M. [Q] de réclamer le versement d’une commission.

M. [Q] explique l’absence de mandat vente puisqu’il n’a pas agi comme un agent immobilier et qu’en outre l’action en nullité est prescrite, la prescription quinquennale étant acquise.

En l’espèce, les parties s’opposent pour considérer que les prestations en vertu desquelles la reconnaissance d’honoraires a été signée par la société BS INVEST COTE D’AZUR au profit de M. [Q] tombent dans le champ d’application de la loi Hoguet, avec pour conséquence en cas de non respect de l’exigence d’un mandat écrit préalable, qu’aucun fonds ne puissent être exigés et que M. [Q] dépourvu de carte professionnelle pour accomplir une activité d’entremise d’agent immobilier, puisse être en infraction.

Il est évoqué que ce débat aurait été une préoccupation pour la société BS INVEST COTE D’AZUR dans ses échanges avec l’administration fiscale française concernant la possibilité pour elle de déduire la facturation de M. [Q] expliquant notamment son choix de faire jouer la prescription fiscale qui devait intervenir le 1er janvier 2020. Ceci ressort du courrier daté du 27 mars 2029 de Me [I] qui fait remonter les observations de la société BS INVEST COTE D’AZUR à M. [Q] pour ne pas règler le reliquat de 94.429 euros. Au demeurant, il n’est pas versé de courrier de l’administration fiscale qui serait intervenue pour conclure que la commission était soumise à la loi Hoguet.

Les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet s’appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l’article 1er la loi.

Selon cet article, les dispositions de la loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à la vente d’immeubles bâtis ou non bâtis.

Elle prévoit notamment l’obligation de rédiger un mandat précisant les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge en son article 6.

Par application de l’article 6 de la loi, aucune somme d’argent représentative d’honoraires ou de frais de recherche et de démarche ne peut être exigée ou acceptée par un agent immobilier que si l’opération est effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [Q] est dépourvu de toute carte professionnelle d’agent immobilier, et qu’il n’a conclu aucun mandat écrit en vertu duquel il réclame le paiement d’honoraires.

Pour qualifier la prestation rémunérée de M. [Q] en lien avec une activité habituelle de vente sur un immeuble, la société BS INVEST COTE D’AZUR relève que :

— ses inscriptions aux RCS français et monégasque mentionne une activité habituelle d’entremise et que M. [Q] s’est fait immatriculé pour des activités proches de celles d’agent immobilier,

— la loi Hoguet a vocation à s’appliquer même en présence d’une seule opération isolée visant un bien luxueux et portant sur une commission d’un montant très élevé,

— c’est à celui qui prétend ne pas exercer à titre habituel une activité d’entremise d’en justifier,

— M. [Q] mentionne une activité réduite de mise en relation d’étrangers, sans que l’on comprenne quelle serait sa réelle activité,

— l’importance de la vente réalisée portant sur une villa vendue à 25,3 millions d’euros, opération rare dans le marché de l’hyperluxe qui nécessite pour une agence immobilière de longs efforts et d’importantes diligences sur de très nombreux mois

— les échanges via le notaire montre les difficultés que la société BS INVEST COTE D’AZUR a eu pour expliquer à l’administration fiscale le versement d’une commission de 700.000 euros TTC à un quidam prétendant avoir un activité immobilière isolée

— M. [Q] n’a jamais justifié de la moindre diligence établie pour prétendre au paiement d’une commission de 700.000 euros et la société BS INVEST COTE D’AZUR, marchand de biens n’avait pas de nécessité de faire appel à lui pour lui trouver un acquéreur alors qu’elle fait partie d’un groupe détenant par ailleurs de nombreuses agences immobilières

— M. [Q] réclame une commission à payer au vendeur du bien alors que manifestement il intervenait pour l’acquéreur

M. [Q] pour sa part indique qu’ami de longue date avec M. [M], il a mis de manière exceptionnelle en relation le couple [M] avec la société BS INVEST COTE D’AZUR apprenant par le biais de ses contacts professionnels que la société avait précisément un bien à vendre correspondant à leurs critères.

Son immatriculation auprès du répertoire du commerce et de l’industrie de la principauté de [Localité 1] indique une activité concernant « l’intermédiation, la mise en relation, la négociation de contrats et la commission sur contrats négociés, à l’exclusion de toute activité réglementée.»

En outre, il est immatriculé en France depuis le 4 février 2008 comme entrepreneur individuel au registre du commerce et des sociétés de Paris, pour une activité déclarée de « conseil pour les affaires et autres conseils de gestion ».

Les intitulés de ces activités immatriculées excluent une activité d’entremise sur une vente d’immeuble. En conséquence, que la commission en lien avec la vente de la Villa l’Oiseau bleu ait été portée au bilan 2016 de son activité de commerçant monégasque et déclarée auprès des Services fiscaux de la principauté avec pour conséquence d’être assujeti à l’impôt sur les bénéfices (ISB) institué par l’ordonnance souveraine du 19 mars 1964 ne permettent pas de la rattacher à une activité réglementée d’agent immobilier.

La société BS INVEST COTE D’AZUR ne conteste pas être le rédacteur de la reconnaisance d’honoraires du 31 mars 2016 mentionnant une somme “à titre de commission d’intermédiation et présentation de clientèle”. Pour autant, il y a lieu sans s’arrêter à la lettre, de rechercher la nature de la prestation ainsi rémunérée.

M. [Q] décrit pour sa part une activité d’apporteur d’affaire. Il n’est pas aucunement évoqué ou justifié que ce dernier ait effectué de multiples visites du bien, ce dont le vendeur du bien serait au courant, ni qu’il ait donner son avis sur le prix, ni qu’il ait participé à des négociations entre le vendeur et l’acquéreur, ni qu’il ait assuré un suivi particulier pour arriver jusqu’à la conclusion de la vente définitive entre la société BS INVEST COTE D’AZUR et la société DI-ART. Aucune rédaction de M. [Q] en vu de la vente n’est produite. Seule la reconnaissance d’honoraires de la société BS INVEST COTE D’AZUR du 31 mars 2016 signée par le gérant de la société le mentionne. Aucune correspondance évoquant le contexte de sa rédaction n’est produite par la société BS INVEST COTE D’AZUR.

Ainsi les indices d’une activité de M. [Q] d’entremise immobilière en lien avec la vente de la Villa l’Oiseau bleu ne sont aucunement établis en l’espèce .

Il s’ensuit que la société BS INVEST COTE D’AZUR ne peut solliciter la nullité d’un mandat de vente irrégulier au regard de la loi Hoguet, cause de la reconnaissance d’honoraires.

En outre, la société BS INVEST COTE D’AZUR fait valoir l’absence de droit à commission de M. [Q] vu l’absence de pièces établissant une quelconque diligence à sa demande, de stipulations dans l’acte notarié relative à une commission due et de démonstration de son rôle d’entremise dans la vente.

M. [Q] se prévaut de l’acceptation du gérant de la société de lui régler une note d’honoraires en contrepartie d’une mise en relation exceptionnelle.

En effet, la reconnaissance d’honoraires du 31 mars 2016 signée par le gérant de la société BS INVEST COTE D’AZUR vise précisément la somme de 700 000 € « à titre de commission d’intermédiation et présentation de clientèle » dus suite à la réitération de la vente par acte authentique, la signature de l’acte de vente au profit des acquéreurs désignés le 30 avril 2016, les versements partiels des honoraires pour des montants de 185 000 € réglé le 1er juin 2016 et 100 000 € le 2 novembre 2017 opérés par le notaire à la demande de la société, ce qu’elle ne conteste pas établissant l’existence d’une cause pour l’exécution de la reconnaissance d’honoraires.

Concernant le conflit d’intérêts interdisant toute commission, la société BS INVEST COTE D’AZUR argue qu’en application des articles 1596 et 1161 du Code civil, le mandataire immobilier ne peut être le représentant du vendeur et de l’acquéreur. Elle explique avoir découvert que M. [Q] a représenté la société DI-ART à l’occasion des opérations d’expertises ordonnées par le juge des référés de [Localité 2] par décision du 22 janvier 2019 à la requête de la société DI-ART au contradictoire notamment de la société BS INVEST COTE D’AZUR suite à la réalisation de divers travaux sur la Villa de l’oiseau bleu.

Cependant il ne sort d’aucune pièce, notamment de l’acte de vente établi le 30 avril 2016, la mention d’une intervention en qualité de représentant de M. [Q] ni pour pour la venderesse, ni pour la société acquéreur de sorte que l’article 1161 du Code civil prévoyant l’impossibilité d’agir d’un représentant pour plusieurs parties au contrat en opposition d’intérêts n’est pas applicable.

Enfin, sur l’absence de respect de toutes obligations fiscales et sociales par M. [Q], la société BS INVEST COTE D’AZUR fait valoir que la rémunération sollicitée par le demandeur reviendrait à consacrer une fraude fiscale puisqu’il réclame une commission qui relève d’un acte de commerce réalisé en France à l’occasion d’une vente immobilière en France, qu’il est d’ailleurs immatriculé en France pour une activité de conseil sur les affaires en qualité de commerçant en son nom propre.

M. [Q] conclut au rejet de l’argument en faisant état de son respect de ses obligations fiscales.

En l’espèce, il est établi que selon la convention fiscale entre la France et la principauté de [Localité 1] du 18 mai 1964, les entreprises quelle que soit leur forme qui exercent sur le territoire monégasque une activité industrielle ou commerciale, lorsque leur chiffre d’affaires provient à concurrence de 25 % au moins d’opérations faites directement ou par personne interposée en dehors de [Localité 1] sont assujetties à l’impôt sur les bénéfices intégralement acquis pour la principauté et non par l’administration fiscale française.

M. [Q] a justifié d’avoir réalisé plus de 25 % de son chiffre d’affaires 2016 en dehors de [Localité 1] selon son bilan 2016, et est donc redevable de l’ISB sur l’exercice et à jour de l’accomplissement de ses obligations déclaratives de ses obligations fiscales et du paiement de l’impôt selon attestation des services fiscaux monégasques datée du 18 septembre 2017.

Ainsi, M. [Q] est bien fondé à obtenir de la société BS INVEST COTE D’AZUR le paiement de la somme de 98.333,33 HT correspondant au solde de sa facture émise le 4 mai 2016.

sur la faute du notaire

Me [I] et la SELAS [I] DEBUSIGNE produisent le relevé de compte séquestre ouvert à la demande de la société BS INVEST COTE D’AZUR pour paiement du solde des honoraires à M. [Q] et font valoir qu’ils ne détiennent plus aucun fond.

M. [Q] reproche au notaire intervenu à l’acte de vente, en sa qualité de notaire et de séquestre de fonds, une faute d’imprudence et de négligence en libérant auprès de la société BS INVEST COTE D’AZUR le solde qui lui était dû au titre de ses honoraires alors qu’il était le dépositaire chargé du séquestre et qu’il ne pouvait être déchargé avant la contestation terminée que du consentement de toutes les parties intéressées ou pour une cause jugée légitime en application de l’article 1960 du Code civil.

Me [I], la SELAS [I] DEBUSIGNE et leur assureur lui opposent qu’aucune convention de séquestre n’a été établie concernant les fonds, qu’aucune clause de séquestre n’a été stipulée dans l’acte de vente et que le notaire n’a pas été institué séquestre dans l’acte de vente. Il relève que le notaire n’était pas partie à la reconnaissance d’honoraire, et qui n’a pas été annexée à l’acte de vente. Il n’a donc à aucun moment été investi dans l’acte de vente d’une mission de séquestre du prix de vente au bénéfice de M. [Q]. Dès lors, le notaire ne pouvait retenir le prix, lequel, sauf inscription hypothécaire ou saisie-attribution dans ses mains, revenait de droit au vendeur. Un notaire ne commet aucune faute en remettant le prix au vendeur sans attendre la publication de l’acte, s’il disposait au jour de la vente d’un état récent ne révélant pas d’inscription. En l’espèce la créance revendiquée par M. [Q] ayant fait l’objet d’aucune convention de séquestre dans l’acte de vente étant garanti par aucune inscription hypothécaire, il ne pouvait refuser de remettre le prix de vente au vendeur à sa demande.

Sur ce, M. [Q] se prévaut de la qualité de séquestre du notaire Me [I] sur la base d’une part de la mention sur la reconnaissance d’honoraires du 31 mars 2016 d’une ventilation du prix de vente à recevoir de la vente du bien immobilier de la villa de l’oiseau bleu, mentionnant la prévision de plusieurs sommes qui seront séquestrées en sa comptabilité, et d’autres pas du compte séquestre ouvert sous cette dénomination sur le relevé édité à la date du 6 juin 2023, Compte intitulé « séquestre solde commission [Q] [B] ».

Aux termes de l’article 1960 du code civil, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

M. [Q] se prévaut d’une jurisprudence (1ère civ 20 janvier 2021 Pourvoi n° 19-18.567) selon laquelle les parties intéressées incluent non seulement celles qui ont demandé ou établi le séquestre mais encore les personnes qui ont un intérêt sur la chose séquestrée ayant sanctionné la faute d’imprudence du notaire d’avoir levé le séquestre au préjudice d’un tiers.

Toutefois cette jurisprudence, n’est pas transposable aux faits de l’espèce, puisqu’elle concernait un cas où il existait une clause de séquestre et où le tiers au profit duquel le versement de la somme séquestrée devait intervenir était mentionné dans l’acte instrumenté par le notaire.

En l’espèce, la reconnaissance d’honoraires datée du 31 mars 2016 est un acte sous-seing-privé, auquel le notaire n’a pas été partie. Elle n’a pas été annexée à l’acte de vente instrumenté par Maître [H] [I] le 30 avril 2016. La mention d’honoraires dus à un intermédiaire pour la conclusion de la vente n’est pas spécifiée. En page 5 de l’acte il est uniquement mentionné au paragraphe HONORAIRE D’INTERMÉDIATION que “toutes commissions d’intermédiation éventuellement dues resteront à la charge de la société venderesse.”

Dans l’acte de vente de l’immeuble, aucune convention de séquestre n’a été établie mentionnant M. [Q]. En page 10 de l’acte, seul la constitution d’un séquestre de 200 000 € sur le prix est prévue pour garantir la justification du paiement des causes des inscriptions hypothécaires sur le bien vendu.

Il ressort de l’assignation en référé délivré le 24 octobre 2023 par la société DI-ART à divers sociétés dont la société BS INVEST COTE D’AZUR qu’un second acte de séquestre conventionnel de 500.000 euros a été constitué entre la société BS INVEST COTE D’AZUR et la société DI-ART pour garantir l’exécution de divers travaux sur la villa.

Le compte séquestre ouvert en l’étude intitulé « séquestre solde commission [Q] [B] » ouvert le 9 mai 2016 et clôturé le 3 avril 2020 n’a pas été créé en application d’une convention de séquestre conclu entre la société BS INVEST COTE D’AZUR et M. [Q] mais à la demande du vendeur seul.

Suite aux demandes de déblocage des fonds de M. [Q], le notaire indique la position de la société BS INVEST COTE D’AZUR auprès de laquelle il a l’obligation de libérer le prix de vente, une fois la convention de séquestre passée entre le vendeur et l’acquéreur appliquée et l’état des inscriptions hypothécaires levé. (Lettre du 2 novembre 2017, j’ai obtenu qu’un versement d’acompte de 100 000 € vous soit adressé, lettre du 7 décembre 2017 « je vous précise que n’ayant pas pu obtenir à ce jour l’accord de la société BS INVEST COTE D’AZUR je ne suis pas en mesure de procéder au règlement de la somme de 100 000 € réclamés »)

Dans son courrier à la chambre des notaires du 27 mars 2019, le notaire précise encore les positions de la société BS INVEST COTE D’AZUR qui refuse un versement complémentaire à M. [Q].

En conséquence, il ne peut être retenu de manquement de l’officier ministériel dans l’exercice de sa mission. M. [Q] sera débouté de son action responsabilité l’encontre de Maître [H] et de sa demande de condamnation de Me [I], de la SELAS [I] — DEBUSIGNE et des MUTUELLES DU MANS ASSURANCES.

En conséquence la société BS INVEST COTE D’AZUR sera condamnée à payer à M. [Q] la somme de 98 333,33 €, correspondant au solde de sa facture émise le 4 mai 2016.

Sur la demande de condamnation sous astreinte, de capitalisation et de dommages et intérêts

M. [Q] sollicite de condamner la societé BS INVEST COTE D’AZUR à lui payer la somme de 98 333,33 € assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter du 5 décembre 2017, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir outre celle de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.

Il se prévaut d’un préjudice financier : il lui reste due la somme sur la note d’honoraires émise le 4 mai 2016 et depuis bientôt 10 ans, il s’est acquitté d’une TVA et d’un impôt sur les sociétés afférant à une somme qu’il n’a pas perçue en totalité et qui a fragilise la trésorerie de son entreprise. Il se prévaut d’un préjudice moral généré par son attente d’être réglé de ses honoraires.

Le préjudice matériel n’est pas justifié. Les difficultés pour obtenir le paiement final de sa créance dont le principe a été contesté, alors que préalablement la part représentant la TVA avait été payée le 24 juin 2016, et que la somme de 100.000 euros avait été versée le 2 novembre 2017, justifie d’accorder en réparation du préjudice moral la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Concernant la condamnation à paiement de la la société BS INVEST COTE D’AZUR, le prononcé d’une astreinte sera rejeté, le droit de l’exécution forcée offre des mécanismes spécifiques et suffisants et l’exécution forcée directe est possible. En outre, son prononcé reviendrait à créer une nouvelle dette pour sanctionner l’inexécution de la première.

En revanche, il sera fait droit à la demande de capitalisation, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, capitalisés à compter du 21 octobre 2022 date de l’assignation délivrée à la société BS INVEST COTE D’AZUR pour le présente instance, en l’absence de mise en demeure préalable la concernant, la sommation délivrée le 5 décembre 2017 ayant été délivrée à Me [I] et non à la société BS INVEST COTE D’AZUR.

***

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Céline ALINOT et Maître Hélène BERLINER Avocat pourront recouvrer directement contre la partie condamnée aux dépens, ceux des dépens dont elles ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ni l’équité, ni les circonstances de l’espèce ne commandent de faire exception aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR sera condamnée à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [Q] [B] la somme de 4.000 euros et à Maître [A] [I], à la SELAS [I] DEBUSIGNE et à la société MMA IARD la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 27 octobre 2025,

DÉCLARE recevable les écritures et pièces notifiées après la clôture fixée au 27 octobre 2025,

FIXE la clôture la veille de l’audience de plaidoirie,

CONDAMNE la société BS INVEST COTE D’AZUR à payer à [Q] [B] la somme de 98.333,33 euros HT, correspondant au solde de sa facture émise le 4 mai 2016,

DIT n’y a voir lieu à prononcé d’astreinte,

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, capitalisés sur ladite somme à compter du 21 octobre 2022,

CONDAMNE la société BS INVEST COTE D’AZUR à payer à [B] [Q] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

DÉBOUTE [Q] [B] de son action en responsabilité à l’encontre de [H] [A] [I] [U],

DÉBOUTE [Q] [B] de ses demandes de condamnations de [H] [A] [I] [U], de la SELAS [I] DEBUSIGNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR et de la société MMA IARD,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

CONDAMNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR à payer à [Q] [B] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR à payer à [H] [A] [I], la SELAS [I] DEBUSIGNE et la société MMA IARD la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR aux entiers dépens de l’instance,

DIT que les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision pourront être recouvrés directement contre la partie condamnée aux dépens par Maître Céline ALINOT et Maître Hélène BERLINER Avocats.

Et la Présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE