DOSSIER N° RG 25/00183

N° Portalis DB2P-W-B7J-EYJQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 25 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSES :

Entreprise LA VERRIERE,

SIRET n°32560784400066

dont le siège social est sis 8 rue Charles De Gaulle 73100 AIX-LES-BAINS, prise en la personne de son représentant légal,

Madame [Y] [C]

née le 7 Juin 1961 à AIX LES BAINS (73100),

demeurant L’Etang du Bois, 3 chemin de Pierre Morte 73100 AIX LES BAINS

représentées par Maître Valérie GUINCHARD-TONNERRE, avocat au barreau de CHAMBERY, postulant, et par Maître Arnaud PATURAT de l’AARPI INITIO AVOCATS, avocats au barreau de LYON, plaidant,

DEFENDERESSES :

La S.A.R.L. JAG

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°483 814 364,

dont le siège social est sis 6 avenue Charles de Gaulle 73100 AIX LES BAINS, prise en la personne de son représentant légal

La S.C.I. MC INVEST

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°899 519 268,

dont le siège social est sis 4 Lot les Bogey, Les Bogey 73100 TREVIGNIN, prise en la personne de son représentant légal

représentées par Maître Anne-Lise BARBIER de la SELARL ANNE-LISE BARBIER, substituée par Maître Jordan GOURMAND, avocats au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 21 Octobre 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 25 Novembre 2025, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [C] est propriétaire d’un local situé 8 avenue Charles de Gaulle 73100 AIX-LES-BAINS dans un immeuble, au sein duquel elle exploite une école de danse par le biais de son entreprise individuelle La Verrière.

Ce local comprend une véranda accolée à l’immeuble au rez-de-chaussée et un local à usage de logement au premier étage.

Les sociétés JAG et MC INVEST sont respectivement locataire-exploitante et propriétaire des locaux du rez-de-chaussée, dans lesquels est exploité un restaurant LES LOGES.

L’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 et est dépourvu de syndic.

Des travaux projetés sur le lot appartenant à la société MC INVEST ont fait l’objet d’une déclaration préalable acceptée par la Commune d’AIX-LES-BAINS le 21 mai 2024, dont l’exécution a été suspendue par ordonnance de référé du Tribunal administratif de Grenoble du 14 octobre 2024 .

Différents aménagements et équipements ont été implantés sur les toitures-terrasses et façades de l’immeuble et des travaux ont été entrepris sur le fondement de cette autorisation.

Estimant que ces travaux et aménagements portaient atteinte à leurs droits, suivant exploits du commissaire de justice du 28 mai 2025, auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE ont fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SARL JAG et la SCI MC INVEST sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile aux fins de faire cesser des troubles manifestement illicites.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00183.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 21 octobre 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE demandent au Juge des référés de :

— CONDAMNER in solidum les sociétés JAG et MC INVEST à supprimer l’ensemble des équipements visés par la présente assignation et les pièces jointes installés en partie commune de la copropriété dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER in solidum les sociétés JAG et MC INVEST à replanter l’arbre visé par la présente assignation et les pièces jointes à son emplacement initial dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER in solidum les sociétés JAG et MC INVEST à supprimer l’ensemble des aménagements et travaux réalisés en exécution de la déclaration préalable n° DP07300823C5453 délivrée le 21 mai 2024 par le Maire de la Commune D’AIX-LES-BAINS, ce qui implique de replanter l’arbre supprimé en exécution de cette déclaration préalable, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER in solidum les sociétés JAG et MC INVEST à supprimer l’activité de restauration dans le local visé par la présente assignation en l’absence d’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER in solidum les sociétés JAG et MC INVEST au paiement d’une astreinte de 300 € par jour de retard pour l’ensemble des condamnations à intervenir,

— CONDAMNER in solidum les sociétés JAG et MC INVEST à suspendre tout travaux en exécution de la déclaration préalable n° DP07300823C5453 délivrée le 21 mai 2024 par le Maire de la Commune D’AIX-LES-BAINS,

— SE RESERVER la possibilité de liquider l’astreinte ordonnée,

— CONDAMNER in solidum les sociétés JAG et MC INVEST à payer une somme de 15.978.93 € à Madame [Y] [C] et à l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE,

— DEBOUTER les sociétés JAG et MC INVEST de l’ensemble de leurs demandes conclusions et fins,

— CONDAMNER les sociétés JAG et MC INVEST au paiement de la somme de 5.000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les sociétés JAG et MC INVEST aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 octobre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SARL JAG et la SCI MC INVEST demandent au Juge des référés de :

A titre principal,

— DEBOUTER Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à la demande de retrait des climatiseurs des défenderesses,

— CONDAMNER solidairement Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jours de retard, à supprimer blocs de climatisation qu’elle a installés dans les parties communes de la copropriété, sans autorisation administrative et sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires,

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jours de retard, à retirer l’intégralité de la terrasse qu’elle a installée sans autorisation et ce compris les planchers, les caissons, le moteur de VMC et tout élément d’aménagement complémentaire,

— CONDAMNER solidairement Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jours de retard, à remettre en son état initial le toit de la copropriété, notamment en bouchant les trous réalisés et en replaçant les galets servant à l’étanchéité des locaux des sociétés MC INVEST et JAG,

— CONDAMNER solidairement Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jours de retard, à retirer la porte qui donne accès à la toiture ou, selon leur convenance, de donner à chacun des copropriétaires une clé permettant d’accéder à cette partie commune,

— CONDAMNER solidairement Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE à verser à la société MC INVEST la somme provisionnelle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE à verser à la société JAG la somme provisionnelle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur les troubles manifestement illicites

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En matière de copropriété, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont Communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

— le droit d’affichage sur les parties communes ;

— le droit de construire afférent aux parties communes.

L’article 25 b) dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous le copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le règlement de copropriété du 1er septembre 1958 et l’acte rectificatif et modificatif du règlement de copropriété du 20 avril 2004 prévoient dans l’article 1er intitulé CHOSES COMMUNS, seront Communes aux co-propriétaires toutes les parties de l’immeuble n’étant pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux et notamment celles visées par la loi.

Chaque co-propriétaire aura la propriété exclusive des locaux à lui attribués, en ce compris les planchers ; les plafonds ; portes et fenêtres et en général tout ce qui est à son usage exclusif et inclus à l’intérieur de chaque lot indivis.

L’article 3 intitulé USAGE DES parties communes ET DIVISES dispose que l’aspect extérieur des portes palières, fenêtres, volets, persiennes et autres ne pourra être modifié qu’en maintenant la bonne harmonie de l’immeuble.

Toutes dégradations seront réparées aux frais de celui des copropriétaires qui les aura causées, soit par lui-même soit par ses préposés.

Il n’est pas contesté que la copropriété est actuellement dépourvue de syndic en exercice. Cette carence dans l’organisation du syndicat des copropriétaires n’a toutefois ni pour objet ni pour effet de dispenser les copropriétaires du respect des règles issues de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, notamment de l’obligation d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il appartenait, le cas échéant, aux copropriétaires de saisir la juridiction compétente aux fins de désignation d’un mandataire ou d’un administrateur provisoire chargé de convoquer une assemblée générale. L’absence de syndic ne saurait donc justifier les initiatives unilatérales prises sur les parties communes, qu’elles émanent des sociétés JAG et MC INVEST ou de Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE qui relèvent de la compétence des organes de la copropriété.

Sur les demandes relatives aux équipements installés sur la toiture-terrasse et en façade

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du règlement de copropriété du 1er septembre 1958 et l’acte rectificatif et modificatif du règlement de copropriété du 20 avril 2004, que ni la toiture-terrasse située dans le prolongement de la verrière exploitée par Madame [Y] [C], ni les façades de l’immeuble ne sont qualifiées de parties privatives. En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ces éléments doivent donc être regardés comme des parties communes.

Les procès-verbaux de constat des 16 décembre 2022 et 11 décembre 2024 attestent de la présence, sur cette toiture-terrasse, de plusieurs équipements techniques, extracteurs, gaines, ainsi que de blocs de climatisation en façade, installés et exploités par les sociétés JAG et MC INVEST.

Le procès-verbal de constat du 16 décembre 2022 indique notamment l’Ecole de Danse « LA VERRIERE » se situe au-dessus des locaux, à usage de restaurant, exploité par la SASU LES LOGES, connus sous l’enseigne LES LOGES.

Une terrasse aménagée jouxte les locaux de « LA VERRIERE ».

Cette terrasse se situe également au-dessus du restaurant LES LOGES.

Sur ladite terrasse est installée, la sortie d’un système d’extraction d’air.

De l’air chaud se dégage de la gaine métallique (…) (pièce n°2).

Le procès-verbal de constat du 11 décembre 2024 précise que par ailleurs lors de ses constatations, Maître [F] [W] a noté la présence sur une façade de l’établissement, en retrait de l’avenue et installé derrière le cèdre, la présence d’un panneau d’affichage de Déclaration Préalable DP N° 073 008 23C 5453 au bénéfice de la SARL JAG, pour la mise en place d’une véranda ainsi qu’une climatisation (pièce n°11).

Les défenderesses reconnaissent avoir remplacé des équipements existants en toiture et installé deux nouveaux climatiseurs sur la façade arrière, en faisant valoir qu’il s’agirait de simples travaux d’entretien, rendus nécessaires par la vétusté, et qu’il n’a pas été possible de saisir l’assemblée générale en l’absence de syndic.

Toutefois, elles ne produisent aucun document permettant de préciser l’étendue, la nature et la date d’implantation des équipements antérieurs. La photographie issue d’un inventaire patrimonial, versée aux débats, ne permet ni de localiser ni de dater avec exactitude les installations invoquées et ne démontre pas que les équipements actuellement en place seraient identiques, en nombre et en gabarit, à ceux d’origine (pièce JAG INVEST n°2). Il ressort au contraire de la comparaison entre la photographie et les photographies contenues au procès-verbal de constat du 16 décembre 2022 (pièce n°2) et dans les écritures du Conseil de Madame [Y] [C] et de l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE que les équipements figurant actuellement sur la toiture-terrasse apparaissent plus imposants.

En tout état de cause, il n’est pas discuté que ces installations sont fixées sur des parties communes et que celles situées en façade modifient l’aspect extérieur de l’immeuble.

Dès lors, et en l’absence de toute autorisation de l’assemblée générale, leur implantation ou leur renouvellement ne peuvent être regardés comme de simples travaux d’entretien et sont de nature à caractériser un manquement aux règles de la copropriété susceptible de constituer un trouble manifestement illicite.

Cependant, s’agissant des équipements anciens implantés en toiture et présentés comme remplacés pour cause de vétusté, compte tenu de l’absence d’éléments précis sur l’état antérieur des lieux, la nécessité des travaux réalisés et les modalités d’une éventuelle remise en conformité, en l’état du dossier, le trouble manifestement illicite n’est pas rapporté.

En revanche, les deux blocs de climatisation installés en façade arrière, qui ne figuraient pas dans l’état antérieur des lieux et dont l’implantation sur une partie commune modifie l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale, constituent de façon certaine une adjonction nouvelle. L’irrégularité de cette installation implique, pour les sociétés MC INVEST et JAG, de procéder à la dépose de ces deux blocs.

Il y a donc lieu, en référé, d’ordonner aux sociétés MC INVEST et JAG de procéder à la dépose des deux blocs de climatisation installés en façade arrière dans un délai et sous astreinte qui seront fixés au dispositif, le surplus des demandes de Madame [Y] [C] et de l’entreprise individuelle LA VERRIERE au titre des équipements techniques étant rejeté, sans préjudice des actions qui pourraient être engagées au fond devant le juge compétent ou des décisions qui pourraient être prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il n’y a pas lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte.

S’agissant enfin des climatiseurs installés par Madame [Y] [C] sur les parties communes, les défenderesses se bornent à produire une photographie et à soutenir qu’il s’agirait d’une création nouvelle. En l’état des pièces fournies, la localisation exacte de ces équipements, la nature des travaux réalisés et le point de savoir s’ils affectent effectivement des parties communes ne sont pas établis avec une précision suffisante pour justifier, en référé, une mesure de démantèlement sous astreinte, l’existence du trouble manifestement illicite n’étant pas rapportée.

Sur la suppression de l’arbre abattu et la demande de replantation

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un cèdre a été abattu le 30 juillet 2024 sur le terrain situé en bordure de la rue du Général de Gaulle, au droit de la façade sud de l’immeuble.

Le procès-verbal de constat du 11 décembre 2024 rappelle ces éléments en indiquant notamment que des constatations ont d’ores et déjà été effectuées par le ministère de Maître [F] [W], Commissaire de Justice, en date du 30 juillet 2024.

Qu’à cette occasion Maître [F] [W] a pu constater qu’une entreprise était en train de procéder a la coupe d’un cèdre, implanté entre 1e restaurant LES LOGES et l’établissement LA SUITE. (…)

Je constate depuis la voie publique que des travaux de maçonnerie sont en cours de réalisation entre le restaurant LES LOGES et l’établissement LA SUITE.

Je note que deux personnes sont actuellement en train de couler du béton.

Je constate que lesdits travaux en cours d’exécution sont réalisés à l’emplacement où se situait le cèdre de haute tige, précédemment abattu, objet des précédentes constatations effectuées par Maître [F] [W] (pièce n°11).

Le règlement de copropriété du 1er septembre 1958 et l’acte rectificatif et modificatif du règlement de copropriété du 20 avril 2004 produits ne prévoient pas que les arbres ou plantations seraient intégrés dans des parties privatives. En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, et en l’absence de stipulation contraire, les arbres implantés sur le sol de l’immeuble doivent être regardés comme des parties communes.

Le plan annexé à l’acte d’acquisition de la société MC INVEST, sur lequel celle-ci se fonde pour soutenir que le cèdre se situerait dans son lot privatif, ne constitue pas, à lui seul, un document de la copropriété modifiant la qualification légale des parties communes. Il ne ressort pas des pièces produites que l’arbre litigieux aurait été expressément intégré dans les parties privatives de la société MC INVEST par un acte collectif opposable au syndicat et aux autres copropriétaires.

Pour justifier l’abattage, les défenderesses invoquent des désordres imputés aux racines de l’arbre, en se prévalant notamment d’interventions réitérées de la société VIE & VERANDA pour le réglage de la porte de la véranda.

Dans son courrier du 26 septembre 2024, l’entreprise VIE & VERANDA indique ainsi nous faisons suite aux nombreuses interventions de notre technicien qui est intervenu pour le réglage de la porte (…) soit au total 7 fois, en à peine une année. Nous souhaitons (…) attirée votre attention sur le fait que la porte ainsi que les fondations de la véranda suivent les mouvements de terrain et nous supputons qu’ils sont liés à l’influence géotechnique de l’arbre situé sur votre terrasse. Nous vous rappelons qu’il s’agit de la porte où se trouve le seul issu de secours, celle-ci intègre une barre antipanique. Ainsi nous rejetons toutes responsabilités sur les dysfonctionnements de l’ouverture de la porte en cas d’incident (pièce JAG INVEST n°4).

Les défenderesses se prévalent également d’un procès-verbal de constat du 1er août 2024 aux termes duquel il est relevé que deux carreaux de carrelage, situés côté bâtiment sont décollés autour de la souche. Des carreaux se soulèvent devant la porte coupe-feu du restaurant et je note que deux d’entre eux sont fêlés. (…) La discothèque se situe à côté de la terrasse du restaurant où se trouve la souche de l’arbre. (…) Des carreaux au pied de la barrière de séparation avec la terrasse du restaurant LES LOGES sont fendus. (…) Je constate que les deux pièces des charnières de la porte sont tordues et ne s’alignent pas (pièce JAG INVESTn°6).

Les photographies figurant au procès-verbal de constat illustrent des désordres au niveau du carrelage entourant l’arbre.

Ces éléments corroborent l’existence de mouvements de terrain et de difficultés affectant les abords immédiats de l’arbre, mais ils ne sauraient, en tout état de cause, dispenser les défenderesses de respecter les règles de la copropriété.

En effet, même à supposer que l’arbre ait contribué à des désordres, sa suppression, en tant qu’élément de partie commune, relevait de la compétence de l’assemblée générale et devait être autorisée dans les conditions de majorité prévues à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Toutefois, si cette irrégularité n’est pas sérieusement contestée, la mesure particulière sollicitée, consistant à imposer la replantation à l’emplacement initial, d’un arbre d’essence et de taille comparables se heurte, au regard des désordres allégués et des mouvements de terrain à une contestation sérieuse quant à sa faisabilité comme à son opportunité.

Les modalités de compensation de la suppression de cet arbre relèvent d’une appréciation de fond, le cas échéant après mesure d’instruction technique. En l’état, il n’appartient pas au juge des référés de fixer ces modalités et la demande de replantation sera, en conséquence, rejetée, sans préjudice des droits des parties à saisir la juridiction du fond.

Sur les travaux réalisés en exécution de la déclaration préalable du 21 mai 2024

Par arrêté du 21 mai 2024, le Maire de la Commune d’AIX-LES-BAINS a pris une décision de non-opposition à une déclaration préalable déposée par la société JAG pour la réalisation d’un sas d’entrée à usage de restaurant.

Par ordonnance du 14 octobre 2024, le juge des référés du Tribunal administratif de Grenoble a suspendu l’exécution de cette décision, retenant notamment que le projet emportait à la fois un changement de sous-destination (transformation d’une discothèque en restaurant) et une modification de façade, de sorte qu’il relevait du permis de construire et que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-14 du Code de l’urbanisme était propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision de non-opposition.

Par décision du 10 mars 2025, le Conseil d’État n’a pas admis le pourvoi formé par la Commune d’AIX-LES-BAINS contre cette ordonnance, qui est ainsi devenue définitive.

Le procès-verbal de constat du 11 décembre 2024 relève la poursuite de travaux de maçonnerie postérieurement à l’ordonnance de suspension, que par ailleurs lors de ses constatations, Maître [F] [W] a noté la présence sur une façade de l’établissement, en retrait de l’avenue et installé derrière le cèdre, la présence d’un panneau d’affichage de Déclaration Préalable DP N° 073 008 23C 5453 au bénéfice de la SARL JAG, pour la mise en place d’une véranda ainsi qu’une climatisation.

Qu’il est ressorti de ses constatations que ledit panneau ne comportait pas les mentions obligatoires relatives au droit de recours, telles que définies aux termes de l’article R 600-2 et A 424-15 a 424-19 du Code de l’Urbanisme.

Que la requérante à saisi le Tribunal Administratif de Grenoble, par une requête et un mémoire, enregistrés le 20 septembre 2024 et le 8 octobre 2024,

Qu’une Ordonnance de Référé a été rendue par le Tribunal Administratif de Grenoble en date du 14 Octobre 2024,

Qu’aux termes de cette ordonnance le juge des référés près du Tribunal Administratif de Grenoble a notamment suspendu l’exécution de la décision de non-opposition adoptée par Monsieur 1e Maire de la commune d’Aix-Les-Bains en date du 21 Mai 2024.

Que malgré cette suspension, des travaux de maçonnerie sont en cours.

Qu’afin de garantir la sauvegarde de ses droits, présents et futurs, la requérante a le plus grand intérêt a faire constater ces faits (pièce n°11).

Les défenderesses soutiennent avoir, depuis, interrompu les travaux litigieux. Elles ne produisent cependant aucun élément précis attestant de l’arrêt total de ces travaux ni de l’absence de tout nouvel aménagement entrepris sur le fondement de cette déclaration préalable.

La poursuite ou le maintien de travaux réalisés sur la base d’une autorisation d’urbanisme dont l’exécution a été suspendue par le juge administratif est, en l’état, de nature à caractériser un trouble manifestement illicite. Ce trouble résulte, en l’espèce, de la combinaison d’une ordonnance de suspension devenue définitive et d’un constat de travaux en cours établi par le Commissaire de justice, indépendamment de l’issue du litige de pleine juridiction devant la juridiction administrative.

Il appartient, dans ces conditions, au juge des référés judiciaires, sans se prononcer sur la légalité de la décision de non-opposition ni sur une éventuelle régularisation du projet, de veiller au respect effectif de la mesure de suspension ordonnée par le juge administratif et de faire cesser les travaux réalisés en méconnaissance de celle-ci.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner aux sociétés JAG et MC INVEST de suspendre tous travaux entrepris en exécution de la déclaration préalable du 21 mai 2024 et de s’abstenir de réaliser tout nouvel aménagement sur ce fondement, avec effet immédiat à compter du prononcé de la présente décision, et de dire que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 1.500 € par infraction constatée par voie de Commissaire de justice, sans préjudice de l’instance au fond en cours devant la juridiction administrative. Il est rappelé que le juge apprécie souverainement la nécessité de prononcer une astreinte et son montant.

S’agissant plus spécifiquement de la demande tendant à voir ordonner la suppression de l’activité de restauration exercée dans le local litigieux, les requérantes soutiennent que cette activité serait irrégulière au regard des règles d’urbanisme, le projet ayant été regardé par le juge administratif comme relevant du permis de construire et un contentieux étant en cours sur la légalité de la décision de non-opposition.

Les défenderesses font valoir, à l’inverse, que l’exploitation du restaurant s’inscrit dans la continuité de l’affectation antérieure des lieux, que les autorisations administratives obtenues n’ont pas été annulées au fond et que la procédure engagée devant le juge administratif n’a, à ce stade, conduit qu’à une mesure provisoire de suspension d’une déclaration préalable, sans trancher définitivement la question de la destination des locaux ni de la régularité de l’activité exercée.

En l’état de ces éléments, la mesure sollicitée, qui reviendrait à imposer la cessation de l’activité de restauration et donc à ordonner l’exécution d’une obligation de faire, suppose une appréciation de fond de la situation administrative et contractuelle de l’établissement et des effets des décisions à intervenir devant le juge administratif. Dans ce contexte, l’existence d’une obligation, à la charge des sociétés JAG et MC INVEST, de mettre un terme à l’exploitation du restaurant ne peut être tenue pour non sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas lieu, en référé, d’ordonner la suppression de l’activité de restauration, sans préjudice de ce qui pourra être tranché au fond ou par le juge administratif compétent.

Sur la demande de provision au titre de la pose de stores

Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE sollicitent, au titre de la suppression de l’arbre, le paiement d’une somme de 15.978,93 € correspondant au coût d’installation de stores destinés à permettre la poursuite de l’exploitation de la verrière malgré la disparition de l’ombrage apporté par le cèdre. La facture produite atteste de cette dépense et les requérantes soutiennent qu’elle a été rendue nécessaire par l’augmentation de l’ensoleillement et de la température au sein de la verrière consécutive à l’abattage de l’arbre.

Les défenderesses contestent cette analyse. Elles font valoir d’une part que la suppression de l’arbre est intervenue dans un contexte de désordres et de mouvements de terrain affectant les abords de la véranda, tels qu’ils ressortent des constats techniques et du procès-verbal du Commissaire de justice du 1er août 2024. Elles soutiennent d’autre part que l’installation de stores relève d’un aménagement usuel lié à l’orientation des locaux, indépendant de toute faute de leur part, et que le caractère anormal du préjudice invoqué n’est pas établi.

Il ressort des développements qui précèdent que l’abattage de l’arbre, élément de partie commune, est intervenu sans décision préalable de l’assemblée générale autorisant sa suppression, mais également que les circonstances de cette suppression, notamment au regard des désordres allégués et des impératifs de sécurité invoqués, appellent un examen de fond pour apprécier la nécessité de remplacer l’arbre.

En l’état de la procédure, il n’est pas démontré que la pose des stores excéderait ce qui relève des adaptations usuelles liées à l’exposition de la verrière, ni que cette dépense trouverait sa cause exclusive et directe dans la suppression de l’arbre. L’appréciation du caractère anormal du préjudice allégué, de la nécessité et du montant des travaux réalisés, ainsi que de la répartition éventuelle de cette charge entre copropriétaires, suppose des investigations complémentaires et une mise en balance des intérêts qui excèdent l’office du juge des référés.

Dans ces conditions, l’obligation, pour les sociétés JAG et MC INVEST, de prendre en charge le coût des stores installés ne peut être regardée comme non sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas lieu, en référé, d’allouer la provision sollicitée. La demande de Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE sera rejetée, sans préjudice des droits qu’elles pourront, le cas échéant, faire valoir au fond.

Sur les demandes reconventionnelles relatives à la terrasse aménagée par Madame [Y] [C]

Les sociétés JAG et MC INVEST demandent, reconventionnellement, que Madame [Y] [C] et son entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE soient condamnées sous astreinte à retirer la terrasse qu’elle a aménagée sur le toit des locaux exploités par la société JAG, à remettre le toit dans son état initial et à retirer la porte donnant accès à la toiture ou à remettre une clé à chacun des copropriétaires.

Il résulte des pièces produites que Madame [Y] [C] a effectivement installé, sans autorisation de l’assemblée générale, une terrasse au-dessus du toit des locaux exploités par la société JAG. Les défenderesses soutiennent que ces aménagements ont porté atteinte à l’étanchéité de la toiture et créent un risque pour l’ensemble de la copropriété en l’absence d’assurance couvrant les parties communes.

Les écritures de Madame [Y] [C] indiquent toutefois que cette terrasse a été démontée depuis juillet 2024. Les sociétés JAG et MC INVEST ne versent pas de constat contradictoire récent établissant le maintien d’installations de terrasse à la date où le juge est appelé à statuer. En l’état du dossier, la persistance matérielle de la terrasse litigieuse n’est donc pas démontrée.

S’agissant des désordres d’étanchéité invoqués, les défenderesses produisent des éléments laissant apparaître des infiltrations en toiture. Madame [Y] [C] conteste que ces désordres seraient imputables aux travaux qu’elle a réalisés. L’appréciation de l’origine exacte des désordres, du rôle éventuel des travaux de terrassement et de l’ampleur des reprises nécessaires suppose des investigations techniques qui ne peuvent être menées utilement dans le cadre de la présente instance de référé.

Enfin, concernant la porte d’accès à la toiture et les modalités d’accès aux parties communes, les sociétés JAG et MC INVEST invoquent un risque lié à l’utilisation de cette zone par la clientèle de Madame [Y] [C]. Elles ne produisent cependant aucun élément établissant un usage actuel exclusif ou dangereux ni un refus persistant de remise de clé aux autres copropriétaires. En l’absence de syndic et de décision collective sur l’organisation de l’accès à cette toiture, le litige renvoie, là encore, à des questions de fond relatives à la gestion des parties communes.

En application de l’article 835 du Code de procédure civile rappelé plus haut, le juge des référés ne peut intervenir que pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou pour ordonner l’exécution d’une obligation qui n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, d’une part, il n’est pas établi que la terrasse litigieuse subsiste encore à ce jour, de sorte que la demande tendant à en ordonner le retrait apparaît dépourvue d’objet en l’état. D’autre part, l’imputation des désordres d’étanchéité aux travaux réalisés par Madame [Y] [C], comme les modalités d’accès à la toiture, se heurtent à des contestations sérieuses qui appellent un examen de fond.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu, en référé, de faire droit aux demandes reconventionnelles des sociétés JAG et MC INVEST. Celles-ci seront rejetées, sans préjudice des droits des parties à agir au fond ni, le cas échéant, de solliciter une mesure d’expertise.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 131-1 du Code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Aux termes de l’article 127-1 du même Code, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

Le médiateur désigné informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, il convient d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur et à chacune des parties d’assister à une séance d’information sur la médiation qui sera organisée par SAVOIE AMIABLE.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, chacune des parties succombant partiellement dans leurs demandes. Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE d’une part et JAG MC INVEST d’autre part conserveront la charge de leurs dépens

En outre, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS aux parties de rencontrer le médiateur qui sera désigné par SAVOIE AMIABLE – Maison des Avocats 200 avenue Maréchal Leclerc 73000 Chambéry – Tel 04 79 62 74 13 – savoieamiable@gmail.com -

– qui informera les parties sur le principe, les modalités et le but d’une médiation,

DISONS que SAVOIE AMIABLE informera le juge des référés du nom du médiateur qui sera chargé de la séance d’information qui pourra avoir lieu en visioconférence, comme de la date de celle-ci,

RAPPELONS que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019, la présence des conseils, auxquels il peut être donné mandat pour prendre position sur l’instauration d’une médiation, étant possible,

RAPPELONS que la séance d’information est gratuite,

DISONS n’y avoir lieu à référé quant aux demandes de :

— supprimer l’ensemble des équipements d’extraction et de climatisation implantés sur la toiture-terrasse et la façade, en tant qu’ils se substituent aux installations antérieures remplacées pour vétusté,

— replanter l’arbre visé par la présente assignation et les pièces jointes à son emplacement initial,

— à supprimer l’ensemble des aménagements et travaux réalisés en exécution de la déclaration préalable n° DP07300823C5453 délivrée le 21 mai 2024 par le Maire de la Commune D’AIX-LES-BAINS,

— supprimer l’activité de restauration dans le local visé par la présente assignation.

— supprimer les installations faites par Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE,

ORDONNONS aux sociétés JAG et MC INVEST, tenues in solidum, de déposer les deux blocs de climatisations installés en façade arrière de l’immeuble dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 500 euros (cinq cents euros) par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 90 jours passée laquelle il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

ORDONNONS aux sociétés JAG et MC INVEST, tenues in solidum, de suspendre tous travaux entrepris en exécution de la déclaration préalable délivrée le 21 mai 2024 par le Maire de la commune d’AIX-LES-BAINS et de s’abstenir de réaliser tout nouvel aménagement sur ce fondement, avec effet immédiat à compter du prononcé de la présente ordonnance,

DISONS que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 1.500 € (mille cinq cents euros) par infraction constatée par un procès-verbal émanant d’un Commissaire de justice,

DISONS n’y avoir lieu à référé quant à la demande de provision de Madame [Y] [C] et de l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE,

DEBOUTONS Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE d’une part et les sociétés JAG et MC INVEST de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS que Madame [Y] [C] et l’entreprise individuelle dénommée LA VERRIERE d’une part et JAG et MC INVEST d’autre part conservent chacun la charge de leurs dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT