TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00098 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYAA

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 17 juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 mai 2023 à effet au 1er juin 2023, Monsieur [S] [U] a donné à bail à Monsieur [P] [N], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 260 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Monsieur [S] [U] a fait signifier un commandement de payer en date du 24 janvier 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 23 avril 2025 et sollicite:

A titre principal,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location à la date du 24 mars 2025 et dire en conséquence que le locataire est occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 16 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [S] [U] la somme provisionnelle de 2522 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire pour non-respect de son obligation de régler les loyers et charges et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer à Monsieur [S] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner le locataire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 17 juin 2025, Monsieur [S] [U], maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celles relatives au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 3362 euros. Il indique que le conseil syndical de son immeuble l’a mis en demeure d’expulser son locataire car il a commis une tentative de meurtre dans l’immeuble. Il précise aussi que le locataire a le syndrôme de diogène, et que de ce fait, il y a des souris et des nuisibles au 15ème étage. Il précise que si la situation dure, l’étage sera inhabitable. Il ajoute que les affaires de Monsieur [P] [N] sont encore dans les lieux. Le demandeur déclare que le locataire n’a effectué aucun règlement du loyer depuis la délivrance de l’assignation si bien qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [N] ne comparaît pas à l’audience et n’est pas représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 1962 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 25 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [S] [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [N] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2522 euros, loyer du mois de mars 2025 inclus. Si un décompte actualisé est produit à l’audience, il ne peut en être tenu compte au regard de l’absence du défendeur à l’audience.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette n’étant produit, le défendeur sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux..

V. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Monsieur [S] [U] sollicite l’expulsion de Monsieur [P] [N] sous astreinte de 16 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2023 à effet au 1er juin 2023, entre Monsieur [S] [U] et Monsieur [P] [N] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 mars 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [P] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [S] [U] la somme provisionnelle de 2522 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échue, loyer du mois de mars 2025 inclu, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes et notamment la demande du bailleur relative à l’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION