TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 8]

N° minute : 221

Références : R.G N° N° RG 24/00784 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P56F

JUGEMENT

DU : 07 Février 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [T] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 07 Février 2025.

DEMANDERESSE:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [T] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Isabelle POIRIER, avocat au barreau de MEAUX

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Monsieur [J] [I]

Madame [C] [W] épouse [I]

Demeurant ensemble [Adresse 5]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Sylvie GRELAT, avocat au barreau de l’Essonne.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 5 Décembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11/02/2020, M. [J] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] ont consenti à Mme [T] [L] la location à usage d’habitation principale de locaux situés [Adresse 11] à [Localité 12].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au profit de Mme [T] [L], dans le cadre du dispositif VISALE d’Action Logement pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par Mme [T] [L] au titre des loyers et charges des mois de mai, août, novembre 2020, janvier à mai 2021, juillet à octobre 2021, décembre 2021, janvier à avril 2022, août et septembre 2022, janvier et février 2023, juillet à octobre 2023 pour un montant de 4.664,76 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 21/11/2023 pour un montant de 4.519,06 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite été amenée à régler au bailleur les loyers et charges du mois de novembre 2023 à janvier 2024.

Par acte d’huissier de justice en date du 11/03/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 10] aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— sa condamnation à payer la somme de 6.932,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21/11/2023 sur la somme de 4.664,76 euros,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamnation du locataire à payer lesdites indemnités dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiés par quittance subrogative,

— sa condamnation à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rappeler que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être écartée.

A l’audience du 5/12/2024, et à la suite d’un renvoi de l’affaire prononcé à l’audience du 27/06/2024 en présence de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, et de Mme [T] [L], comparante et assistée de son conseil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES indique actualiser sa demande en paiement à la somme de 12.742,06 euros, arrêtée au 27/11/2024, terme d’août 2024 inclus, et s’oppose à la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Mme [T] [L].

Initialement citée par acte remis à étude, Mme [T] [L] n’était pas présente, son conseil ayant pu préciser la nature de ses moyens de défense à l’égard de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et des bailleurs, à prendre en compte dès lors que Mme [T] [L] a été comparante au cours de l’instance, à savoir la prescription des créances appelées au delà du 11/03/2021 et la réserve de principe des régularisations de charges.

M. [J] [I] et Mme [W] [C] épouse [I], représentés par leur conseil, sont intervenus volontairement à l’instance et, s’associant à la demande principale en résiliation soutenue par la caution, tout en rappelant l’existence d’un congé de la locataire du 17/07/2023, demande la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 1.660 euros au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, arrêtée au 28/10/2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec anatocisme et la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 7/02/2025.

*

* *

SUR QUOI, LE JUGE,

Attendu que l’article 469 du code de procédure civile dispose que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose ;

Attendu qu’il y a lieu de constater l’intervention volontaire de M. [J] [I] et Mme [W] [C] épouse [I], de la déclarer recevable et régulière ;

Attendu qu’il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu entre l’association ASTRIA, à laquelle est substituée la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”.

Qu’il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le locataire n’a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur la prescription

Attendu que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent d’exercer ce droit ;

Que l’article 2241 du code civil précise que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ;

Que s’agissant de la prescription des créances périodiques, elle doit être décomptée, pour chacun des termes, du jour de son échéance ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [T] [L] fait valoir que l’assignation interruptive de prescription étant intervenue le 11/03/2024, le recouvrement des arriérés de loyers et charges ne peut être poursuivi que jusqu’au 11/03/2021 ;

Que s’agissant cependant de créances périodiques, et compte tenu de la règle de l’imputation des paiement sur la dette la plus ancienne prévue par l’article 1342-10 du code civil, il apparaît que les paiements intervenus à compter d’avril 2021, compte tenu de leurs montants, ont largement apuré les impayés les plus anciens au-delà de la date du 11/03/2021 ; qu’autrement dit, les dettes périodiques restant en souffrance apparaissent toutes comme étant postérieures à la date du 11/03/2021 et l’action visant à leur paiement n’est donc pas prescrite ;

Que ce moyen sera donc rejeté ;

Sur les demandes en paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, la quittance subrogative du 31/01/2024, celle du 3/05/2024 et celle du 3/10/2024 et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Qu’il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur en lui versant une somme totale de 12.742,06 euros correspondant aux loyers et charges impayés précités ;

Qu’il convient en conséquence de condamner Mme [T] [L] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12.742,06 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 27/11/2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à compter du 21/11/2023 pour un montant de 4.664,76 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

*

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que M. [J] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] versent aux débats l’acte de bail et le décompte des loyers et charges à compter du mois de septembre 2024, prouvant ainsi les obligations dont elles réclament l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 25/10/2024, la dette de loyers et charges à l’égard de M. [J] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] s’élève à la somme de 1.660 euros, terme d’octobre 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 14/03/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 5/12/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, la caution subrogée dans les droits du bailleur ayant saisi la CCAPEX le 22/11/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 21/11/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21/01/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Que le locataire sera dans ce cas condamné à payer à la société Action Logement Services cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes que la caution aura elle-même réglées au bailleur à ce titre,et justifiées par une quittance subrogative ;

Sur l’expulsion

Attendu que Mme [T] [L] étant, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des locaux, son expulsion doit être ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ;

Qu’il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année, concernant la créance des bailleurs ;

Attendu que l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Attendu que Mme [T] [L] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’il est équitable de le condamner à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

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* *

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [J] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] ;

CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12.742,06 euros en remboursement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27/11/2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à compter du 21/11/2023 pour un montant de 4.664,76 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à M. [J] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] la somme de 1.660 euros en remboursement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 24/10/2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année concernant la créance de M. [J] [I] et Mme [W] [C] épouse [I]  ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à compter du 21/01/2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [T] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que, par application des articles L. 412-1 et R 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir libéré les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à société ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur, et justifiées par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à M. [J] [I] et Mme [W] [C] épouse [I] la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [L] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président