TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 02 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 21/05534 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OD5H

NAC : 75B

Jugement Rendu le 02 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

S.C.I. GAP INVEST, Société civile immobilière au capital de 1524,49 euros dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 341 453 140

Madame [G] [S], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Z], [J] [S], demeurant [Adresse 5]

Madame [H] [S] épouse [E], demeurant [Adresse 7] (MAROC)

Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Mathilde DRIANCOURT, avocate plaidante au Barreau de SAINT-NAZAIRE, et de Maître Cassandre HUCHET de la SELARL CHELLAT-PILPRE-HUCHET, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

ET :

S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE, Société par actions simplifiée au capital de 57 069 00 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 334 175 221, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 novembre 2024 renvoyée au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 octobre 1990, les consorts [S] ont consenti à la société NATIOCREDIBAIL un bail à construction portant sur deux parcelles de terrains situées [Adresse 2] à [Localité 9], d’une durée de 30 ans à compter du 1er juin 1990, soit jusqu’au 31 mai 2020.

La société NATIOCREDITBAIL a fait édifier sur ces terrains, pour le compte de la société PROST TRANSPORTS, dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier, trois bâtiments à usage industriel et commercial destinés à accueillir un centre de tri, travaux qui se sont achevés en octobre 1990.

La société PROST TRANSPORTS a été acquise par la société UNITED PARCEL SERVICE (ci-après UPS) au mois de juillet 1991. Dans le cadre de ce rachat, cette dernière a repris le contrat de crédit-bail immobilier initialement conclu avec la société NATIOCREDITBAIL.

Par acte du 25 septembre 2006, la société NATIOCREDIBAIL a cédé à la SCI DE LA BOULE D’OR l’ensemble des droits qu’elle détenait au titre du bail à construction, ainsi que les constructions édifiées sur les deux parcelles de terrain. Consécutivement à diverses opérations de fusions-acquisitions, la société UPS a succédé à cette SCI dans l’ensemble des droits et obligations résultant du bail à construction, ayant été par ailleurs l’exploitant du site depuis l’acquisition de la société PROST TRANSPORTS, en 1991, jusqu’à l’échéance du bail à construction, en 2020.

Compte tenu de la construction par UPS d’un nouveau centre de tri et de distribution à [Localité 10], cette dernière a informé les consorts [S] de sa décision de quitter les lieux à compter du troisième trimestre 2018.

En prévision du départ des lieux d’UPS, les consorts [S] ont fait établir un audit des locaux par un expert immobilier, M. [R], qui, aux termes de son rapport rendu le 28 mai 2018, il a conclu que : « Eu égard à l’âge (28 ans) des constructions, de leurs équipements et des ouvrages extérieurs, et pour des raisons de vétusté ou encore de mise en conformité avec les exigences réglementaires actuelles, il est aujourd’hui nécessaire de procéder à d’importants travaux de gros entretien ».

C’est dans le contexte de ces premiers constats que par acte du 06 novembre 2018, les consorts [S] ont fait assigner la société UPS en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 22 février 2019, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [U] [N], lequel a déposé son rapport le 30 avril 2021.

Par acte du 17 septembre 2021, les consorts [S] et la SCI GAP INVEST, avec laquelle les premiers ont signé, le 20 décembre 2019, un bail emphytéotique portant sur les mêmes parcelles, ont fait assigner au fond la société UPS devant ce tribunal.

* * *

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n° 1, notifiées par RPVA le 22 mars 2024, Mme [G] [S] et M. [Z] [S], pris en leur qualité d’usufruitier, Mme [H] [S] épouse [E], M. [V] [S] et M. [W] [S], pris en leur qualité de nu-propriétaire indivis, et la SCI GAP INVEST demandent au tribunal, au visa des articles L. 251-1, L. 251-2, L. 251-3 et L. 251-4 du code de la construction et de l’habitation, 1231-1 du code civil, et 238 du code de procédure civile, de :

— dire et juger que la société UPS a manqué aux obligations résultant du bail à construction en date du 19 octobre 1990 ;

En conséquence :

SUR LES DIFFERENTS CHEFS DE PREJUDICE ALLEGUES PAR LES DEMANDEURS :

SUR LE PREJUDICE MATERIEL :

Concernant le poste « Voirie / Réseaux Eaux pluviales – Assainissement – Eaux usées » :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*1 336 280,60 € HT en réparation des désordres affectant ces ouvrages ;

*80 176,83 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*33 407,01 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*26 725,61 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*36 914,75 € HT au titre des frais de souscription d’une assurance « Dommages ouvrage » ;

Concernant le poste « Couverture » du bâtiment principal :

A titre principal :

— condamner la Société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*619 304,45 € HT au titre des travaux de désamiantage et de reprise de la couverture par son changement intégral ;

*37 158,27 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*15 482,61 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*12 386,09 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*17 108,29 € HT au titre des frais de souscription d’une assurance « Dommages ouvrage » ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal refuserait de faire droit à la demande de la SCI GAP INVEST de condamnation de la société UPS au paiement des frais de reprise de la couverture par son changement intégral :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST la somme de 306 480,00 € HT au titre des frais de réparation de la couverture ;

Concernant le poste « Couverture » du petit Bâtiment annexe :

— condamner la Société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*22 015,00 € HT au titre des travaux de remise en bon état de la couverture du petit bâtiment annexe ;

*1 320,90 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*550,38 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*440,30 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*608,16 € HT au titre des frais de souscription d’une assurance « Dommages-ouvrage » ;

Concernant le poste « Bassin de rétention des eaux de pluie » :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*377 435,00 € HT correspondant à la mise en place d’un bassin de rétention ;

*22 646,10 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*9 435,88 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*7 548,70 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*10 426,64 € HT au titre des frais de souscription d’une assurance « Dommages ouvrage » ;

Concernant le poste « Menuiseries extérieures » :

A titre principal :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*353 400 € HT au titre du remplacement du mur rideau ;

*21 204,00 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*8 835,00 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*7 068,00 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*9 762,67 € HT au titre des frais de souscription d’une assurance « Dommages-ouvrage » ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal refuserait de faire droit à la demande de la SCI GAP INVEST de condamnation de la société UPS au paiement des frais remplacement du mur rideau :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*96 127,50 € HT au titre des travaux de réfection des menuiseries extérieures identifiées comme défaillantes par l’expert dans son rapport ;

*5 767,65 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*2 403,19 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*1 922,55 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*2 655,52 € HT au titre des frais de souscription d’une assurance « dommages-ouvrage » ;

Concernant le poste « Quais » :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*353 102,10 € HT au titre des travaux de réfection des quais ;

*21 186,13 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*8 827,55 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*7 062,04 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*9 754,45 € HT au titre des frais de souscription d’une assurance « dommages-ouvrage » ;

Concernant le poste « Bardages et auvents » :

A titre principal :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*187 870,00 € HT au titre de la réfection des bardages et auvents des façades NORD et SUD du bâtiment principal ;

*11 72,20 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*4 696,75 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*3 757,40 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*5 189,91€ HT au titre des frais de souscription d’une assurance « dommages-ouvrage » ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal refuserait de faire droit à la demande de la SCI GAP INVEST de condamnation de la Société UPS au paiement des frais de reprise des « Bardages et auvents » des façades NORD et SUD du Bâtiment principal :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*384 993,00 € HT pour la réfection complète du bardage, isolant et auvent du bâtiment principal ;

*23 099,58 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*9 624,83 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*7 699,86 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*10 635,43 € HT au titre des frais de souscription d’une assurance « dommages ouvrage » ;

En tout état de cause :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*55 000 € HT pour le rehaussement de la structure des auvents liés à l’usage de caisses mobiles ;

*14 100,00 € HT pour la reprise du bardage intérieur du bâtiment principal ;

*20 394,00 € HT pour la mise en œuvre d’un bardage et d’une isolation sur le petit bâtiment nord ;

*5 369,64 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*2 237,35 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*1 789,88 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*2 472,27 € HT au titre des frais de souscription d’une assurance « dommages-ouvrage ;

Concernant le poste « Aménagements intérieurs » :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST les sommes suivantes :

*107 265,00 € HT au titre des travaux de reprise des aménagements intérieurs du bâtiment principal ;

*6 435,90 € HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

*2 681,63 € HT au titre des honoraires de contrôle technique ;

*2 145,30 € HT au titre des honoraires de coordonnateur SPS ;

*2 963,20 € HT au titre des frais de souscription d’une assurance « dommages-ouvrage » ;

Concernant le poste « Dallage » :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST la somme de 34 115,40 € HT

Concernant le poste « Électricité » :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST la somme de 36 000,00 € HT, la société UPS ayant expressément accepté de prendre en charge ces frais dans ses conclusions ;

Concernant le poste « Clôture » :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST la somme de 4 393,50 € HT, la société UPS ayant expressément accepté de prendre en charge ces frais dans ses conclusions ;

Concernant le poste « Frais d’investigation » :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST la somme de 13 825 € HT au titre des frais d’investigation dont elle a fait l’avance pour les besoins de l’expertise et qui se sont avérés nécessaires à l’accomplissement de la mission de l’expert ;

SUR LE PREJUDICE FINANCIER :

— condamner la société UPS à payer à la SCI GAP INVEST la somme de 412 500 € au titre du préjudice financier résultant de l’impossibilité d’exploiter le site durant la période d’exécution des travaux de remise en état ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— débouter la société UPS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’exception de celles relatives aux travaux d’électricité (36 000 € HT) et de remplacement de la clôture (4 392,50 € HT), et aux « frais d’investigation » (4 825 € HT) que la société UPS a accepté de prendre en charge dans ses conclusions ;

— dire que les montants fixés par le tribunal en ce qui concerne le préjudice matériel doivent être augmentés de la TVA à la date de la signification du jugement à intervenir ;

— dire que les condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de la société UPS en ce qui concerne le préjudice matériel seront actualisées sur l’indice BT01 du coût de la construction applicable à la date de désignation de l’expert [U] [N], soit le 22 février 2019 ;

— dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— juger n’y avoir lieu à écarter, suspendre ou arrêter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant la constitution d’une garantie,

— condamner la société UPS à payer à Melle [G] [S], M. [Z] [J] [S], Mme [H] [S], M. [V] [S], M. [W] [S] et la SCI GAP INVEST la somme de 30 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société UPS aux entiers dépens, comprenant les honoraires de l’expert judiciaire d’un montant total de 39 895,84 € TTC, qui seront recouvrés par Maître Cassandre HUCHET, avocat au Barreau d’EVRY, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Dans ses conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 28 février 2024, la SAS UNITED PARCEL SERVICE demande au tribunal de :

— constater que la société UPS n’est tenue que d’une obligation de réparations et d’entretien des locaux au titre du contrat de bail à construction ;

— dire et juger que les consorts [S] ne peuvent attendre de la société UPS qu’elle leur restitue en fin de bail à construction un site en état parfait et commercialisable sans nouvelle dépense ;

— dire et juger que les modifications économiques, commerciales, normatives et techniques intervenues depuis la construction des bâtiments empêchent les consorts [S] de les récupérer, sans aucun frais, dans un état parfait tel qu’ils puissent être à nouveau commercialisés sans investissements de leur part ;

— dire et juger que la conformité des constructions doit s’apprécier en considération des normes applicables à la date de la construction (ou de la délivrance du permis de construire) et non pas à la date de transfert de propriété des bâtiments ;

En conséquence :

— débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, à l’exception de celles relatives aux travaux d’électricité (36 000 € HT) et de remplacement de la clôture (4 392,50 € HT) que la société UPS accepte de prendre en charge ;

Concernant les autres postes de travaux

1-Les voiries

— constater que les travaux d’entretien des voiries incombant à UPS se limitent à la reprise des portions de voirie détériorées ;

— constater que ces reprises concernent 20 % de la surface totale des voiries ;

En conséquence

— dire et juger que la responsabilité de la société UPS au titre des voiries ne saurait excéder la somme de 60 250 € HT ;

A titre subsidiaire, si le tribunal devait juger que l’obligation de la société UPS porte sur la totalité de la surface des voiries

— dire et juger que cette obligation est limitée aux seuls enrobés à l’exclusion des couches inférieures ;

— dire et juger que la responsabilité de la société UPS à ce titre ne saurait excéder la somme de 404 022 € HT ;

2-Les réseaux

— constater que les parties se sont accordées sur la prise en charge par la société UPS des travaux d’entretien identifiés par la société IDETEC et évalués à 76 501 € HT ;

— constater que le chiffrage retenu par l’expert est basé sur l’hypothèse de prise en charge par la société UPS des travaux de « reprise lourde » de la chaussée qui ne lui incombent pas ;

En conséquence

— dire et juger que la responsabilité de la société UPS à ce titre ne saurait excéder la somme de 76 501 € HT

3-La couverture du bâtiment principal

— constater que la toiture était étanche, qu’elle assurait toujours correctement sa fonction et qu’elle était durable ;

— dire et juger que dans le cadre de son obligation d’entretien, la société UPS n’est pas tenue de procéder à sa réfection complète et que des reprises ponctuelles sont suffisantes ;

En conséquence

— dire et juger que la responsabilité de la société UPS à ce titre ne saurait excéder la somme de 26 550 € HT ;

A titre subsidiaire, si le tribunal devait juger que la société UPS est tenue de supporter la réfection complète de la toiture

— constater que les travaux incombant à la société UPS peuvent consister dans la mise en œuvre d’une solution de sur toiture moins onéreuse ;

En conséquence

— dire et juger que la responsabilité de la société UPS à ce titre ne saurait excéder la somme de 168 611,70 € HT ;

4-La couverture du bâtiment annexe

— donner acte à la société UPS de son accord pour régler la somme de 1 030 € HT au titre des travaux de reprise de l’étanchéité du bâtiment annexe ;

— dire et juger que la fourniture d’un garde-corps, de couvertines et d’une échelle ne relèvent pas de l’obligation d’entretien et n’incombent pas à la société UPS ;

5-La création d’un volume de rétention des eaux pluviales

— dire et juger que la création d’un volume de rétention des eaux pluviales ne relève pas de l’obligation d’entretien mais une modification normative et technique intervenue depuis la construction du bâtiment et n’incombe pas à la société UPS ;

— débouter les consorts [S] de leurs demandes à ce titre ;

6-Les menuiseries extérieures

— constater que l’expert n’a préconisé le remplacement que de 30 ouvrants et du sas véranda ;

— constater que le mur rideau a été supprimé par les consorts [S] à l’occasion des travaux de remise à neuf du site ;

En conséquence

— débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes formulées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire ;

— donner acte à la société UPS de son accord pour régler la somme de 35 392,74 € HT au titre des menuiseries extérieures, outre la somme de 13 780 € HT sous réserve de la justification par les consorts [S] du remplacement de la verrière-sas ;

7- Les quais

— dire et juger que la société UPS n’était pas tenue contractuellement de remettre les quais de déchargement dans leur état d’origine ;

— constater que les éléments des quais dont les consorts [S] demandent le remplacement étaient en état d’usage ;

En conséquence

— débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes au titre du poste « quais » ;

8-Les bardages et auvents

— dire et juger que le remplacement intégral du bardage et la mise en œuvre d’une solution d’isolation n’incombent pas à la société UPS dans le cadre de son obligation d’entretien des locaux ;

— donner acte à la société UPS de son accord pour régler la somme de 54 000 € HT au titre de la reprise des portions de bardage et des auvents détériorés, outre la somme de 13 780 € HT sous réserve de la justification par les consorts [S] du remplacement de la verrière-sas ;

9-Les embellissements

— dire et juger que les désordres identifiés par l’Expert à l’intérieur des locaux ne relèvent pas d’un défaut d’entretien mais de l’usure normale ;

— donner acte à la société UPS de son accord pour prendre en charge le coût de rafraîchissement des locaux et régler la somme de 35 000 € HT retenue par l’expert dans son rapport ;

10-Le dallage

— constater que le dallage est en bon état général et ne nécessite pas de travaux de remise en état ;

En conséquence

— débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes au titre du poste « dallage » ;

11-Les honoraires liés aux travaux de remise en état

— dire et juger que la société UPS ne peut être tenue de régler les honoraires de maîtrise d’œuvre, de coordonnateur SPS et de bureau de contrôle et l’assurance DO que pour les seuls travaux relatifs aux réseaux ;

— donner acte à la société UPS de son accord pour prendre en charge le coût de correspondant de 9 792,12 € HT ;

A titre subsidiaire

Si le tribunal devait retenir la solution de réfection complète des voiries chiffrée par le Cabinet Argos à 404 002 € HT

— donner acte à la société UPS de son accord pour prendre en charge les honoraires correspondants de 51 712,25 € HT ;

Si le tribunal retenait la solution de sur toiture proposée par UPS à titre subsidiaire chiffrée à 168 611,70 € HT

— donner acte à la société UPS de son accord pour prendre en charge les honoraires correspondants de 21 582,29 € HT ;

12-Les frais d’investigation

— donner acte à la société UPS de son accord pour prendre en charge les frais de diagnostic amiante des enrobés d’un montant de 4 825 € HT ;

— dire et juger que la société UPS ne peut être tenue de régler la facture du BET Soler Labo qui porte sur une commande relative à la création de nouvelles voiries en vue de leur usage futur pour les 20 prochaines années ;

13-Le préjudice financier allégué par les consorts [S]

— dire et juger que la société UPS ne peut être tenue de supporter les conséquences de l’indisponibilité des locaux durant la période de réalisation des travaux de remise à neuf et aux normes actuelles du site que les consorts [S] ont engagés pour le compte de leur futur locataire ;

En toute hypothèse

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner les consorts [S] à payer à la société UPS la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [S] aux entiers dépens.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 06 juin 2024.

Initialement fixée à l’audience de plaidoiries du 07 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience de plaidoiries à juge rapporteur du 05 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 02 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue des obligations de la société UPS

Aux termes de l’article L. 251-4, alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, le preneur est tenu du maintien des constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature. Il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments s’ils ont péri par cas fortuit ou force majeure ou, s’agissant des bâtiments existant au moment de la passation du bail, par un vice de construction antérieur audit bail (…).

En l’espèce, le bail à construction conclu le 19 octobre 1990 stipule, en son paragraphe « III – Entretien des constructions », que « le preneur devra, pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d’entretien, les constructions édifiées et tous aménagements qu’il aura apportés et effectuer, à ses frais et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature y compris les grosses réparations, ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement, au fur et à mesure que le tout de révélera nécessaire (…). Le bailleur aura le droit de faire visiter la propriété et les constructions par son architecte ou son mandataire une fois par an, aux frais du preneur, pour s’assurer de l’exécution de tous travaux d’entretien, de réparations et de ravalement ».

Il résulte de ces dispositions et stipulations qu’une obligation d’entretien incombe au preneur en sa qualité de propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail, tandis que le bailleur dispose d’un droit de surveillance de cet entretien.

A ce titre, les demandeurs reprochent à la SAS UPS de s’être contentée d’un entretien incomplet et sommaire des ouvrages du site et de ne pas avoir fait procéder aux gros travaux nécessaires au maintien du site en bon état. S’appuyant sur un rapport établi par le cabinet ARGOS pour la défenderesse, ils font valoir que le niveau de dépenses engagées, dont elle conteste d’ailleurs la ventilation annuelle proposée par ce cabinet, démontre ce manquement.

Plus avant, ils soutiennent que :

— les dépenses de réparation de la voirie n’ont représenté que 72 602 € HT sur la période 2010-2017, et non 235 325 € HT comme l’affirme la défenderesse,

— une seule intervention sur la couverture de l’entrepôt n’a été réalisée sur cette même période, précisément en septembre 2015, pour un montant de 11 484 €,

— la société UPS ne justifie d’aucune dépense d’entretien, tant pour la période antérieure à 2010, soit pendant les vingt premières années du bail, que pour la période postérieure à 2017, année de son départ des lieux, de sorte que l’extrapolation à laquelle se livre la société UPS, à partir des factures fournies pour la période 2010-2017, ne peut être retenue.

Par ailleurs, ils rappellent, d’une part, qu’aucune obligation de surveillance de l’entretien du site ne pèse sur le bailleur, seule une faculté lui étant ouverte à ce titre, et, d’autre part, que l’esprit même d’un bail à construction réside dans l’effort économique consenti par le bailleur au titre d’un loyer sans commune mesure avec un bail commercial en contrepartie de l’obligation d’entretien et de réparation pesant sur le preneur.

En réplique, si la SAS UPS ne conteste pas que le bailleur doive recevoir en fin de bail un bâtiment en bon état d’entretien, elle objecte néanmoins que celui-ci ne peut attendre pour principale contrepartie du loyer minoré la possibilité de récupérer un bâtiment en état parfait et commercialisable sans nouvelle dépense, reprenant ici les termes d’un arrêt rendu par la Cour d’appel de [Localité 12] le 30 octobre 2019 dans un litige identique.

Si elle concède ne pas avoir pu produire l’intégralité des factures d’entretien antérieure à 2010 faute de les avoir conservées, la défenderesse affirme avoir supporté, pendant les 30 années d’occupation du site, près de 3,3 millions d’euros HT de travaux d’entretien et réparation. Elle ajoute avoir néanmoins pu fournir un total de 712 factures pour un total de 942 080 € HT au titre de ces travaux pour la période 2010-2017, et précise que l’expert a lui-même estimé qu’elle avait « assez correctement » entretenu les lieux.

Sur ce point, s’agissant des travaux d’entretien supportés par la société UPS pendant la durée du bail, si les demandeurs reprochent à la défenderesse de ne pas avoir produit le détail des factures analysées par le cabinet ARGOS dont seule la liste, non chiffrée, est versée, ils indiquent eux-mêmes y avoir eu accès au cours des opérations d’expertise de sorte qu’ils sont parfaitement informés de ce dont il s’agit.

Il résulte de ce qui vient d’être dit que l’obligation d’entretien et réparation pesant sur le preneur n’est pas discutée, seule l’étendue et le respect de cette obligation faisant débat.

Pour statuer sur les demandes de réparation des différents préjudices, il convient dès lors d’examiner chacun des postes de travaux querellés à l’aune des constatations réalisées.

Si une expertise judiciaire a été réalisée, force est de constater que celle-ci se borne à empiler les éléments et dires communiqués par les parties et à centraliser les différents devis proposés.

L’objet de cette expertise n’était pas de se prononcer juridiquement sur l’obligation pesant sur UPS en termes de travaux de réfection à la sortie des lieux.

Au soutien de leurs prétentions, chacune des parties produit différents rapports, à savoir :

— rapport de diagnostic sur l’état des ouvrages, rédigé le 28 mai 2018 par M. [C] [R] pour le compte des consorts [S]

— rapport ARGOS du 20 février 2019, commandé par la société UPS pour fournir un avis d’expert indépendant sur le rapport de M. [R], ainsi qu’une évaluation technique indépendante des coûts de remise en état des lieux,

— note technique complémentaire sur l’état des couvertures de M. [R] du 28 novembre 2019,

— rapport du bureau d’étude SOLER LABO du 03 mars 2020, commandé par les demandeurs pour une mission de type G5 dans le but de préciser l’état de dégradation des voiries existantes, de déterminer leur capacité mécanique résiduelle et proposer une solution technique de réparation eu égard aux données d’entrée fournies par GAP INVEST

— note technique de M. [R] du 04 mars 2020 suite à une réunion d’expertise du 19 février 2020

— rapport du cabinet GINGER d’avril 2020 mandaté par la défenderesse pour analyser les mesures réalisées par le cabinet SOLER

— rapport technique du cabinet P. LANCELOT (ci-après PLA) rédigé le 27 avril 2020, formulant des observations dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire,

— note complémentaire du cabinet ARGOS du 19 mai 2020,

— note technique de M. [R] du 07 juin 2020,

— rapport complémentaire de SOLER LABO du 15 juin 2020, commandé par les demandeurs pour formuler des observations sur le rapport GINGER

— rapport EUROVIA du 29 juillet 2020 établi pour la défenderesse pour analyser le rapport de mission G5 réalisé par le laboratoire SOLER LABO et proposer des solutions de renforcement alternatives.

Si chacune conteste, au moins partiellement, les conclusions et/ou préconisations de ces écrits, il convient néanmoins de les prendre en compte dans l’examen du présent litige, ceux-ci ayant été discutés de manière contradictoire au cours des opérations d’expertise judiciaire.

Sur le préjudice matériel

*Sur les travaux de VRD

Les demandeurs exposent, d’une part, que la voirie présentait des dégradations importantes sur le site principal, consistant en des désordres généralisés de faïençage, de trous et d’affaissements et, d’autre part, que l’état de la structure de la voierie, tant la couche de forme que le fonds de forme, était lui aussi profondément altéré.

Ils soutiennent que ces désordres relèvent d’un défaut d’entretien, la SAS UPS s’étant contentée de travaux de rebouchage sommaires, ainsi que d’un usage anormal des voieries, en raison de l’utilisation de conteneurs montés sur des porte-conteneurs, et ce, dans un contexte d’un accroissement considérable du trafic quotidien sur le site. Ils ajoutent que l’installation de plaques métalliques par la société UPS démontre que cette dernière avait connaissance des dégradations affectant la voierie.

Par ailleurs, ils contestent l’existence des désordres constructifs allégués par la défenderesse, rappelant que des investigations géotechniques approfondies avaient été réalisées lors de la construction du site en 1990 à la demande de PROST TRANSPORTS, les travaux ayant alors été effectués dans les règles de l’art, ce qu’ont confirmé les sondages réalisés pendant l’expertise.

De son côté, outre qu’elle conteste l’usage anormal des voieries et le sur-trafic allégués par les bailleurs, la SAS UPS, sur la base d’un rapport du cabinet GINGER mandaté par ses soins, soutient que les voieries sont affectées d’un vice de construction en raison de la présence d’argile verdâtre qui n’aurait pas été prise en compte à l’origine et qui expliquerait la dégradation prématurée des voieries. Elle ajoute qu’une malfaçon identique a été retenue par la Cour d’appel de Paris dans l’arrêt précité, dont elle rappelle qu’il concernait le terrain mitoyen à celui qu’elle occupait.

Elle conclut qu’elle ne saurait être tenue à plus que la remise en état des seules surfaces de voierie détériorées.

Les constats et préconisations des différents rapports précités sont les suivants :

Le rapport [R] du 28 mai 2018 (pour les demandeurs) énonce que « la chaussée au pourtour de l’entrepôt est particulièrement dégradée, et apparemment, elle n’a pas été dimensionnée pour un trafic de poids lourds ; la chaussée du parc de stationnement des véhicules légers, en angle NORD-OUEST de la propriété, est, elle aussi, en très mauvais état.

— Ces chaussées doivent être aujourd’hui entièrement refaites, ce qui nécessite :

*leur démolition et la reconstruction de leurs fondations et de leurs revêtements en enrobés,

*la réfection des bordures et des trottoirs,

*après la démolition du contre-mur en béton réalisé le long des quais dans la hauteur du soubassement, le prolongement de la chaussée avec une remise à niveau de la plateforme ».

Il ajoute qu’il est nécessaire de remplacer, par un muret de stationnement, les bordures en limite sud de la propriété, d’installer des bacs séparateurs à hydrocarbures et de remplacer six candélabres éclairant le parc.

Se référant à un devis établi par la société TP 2000, il propose de retenir un chiffrage, pour les seuls travaux de voiries, de 1 718 028,21 € HT, auxquels s’ajoutent 76 729,80 € HT au titre de la création du muret de soutènement, 50 930,93 € HT pour l’installation des bacs séparateurs à hydrocarbures, 2 918,16 € HT pour la démolition et reconstruction des six socles de candélabres, outre des honoraires de maitrise d’œuvre, de contrôle technique et de souscription d’une police d’assurance dommages-ouvrage pour un total de plus de 200 000 €.

Le rapport ARGOS du 20 février 2019 (pour la défenderesse) indique que « les enrobés situés aux abords de l’entrepôt et au droit du parking véhicules légers, présentent de nombreuses fissures et quelques affaissements. Ces enrobés ont fait l’objet de reprises ponctuelles aux endroits les plus dégradés mais n’ont apparemment jamais été rénovés dans leur globalité depuis leur mise en œuvre initiale ». S’agissant des quais, il indique que ceux-ci « ont fait l’objet de travaux d’adaptation par la société UPS pour son activité. Les niveleurs ont notamment été neutralisés et des compléments de maçonnerie ont été réalisés ».

Le rapport SOLER (pour les demandeurs) expose en préambule que « son donneur d’ordres leur indique que la voirie doit pouvoir accueillir un trafic de 200 PL par jour pendant 20 ans ». En termes de constats, le rapport indique que « la couche de forme est constituée par un sol limino graveleux traité au lien hydraulique, parfois très convenable, parfois très endommagé. Le fond de forme a révélé des sols limono sablo argileux de classe A1 et des sols argilo sableux de classe A3. Il est également relevé la présence d’argile vertes en base des carottés (vers 0,50 à 0,70 m de profondeur), ce qui constitue une difficulté technique. Enfin, sur 4 carottages, il est constaté des épaisseurs de matériaux bitumineux dispersés (réparations ?) ». En termes de préconisations, le rapport propose, notamment, « un décaissement des chaussées en place sur une profondeur de 71 cm (pour substituer la partie supérieure de la couche d’argile verte), la mise en place d’un géotextile et la mise en place d’un blocage en cailloux 20/40 sur 0,15 m d’épaisseur, le reste des préconisations relevant de termes techniques en abrégé sans apport pour le dossier ».

Le rapport GINGER (pour la défenderesse), commandé pour effectuer une analyse du rapport SOLER, indique que « la présence d’argile verte peut certainement expliquer et être la cause des désordres des couches de roulement de liaison et de fondation car la classe d’arase ne satisfait pas le minimum requis pour ce genre d’infrastructure. On serait alors en présence d’un défaut constructif de la voirie ».

Aux termes de sa note complémentaire, le cabinet ARGOS estime, compte tenu des éléments postérieurs à son rapport de février 2019, et notamment les rapports des cabinets GINGER et SOLER mais également l’arrêt rendu par la Cour d’appel de [Localité 12] le 30 octobre 2019, que la société UPS ne devrait être tenue qu’à la reprise ponctuelle des désordres apparents sur les enrobés qui n’ont pas fait l’objet d’un traitement à ce jour et à la réalisation des travaux de remise en état préconisés par la société IDETEC, estimant que ces désordres apparents affectent environ un cinquième de la surface (20 %), et ajoutant que les défauts qui affecteraient les couches inférieures de la voirie relèvent de défauts de réalisation lors des travaux initiaux, non relevés et contestés en temps utile par les consorts [S]

Dans sa note technique complémentaire du 07 juin 2020 (pour les demandeurs), rédigée à la suite du rapport GINGER CEBTP d’avril 2020, du rapport complémentaire ARGOS du 19 mai 2020 et de la fourniture, par UPS, du CCTP des VRD du marché d’origine, M. [R] écrit, à propos du rapport GINGER CEBTP, que cette dernière, d’une part, « a vérifié que, lors de construction, la plateforme était conforme pour accueillir un trafic journalier de 200 PL, ce sur quoi nous sommes d’accord », et, d’autre part, « émet une éventuelle hypothèse, retenant comme cause susceptible d’avoir concouru à la survenance des désordres, une PST constituée par des argiles vertes, ce que nous contestons ». Il considère, à la lecture du CCTP renseignant sur la constitution de la chaussée PL d’origine et sur la présence d’argile verte à 2 mètres et plus au-dessous du terrain naturel, que « les chaussées, telles que conçues lors de leur construction, étaient correctement dimensionnées, de sorte que les fortes dégradations qui les affectent ne peuvent être liées qu’à un défaut flagrant d’entretien et à une utilisation anormale ».

Il précise que l’utilisation anormale s’entend de l’utilisation de conteneurs montés sur des porte-conteneurs au lieu de semi-remorques classiques, induisant un surcroit de trafic.

Par ailleurs, M. [R] conteste que la présence d’argile verte identifiée par le laboratoire SOLER puisse avoir contribué aux désordres affectant la chaussée, indiquant notamment que « la PST (partie supérieure de terrassement) est constituée par de l’argile, laquelle, par référence au rapport de reconnaissance de sol effectuée en mars 1990 par la SARL INV GE est une argile beige/brunâtre, les poches d’argile verte reconnues par la société SOLER LABO (sondages C4, C6, et C7) ne pouvant être qu’accidentelles. En effet, de façon formelle, il apparaît, à la lecture du rapport de la SARL INV GE, que l’horizon de l’argile verte se situe à environ 2 m en deçà du niveau 100 NGF, niveau qui est celui de la voirie. La présence des poches d’argile verte qui ont été mises en évidence par les prélèvements carottés de la société SOLER LABO correspondent donc très certainement à des remaniements ponctuels du terrain au moment des travaux d’origine ou encore à la suite de travaux de réparation. Dans tous les cas, et contrairement à ce que semble soutenir la société GINGER CEBTP (page 5 de son rapport), rien n’interdit d’asseoir une chaussée routière sur une plateforme argileuse sensible, voire très sensible à l’eau. D’ailleurs, si la PST n’avait pas été appropriée à l’époque où ont été réalisés les travaux, la chaussée serait aujourd’hui dans un état bien plus déplorable que celui dans lequel elle se trouve, et elle ne pourrait plus être utilisée depuis plusieurs années par les camions ».

Le rapport PLA (pour les demandeurs) énonce que « en ce qui concerne les voiries, les nombreux constats réalisés pendant les réunions d’expertise montrent la présence de désordres sur la couche d’enrobé mais aussi sur l’assise de celle-ci et les différents rapports établis par M. [R] et la société SOLER LABO mettent en évidence le mauvais état des couches de forme et de fondation. Comme pour la toiture, on constate que les réparations ponctuelles et à moindre frais ont été réalisées par la société UPS. Ces réparations de fortune étaient insuffisantes pour restituer à la voirie ses caractéristiques d’origine pourtant essentielles à supporter un trafic de poids lourds toujours identique voire même plus intense. L’importance de ces réparations a donc été sous-estimée et leur mise en œuvre réalisée en dehors de toute règle de l’art. Elles ont même vraisemblablement contribué à l’extension des désordres. De ce fait, et dans la mesure où le mauvais état général de cette voirie montre bien que ses caractéristiques mécaniques ont été altérées et ne permettent plus le passage et les manœuvres des poids lourds ainsi que le stockage des containers qui provoque un effet de poinçonnement, il nous paraît indispensable de préconiser une réfection totale ».

Le rapport EUROVIA du 29 juillet 2020, énonce, s’agissant de la présence d’argile verte révélée par le BET SOLER LABO, que « cet aléa peut avoir des conséquences importantes sur la tenue dans le temps de la structure de chaussée sous-jacente et l’absence de prise en compte de leur présence dans la conception de cette structure peut-être à l’origine de sa dégradation prématurée. »

S’agissant des travaux d’entretien réalisés par la société UPS, si les demandeurs soutiennent que les dépenses engagées par la société UPS « ont concerné exclusivement le petit entretien (entretien courant), aucune n’ayant porté sur le gros entretien (réparations lourdes) », force est de constater que la « note sur les dépenses engagées entre 2010 et 2017 » réalisée par le cabinet ARGOS, fait état de travaux sont certains visent sans équivoque des réparations et non du menu entretien.

En effet, cette note, dont le contenu est indiscutable quand bien même chacune des factures visées n’est pas produite, les demandeurs indiquant, comme il a été dit, y avoir eu accès dans le cadre de la présente procédure, répertorie les travaux réalisés sur la période 2010/2017 comme suit, les travaux ayant représenté un total de 235 325 €, auxquels s’ajoutent des dépenses d’entretien des quais à hauteur de 133 963 € :

— mars 2010 = remise en état d’une grille avaloir ; réfection de jardinières ; fourniture et pose de bordures chasse roue ; pompage et nettoyage du séparateur d’hydrocarbure ; réfection de 195 m² d’enrobés ; réfection passage béton devant poste de sécurité ; pose de plaques pour béquilles sur enrobés

— juin 2010 = fourniture et mise en œuvre d’enrobés ; reprise de l’angle en béton du quai 38 ; signalisation horizontale (deux postes) ;

— juillet 2010 = divers travaux de terrassement et de coulage ; dégorgement collecteur eaux usées

— septembre 2010 = pose de grilles pour fermeture regards d’égouts

— octobre 2010 = pompage et nettoyage 2 bacs de rétention

— février 2011 = reprises de voirie suite à effondrement

— mars 2011 = réfection dalles gravillonnées ; dépose d’un candélabre ; fourniture et mise en œuvre de gravillon ; mise en œuvre de platines sur enrobés ; mise en œuvre de 15T de blocs de pierre

— mai 2011 = réfection enrobés (6T) ; remise en état de 34 ml de bordures

— octobre 2011 = mise en œuvre de platines sur enrobés ; remplissage en béton de 7 pipe bumper ; curage collecteur

— décembre 2011 = remplissage en béton de 4 pipe bumper + peinture ; remise en état de 25 ml de bordures ; remplacement de 6 candélabres (compris massifs)

— janvier 2012 = scellement d’un tampon ; réfection d’un bipe bumper

— février 2012 = fourniture et pose de 3 pipe bumper

— mars 2012 = réfection enrobés (1T) ; remplacement d’un tampon

— mai 2012 = mise en œuvre d’une plaque sur grille avaloir ; scellement d’une grille

— juin 2012 = signalisation verticale

— juillet 2012 = entretien luminaires extérieurs ; réfection enrobés (1T) ; remise en état de 25 ml de bordures

— août 2012 = signalisation verticale

— septembre 2012 = pompage et nettoyage séparateur hydrocarbures ; réfection d’une dalle béton pour poste de garde ; étude des sols et réalisation d’un plan de nivellement

— décembre 2012 = rehaussement tampon ; création de 3 massifs béton

— janvier 2013 = curage branchement du bâtiment

— février 2013 = réfection enrobés (1T) ; entretien luminaires extérieurs ; réfection enrobés (1T)

— mars 2013 = scellement béton de deux panneaux de signalisation

— avril 2013 = pompage de grille et tentative dégorgement

— mai 2013 = réfection enrobés (325 m²) x 2

— juin 2013 = mise en œuvre de platines sur enrobés ; fourniture et pose de 2 pipe bumper ; entretien luminaires extérieurs

— août 2013 = entretien luminaires extérieurs ; réfection enrobés (1T) ; remise à niveau de 5 bordures béton

— septembre 2013 = réfection des enrobés + 2 bordures

— octobre 2013 = divers travaux électriques extérieurs ; terrassement d’une tranchée

— novembre 2013 = divers travaux électriques extérieurs ; pompage de 2 regards et dégorgement branchement EU

— décembre 2013 = remplacement pipe bumper rampe ; rebouchage de 2 trous sous platines ; création de 4 massifs

— février 2014 = dégorgement branchement du bâtiment feeder ; entretien luminaires extérieurs

— mars 2014 = nettoyage parking ; remise en place de bordures ; divers travaux entretien VRD

— mai 2014 = remise en place de bordures

— juin 2014 = remplacement d’un bloc de pierre ; signalisation horizontale

— juillet 2014 = réfection enrobés (2T)

— août 2014 = pompage d’un séparateur débourbeur

— octobre 2014 = divers travaux entretien VRD

— novembre 2014 = entretien luminaires extérieurs ; réfection enrobés (1T) ; étude de sol sur plate-forme

— janvier 2015 = réfection enrobés (2T) ; création d’un caniveau

— mars 2015 = réfection enrobés (2T)

— avril 2015 = réfection enrobés (1T) ; réfection enrobés (30m²)

— juin 2015 = signalisation horizontale (x 2) ; réfection de 3 ml de caniveau

— juillet 2015 = signalisation horizontale ; remplacement platine dans cour

— septembre 2015 = entretien luminaires extérieurs

— novembre 2015 = réfection enrobés (25 m²) – réfection enrobés

— janvier 2016 = réfection enrobés (1T)

— février 2016 = entretien luminaires extérieurs ; réfection enrobés (2T) ; fourniture et pose de 17 blocs de pierre sur fond de parking et en entrant à droite

— avril 2016 = signalisation horizontale

— mai 2016 = entretien luminaires extérieurs ; réfection enrobés (4,5T) ; réfection enrobés entrée poste de garde (2T) ; fourniture et pose d’une dalle gravillonnée

— juin 2016 = signalisation horizontale

— juillet 2016 = réfection enrobés (20 m²) ; réfection enrobés (15 m²) ; réfection enrobés (1T) ; réfection enrobés (2T)

— septembre 2016 = réfection enrobés (1T)

— novembre 2016 = pompage et nettoyage séparateur hydrocarbures

— décembre 2016 = réfection enrobés (2T) ; réalisation d’une bande de roulement (8T)

— février 2017 = scellement de mats de panneau indicateur ; entretien luminaires extérieurs ;

— mars 2017 = réfection enrobés entrée (2T) ; pompage et nettoyage séparateur hydrocarbures ; balayage des extérieurs

— juin 2017 = réfection enrobés entrée (1T) ;

— juillet 2017 = réfection enrobés entrée (140 m²) ; signalisation horizontale

— novembre 2017 = réfection enrobés (105 m²) ; signalisation horizontale.

Par ailleurs, l’analyse des carottages évoquée dans les différents rapports techniques, montre également la réalité de travaux de réparation.

S’agissant de la qualité de ces travaux d’entretien et de la question de savoir s’ils ont été suffisants pour rendre les lieux dans « un bon état d’entretien », force est de constater qu’aux termes de son rapport, l’expert judiciaire ne donne aucun avis technique sur celle-ci, ni sur un éventuel lien de causalité entre les désordres constatés et un défaut d’entretien, se contentant d’indiquer les postes qu’il retient au titre des travaux de VRD sans autre élément d’explication, à savoir :

Travaux préparatoires 68 675,00 €

238 632,50 €

Assainissement des eaux usées 26 580,00 €

Réseaux EP 125 621,40 €

Chemisage des réseaux EU 34 853,70 €

Voirie suivant étude géotechnique 825 229,40 €

Protection des ouvrages 12 131,10 €

Marquage au sol 4 557,60 €

Soit un total de 1 336 280,60 €, correspondant à la somme réclamée par les demandeurs.

A l’examen du détail des prestations ainsi retenues, il apparaît que l’expert retient la solution d’une remise à neuf des voiries.

Si les demandeurs, s’appuyant sur les rapports des techniciens intervenus pour leur compte, lesquels ne craignent pas de donner un avis tranché sur l’étendue de l’obligation d’entretien d’un preneur à bail à construction ni de qualifier les manquements de la société UPS, s’attachent à conclure, d’une part, que les voiries présentent des désordres généralisés et, d’autre part, que la société UPS s’est contentée de « réparations de fortune » à moindre frais, le tribunal ne partage pas cette analyse.

Outre les éléments qui viennent d’être exposés s’agissant des travaux entrepris entre 2010 et 2017, il ne peut être fait abstraction de la présence d’argile verte indiscutablement établie et non discutée, ni des considérations des différents rapports techniques, le rapport SOLER LABO, pourtant commandé par les demandeurs, pointant lui-même les difficultés que représentent ces argiles vertes sur la durabilité de l’ouvrage.

Par ailleurs, les rapports photographiques versés au dossier, couplés aux rapports écrits précités, ne permettent aucunement de se convaincre de la généralisation desdits désordres.

Le tribunal relève aussi, ici et là, quelques rédactions révélant tant l’objectif poursuivi par les demandeurs d’obtenir, sous couvert d’un défaut d’entretien, la remise à neuf des voiries, que l’absence de certitudes sur ledit défaut et l’origine des désordres. Ainsi peut-on lire « son donneur d’ordres leur indique que la voirie doit pouvoir accueillir un trafic de 200 PL par jour pendant 20 ans » ; « Ces réparations de fortune étaient insuffisantes pour restituer à la voirie ses caractéristiques d’origine » ; « Elles ont même vraisemblablement contribué à l’extension des désordres ». L’introduction du rapport de M. [R] visait elle aussi, d’abord, des motifs d’ordre général : « Jusqu’ici et d’une façon générale, l’entretien courant de l’immeuble a été assez correctement effectué. Cependant, eu égard à l’âge (28 ans) des constructions, de leurs équipements et des ouvrages extérieurs, et pour des raisons de vétusté ou encore de mise en conformité avec les existences réglementaires actuelles, il est aujourd’hui nécessaire de procéder à d’importants travaux de gros entretien. »

D’ailleurs, l’augmentation du trafic et l’usage anormal des voiries par l’utilisation de portes conteneurs allégués par M. [R] ne ressortent d’aucun élément probant du dossier, pas plus qu’il n’est démontré, ni même allégué par les parties, que la société UPS aurait été dans l’incapacité, jusqu’à son départ, de poursuivre son activité en raison de l’état des voiries.

En outre, si les demandeurs soutiennent, sur la foi du rapport PLA, que « l’ensemble des travaux de réparation entrepris par la société UPS ont été réalisés de manière non conforme aux règles de l’art », cette affirmation n’est pas davantage corroborée par les éléments du dossier.

Au total, s’il n’est pas discutable que l’entretien des voiries aurait pu être plus soutenu, le tribunal considère néanmoins qu’il n’est pas établi de lien de causalité certain et exclusif entre les désordres constatés et l’ampleur du défaut d’entretien allégué, les rapports SOLER LABO, GINGER et EUROVIA, en soulevant la possibilité de désordres constructifs qui ne sont pas valablement combattus par les autres techniciens intervenus pour le compte des demandeurs ni par le rapport de la reconnaissance de sol de 1990, écartant cette démonstration.

En considération de tout ce qui précède, la société UPS ne saurait être tenue à davantage que la reprise du tapis d’enrobé. Si la société UPS sollicite que cette reprise d’enrobés soit limitée à 20 % de la surface totale, force est de constater qu’aucun élément du dossier ne permet de retenir une telle évaluation, cette solution apparaissent uniquement calquée sur celle retenue dans le dossier ayant opposé les consorts [S] et la société ATAC/AUCHAN. Or, au cas présent, la localisation des désordres étant répartie de manière aléatoire sur toute l’étendue des voiries, une reprise partielle n’aurait pas de sens.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir le devis de la société COLAS du 18 décembre 2018 à hauteur de 490 395 €, devis visant toute l’emprise du site, celui de la société Les paveurs de [Localité 11] ayant été émis sous réserve de la présence d’amiante.

Par ailleurs, il convient d’ajouter les honoraires de maîtrise d’œuvre, de bureau de contrôle, d’assurance dommage-ouvrage, et de coordonnateur SPS, les pourcentages retenus par l’expert pour les travaux de VRD étant respectivement de 6 %, 2,5 %, 2,5 % et 1,8 % (et non pas 2 %, l’expert ayant indiqué retenir le pourcentage de la coordination SPS aux termes du dire des demandeurs du 27 juillet 2020, lequel vise ce pourcentage), soit les sommes de 29 423,70 € HT, deux fois la somme de 12 259,88 € HT 8 827,11 € HT, portant la somme globale due par la défenderesse à 553 165,57 € HT.

*Assainissement eaux usées – réseaux eaux pluviales

Les parties s’accordent pour dire que la défenderesse avait accepté de prendre en charge ces frais à hauteur de 76 501 € HT.

Néanmoins, les demandeurs sollicitent une somme de 187 055,10 € HT, comprenant une somme de 34 853,70 € HT pour le chemisage des réseaux des eaux usées et 125 621,40 € HT pour la reprise des réseaux des eaux pluviales.

La défenderesse objecte que si l’expert est revenu sur le précédent chiffrage au motif qu’il y a lieu de « prendre en compte la totalité des frais de réseaux d’assainissement réseaux EP, chemisage et réseaux usés ; la reprise lourde de la chaussée créant des aléas et un risque de détérioration des réseaux existants ».

Pour autant, il convient de rappeler qu’il a été jugé ci-avant que la société UPS n’était pas tenue de supporter les travaux de voirie des couches inférieures. Dans ces conditions, elle ne saurait être tenue de supporter les frais liés au risque de détérioration des réseaux existants, et ce, alors qu’aucun défaut d’entretien n’est démontré à ce titre.

En conséquence, seule la somme de 76 501 € HT sera retenue.

En conséquence, la société UPS est condamnée à verser aux demandeurs la somme de 76 501 € HT, le surplus de la demande étant rejeté.

Par ailleurs, il convient d’ajouter les honoraires de maîtrise d’œuvre, de bureau de contrôle, d’assurance dommage-ouvrage, et de coordonnateur SPS, soit les sommes de 4 590,06 € HT, deux fois la somme de 1 912,43 € HT et 1 377,02 € HT, la somme globale due par la société UPS étant ainsi de 86 292,94 € HT.

*Sur les couvertures

L’entrepôt principal

Les demandeurs affirment, sur la base d’un extrait de l’ouvrage de M. [M] [A], que la durée de vie d’une couverture en fibrociment est de 20 ans, contredisant ainsi la durée de 30 ans alléguée par la défenderesse. Ils soutiennent par ailleurs que la société UPS ne justifie d’aucun entretien, exposant que les deux rapports d’intervention de la société ABS de 2016 et 2017 produits en défense ne sauraient démontrer le respect de l’obligation d’entretien par la société UPS, cette dernière ne justifiant d’aucune facture à ce titre.

La défenderesse, se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire selon lesquel la couverture remplit son office d’étanchéité ainsi que sur le rapport d’audit de la société ABS qui constate également l’absence d’infiltration, fait valoir qu’elle ne saurait être tenue à plus que les travaux préventifs préconisés par ABS. Elle ajoute que les différents constats réalisés contradictoirement montrent que « la toiture a fait l’objet de reprises ponctuelles dans le cadre de l’entretien régulier réalisé par UPS au cours du bail. »

Le rapport [R] du 28 mai 2018 (pour les demandeurs) expose que « la couverture de l’entrepôt, qui a aujourd’hui plus de 28 ans, présente des désordres de fissuration qui ont fait l’objet de réparations palliatives avec de la chape aluminée, et en sous-face de cette couverture, la présence d’auréoles révèle qu’aujourd’hui, plusieurs plaques sont poreuses. Par ailleurs, eu égard à la surface de l’entrepôt (3 500 m²), il est réglementairement nécessaire de poser un écran de cantonnement des fumées, lequel fait actuellement défaut ». Il ajoute « que la couverture étant en plaques d’amiante-ciment, seule la solution de réparation radicale de remplacement de l’ensemble des plaques peut être envisagée ». Il propose un chiffrage global à 704 894,64 €, honoraires de maitrise d’œuvre et de contrôle technique compris.

Dans sa note technique complémentaire du 28 novembre 2019, M. [R] expose avoir procédé, au moyen d’une nacelle, à un nouvel examen des couvertures des deux bâtiments lors de la réunion d’expertise. Sur la couverture de l’entrepôt, il indique avoir noté que :

« -plusieurs réparations palliatives des désordres de fissuration ont été réalisées sur les rampants et sur le faitage à l’aide d’une chape aluminée

— les têtes des tirefonds de fixation sont fortement corrodées, ce qui signifie que les rondelles d’étanchéité en néoprène doivent être, quant à elles, en mauvais état (apparemment, il n’y a pas eu, dans le cadre des travaux d’entretien de l’ouvrage, un renouvellement des fixations qu’il est pourtant recommandé de faire tous les dix ans),

— les plaques sont fortement lichénisées, et dans le creux de certaines ondes, on observe la présence de mousse ;

— les plaques translucides qui, il ne fait nul doute, sont d’origine, ont fortement vieilli,

— il en est de même pour les dômes des lanterneaux qui, en l’état, ne répondent pas aux critères de sécurité en vigueur,

— sur le pignon nord, il existe des réparations de fortune à l’aide de mastic ».

Le rapport PLA (pour les demandeurs) énonce « qu’en ce qui concerne la toiture, nous avons constaté un état de vétusté avancé des plaques ondulées en amiante ciment. Celles-ci sont recouvertes d’organismes cryptogamiques (mousses, lichens, etc.) qui témoignent de leur vieillissement et de leur porosité. On note également que les fixations métalliques de ces plaques sont affaiblies par une forte oxydation et que des réparations sommaires ont été réalisées sur des plaques fuyardes à l’aide de morceaux de chape de bitume surfacée en aluminium.

Ces réparations précaires ne sont pas pérennes et revêtent simplement caractère de mise hors d’eau provisoire. À ce titre, elles ne sont donc pas une solution d’entretien conforme aux règles de l’art qui impose le remplacement des plaques au fur et à mesure de leur dégradation ». Il ajoute « à notre avis, il est donc aujourd’hui indispensable de procéder à la réfection totale de cette toiture ainsi qu’à celle du petit bâtiment de bureaux qui, bien que de nature différente, présente également d’importants dégradations du fait là encore l’absence totale entretien ».

Le rapport ARGOS du 21 janvier 219 (pour la défenderesse) indique que « la couverture de l’entrepôt, en tôles ondulées de fibrociment, est d’origine et fait l’objet de travaux ponctuels (mise en œuvre de chape aluminée) à certains endroits. Il n’y a pas de dommages visuels particuliers. Compte tenu de son ancienneté, il semble « légitime d’envisager son remplacement intégral ». Il ajoute que « les équipements de désenfumage (exécutoires intégrés à la couverture) ont fait l’objet de visites périodiques réglementaires par la société Desautel qui n’ont pas révélé de dysfonctionnement ».

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique que « depuis le premier accédit du 22 mai 2019, il n’a pas été constaté d’infiltrations de flaques dans le bâtiment, mettant en cause l’étanchéité du bâtiment ».

Pour le reste, force est de constater que l’expert se contente de reprendre les termes du débat sur la question de savoir si, dans le bail à construction, l’objet est de « procéder à des réparations » ou « à la reprise générale de l’ouvrage, conformément aux demandes des consorts [S] », sans y répondre. Il a néanmoins indiqué (page 102) que « en fonction de la réalisation de la couverture en fibrociment et arrivant ce jour, au bout de 30 ans, en fin de vie, il est impossible de procéder à une reprise partielle de l’ouvrage ».

Il ne se prononce pas sur la qualité des quelques travaux d’entretien réalisés par la société UPS visibles lors des réunions sur site.

S’agissant de l’entretien de la toiture, la défenderesse verse un rapport d’entretien et de diagnostic réalisé en mai 2016 par la société ABS indiquant que :

« -la toiture est vieillissante mais ne présente aucune infiltration à ce jour,

— les évacuations d’eau étaient moyennement sales. Elles ont été nettoyées ; des amas de mousse ont été retirés dans certains angles ; des câbles sont présents dans les chéneaux et posent des problèmes de sécurité ; il conviendrait de les maintenir hors d’eau

— la toiture en fibrociment amianté est en bon état général ; aucune fuite n’a été détectée ce jour

— les chéneaux sont en bon état ; ils n’occasionnent pas d’infiltrations à ce jour

— les dômes sont usés et présentent un risque important de fuites à court terme ; leur remplacement est préconisé à titre préventif

— le faitage et les gouttières sont en bon état

— les tôles éclairantes sont opacifiées et fragilisées par les UV ; leur remplacement est conseillé afin de prévenir tout risque de fuites à court terme et obtenir une meilleure luminosité. »

Il concluait que « la toiture est vieillissante mais ne présente aucune infiltration à ce jour » et préconisait les travaux préventifs suivants :

— reprise en résine armée des revêtements bitumineux,

— mise en place de crapaudines,

— reprise en résine armée des jonctions de couvertines,

— remplacement des dômes,

— remplacement des tôles éclairantes.

Devis = 50 052,00 € + 13 236 €

Pour une réfection complète de la toiture par la mise en place d’une sur toiture = 202 334,04 € ».

En dehors de cette intervention de 2016, la société UPS ne justifie d’aucun entretien particulier ni de vérifications pendant toute la durée du bail à construction, de sorte qu’elle ne justifie pas avoir satisfait à son obligation d’entretien.

Bien qu’elle affirme sur la foi d’un article qu’elle produit qu’une toiture en fibrociment a une durée de vie entre 30 et 50 ans, affirmant qu’en l’espèce, la toiture du bâtiment principal remplit toujours ses fonctions, l’ensemble des autres éléments de la cause situe cette durée de vie autour d’une trentaine d’années.

Surtout, il convient d’observer que la fonction d’étanchéité de la toiture n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. Ainsi peut-on lire, aux termes de l’article précité, qu’il est admis que « l’usure du temps attaque inéluctablement l’épaisseur des plaques de fibrociment. Cela produit une faiblesse structurelle qui fragilise la toiture. Le fait d’exercer une pression physique en marchant sur un toit en fibrociment vieillissant est dangereux. Les plaques peuvent se casser facilement et vous n’êtes pas à l’abri d’un risque d’écroulement ». En termes de risques pour la santé, cet article poursuit en indiquant que « lorsque le fibrociment se dégrade, les fibres d’amiante sont libérées. Ces fibres se retrouvent alors dans les gouttières, ou encore emportées par le vent et peuvent alors causer des risques sanitaires pour les personnes qui se trouvent à proximité. »

Ces considérations, ajoutées à l’avis technique de M. [R] ainsi qu’au rapport de l’INRS sur les « travaux de retrait ou d’encapsulage de matériaux contenant de l’amiante » suffisent à écarter la demande subsidiaire formulée par la défenderesse de voir retenue la solution de la sur toiture, et retenir celle du changement intégral de la couverture.

S’agissant du chiffrage des travaux, si les demandeurs sollicitent une somme de 619 304,45 € HT, comprenant, outre les DQE de la société TP ETANCHEITE, le devis de la société SBDR, le tribunal constate que l’expert a parfaitement chiffré les besoins pour la reprise de la couverture, expliquant ce qu’il convenait de retenir ou d’exclure.

En conséquence, la société UPS sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 455 122,45 € HT au titre du remplacement intégral de la couverture du bâtiment principal.

Il convient d’ajouter à cette somme les honoraires de maîtrise d’œuvre, de bureau de contrôle, d’assurance dommage-ouvrage, et de coordonnateur SPS, soit les sommes de 27 307,35 € HT, deux fois la somme de 11 378,06 € HT et 8 192,20 € HT, la somme globale due par la société UPS étant ainsi de 513 378,12 € HT.

Le petit bâtiment administratif

Le rapport [R] du 28 mai 2018 (pour les demandeurs) relate les constats suivants : « les chapes d’étanchéité s’étaient soulevées et déformées. Ainsi, à la suite d’infiltrations, de l’eau se trouve piégée entre la dalle et les chapes d’étanchéité. Sa vaporisation est à l’origine des boursouflures constatées ». Il en conclut que « de tels désordres exigent une réfection totale du complexe étanche ».

Sur ce point, l’expert judiciaire rappelle les constats relatifs aux « boursouflements dus à l’humidité qui déforme l’isolant et fait remonter l’étanchéité », et conclut à l’absence d’entretien.

Le rapport d’audit ABS (pour la défenderesse) indiquait que :

— le revêtement en étanchéité bitumineuse est dégradé : il se craquelle et se déchire ; des boursouflures sont également visibles ; de plus la présence de mousse vient augmenter le risque d’infiltrations par siphonnement ; une reprise préventive en résine armée est préconisée

— les couvertines commencent à s’user mais ne sont pas sources d’infiltrations à ce jour ; les jonctions en silicone n’apportent qu’une étanchéité provisoire ; une reprise préventive en résine armée est préconisée

— le bardage est en bon état.

La société UPS ne conteste pas devoir prendre en charge les frais de remise en état de cette toiture.

S’agissant du chiffrage des travaux, si les demandeurs sollicitent, outre la somme de 13 415 € HT retenue par l’expert, la somme de 8 600 € HT pour la fourniture et la pose d’un garde-corps de couvertines et d’une échelle, force est de constater qu’ils ne justifient pas de ce que l’installation de ces ouvrages serait rendue obligatoire par la réglementation, de sorte que cette somme sera écartée.

En conséquence, le tribunal retiendra la solution retenue par l’expert, et la société UPS sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 13 415,00 € HT au titre de la reprise de la couverture du petit bâtiment.

Il convient d’ajouter les honoraires de maîtrise d’œuvre, de bureau de contrôle, d’assurance dommage-ouvrage, et de coordonnateur SPS, soit les sommes de 804,90 € HT, deux fois la somme de 335,38 € HT et 241,47 € HT, portant la somme globale due par la société UPS à 15 132,13 € HT.

*Sur la création d’un volume de rétention des eaux pluviales

Les demandeurs exposent que la création du bassin de rétention est imposée par les nouvelles normes d’assainissement imposées par le Syndicat intercommunal pour l’aménagement hydraulique de la vallée de l’Yvette et que la société UPS aurait nécessairement dû s’y plier si elle avait respecté son obligation d’entretien de la couverture du bâtiment principal.

En réplique, la défenderesse objecte que la mise aux normes du bâtiment ne peut lui incomber, son obligation d’entretien ne devant s’apprécier qu’au regard des normes applicables à la date de la construction ou du permis de construire.

L’expert judiciaire a indiqué que “l’entretien des ouvrages existants, objet du bail à construction, est différent de la prise en compte de la nouvelle réglementation.”

S’il est exact, ainsi que le soulèvent les demandeurs, que les travaux de réparation doivent nécessairement respecter les normes et règlements en vigueur, le tribunal observe qu’il n’est justifié ni des termes précis de ladite réglementation au regard des travaux retenus, ni de la date de son entrée en vigueur, de sorte que si la société UPS n’avait pas manqué d’entretenir et réparer la couverture au bout de 20 ans, ainsi que le revendiquent les demandeurs, ces derniers seraient, à la fin du bail, propriétaire d’un bien âgé de 30 ans, durée du bail à construction, mais qui, pour autant, ne correspondrait pas aux normes d’assainissement actuelles.

Dans ces conditions, à défaut d’éléments complémentaires, les demandeurs seront déboutés de leur demande au titre de la création d’un bassin de rétention des eaux pluviales.

*Les menuiseries extérieures

Il est établi qu’au cours des réunions d’expertise, il a été constaté la dégradation de plusieurs ouvrants, l’expert ayant préconisé le remplacement des éléments concernés.

L’expert indique, en réponse à un devis fourni par les demandeurs prévoyant le remplacement des murs rideaux pour une somme de 285 000 € HT, qu’il n’y a « pas de désordres particuliers constatés hormis quelques chocs ». Après analyse des différents devis produits par les parties, il a pu indiquer que « dans le cadre de l’entretien, il y a lieu de reprendre 30 ouvrants par rapport à ceux chiffrés par RJA, soit 164 x 30/56, pour un total de 88 000 € HT, pour le bâtiment annexe 33 000 € HT et le SAS véranda 14 000 € HT, soit un total de 135 000 € HT. »

Les travaux ayant été entrepris au cours des opérations d’expertise, l’expert a proposé de retenir les sommes réellement dépensées pour ce poste, à l’exception d’un escalier sans rapport avec l’entretien.

Si les demandeurs soutiennent « qu’à ces désordres s’ajoutent des problèmes d’humidité généralisée dans les bureaux, au droit des défauts d’étanchéité des fenêtres, mais également du mur rideau, comme le révèle le constat d’état des lieux de sortie », force est de constater, à la lecture dudit procès-verbal, que les quelques constats de zones noircies relevées par le commissaire de justice ne sauraient emporter la démonstration de la « généralisation » du phénomène dénoncé.

En conséquence, en l’absence d’élément justifiant des frais relatifs aux murs rideaux au titre de l’obligation d’entretien, il y a lieu de rejeter la demande formulée à ce titre.

Pour le reste, la défenderesse fait valoir, à juste titre, que l’expert, après analyse des devis signés par les demandeurs, a retenu un total de 103 fenêtres, en contradiction avec les 30 ouvrants retenus précédemment au titre de l’obligation d’entretien.

Le tribunal observe en effet que l’expert justifie de retenir la somme de 96 127,50 € HT au motif qu’il s’agit de « travaux neufs dont le montant global est inférieur aux demandes antérieures ». Or, cette somme comptabilise également des stores, sept portes à simple vantail et une porte à double vantaux, matériaux qui n’ont pas fait l’objet de discussions. Il n’est pas possible, en l’état des devis signés, d’isoler, parmi les 103 fenêtres, les 30 ouvrants concernés par l’obligation d’entretien.

La société UPS sollicite de voir retenu son devis pour 30 ouvrants pour un montant de 36 222,20 € HT. Si elle indique que cette somme doit être ramenée à 24 497 € HT, force est de constater qu’elle n’en justifie pas les raisons.

Compte tenu de ce qui précède, le tribunal retiendra les sommes initialement arrêtées par l’expert pour les 30 ouvrants à hauteur de 88 000 € HT. Pour le surplus, s’agissant du bâtiment annexe et du sas, les devis signés permettant de constater les sommes réellement engagées, il y a lieu de retenir respectivement les sommes de 11 717,84 € HT et 13 780 € HT pour le SAS véranda, en l’absence d’autres devis pour ce poste, soit une somme globale, au titre des menuiseries extérieures, de 113 497,84 € HT, à laquelle il convient d’ajouter les honoraires de maîtrise d’œuvre, de bureau de contrôle, d’assurance dommage-ouvrage, et de coordonnateur SPS, soit 6 809,87 € HT, deux fois 2 837,45 € HT et 2 042,96 € HT.

En conséquence, la société UPS sera condamnée à verser aux demandeurs, une somme de 128 025,57 € HT au titre de l’entretien des menuiseries extérieures.

*Les quais

Les demandeurs reprochent à la société UPS d’avoir condamné les niveleurs de quai et de ne pas les avoir entretenus, outre la mise en place d’une surépaisseur maçonnée sur l’ensemble du linéaire des façades nord et sud et une surélévation de la plateforme des quais situés à l’extrémité sud-est du bâtiment, ces éléments de construction, modifications qui ne sont pas discutées par la société UPS qui expose avoir réalisé ces aménagements pour les besoins de son activité.

Les demandeurs ajoutent que « les niveleurs de quais sont expressément visés dans le permis de construire, s’agissant d’un immeuble par destination » et soutiennent qu’ils ne peuvent en conséquence être restitués condamnés.

A l’examen du bail à construction du 19 octobre 1990, il est stipulé en page 17 dans le paragraphe « PROJET DE CONSTRUCTION PAR LE PRENEUR » qu’un permis de construire a été obtenu pour la construction « d’un bâtiment industriel de 145 m x 25 m d’emprise au sol comprenant en surface développée 3360 m² de quai et 800 m² de bureaux et locaux divers ; d’un bâtiment construit en charpente métallique sur quai en béton armé, couvert en fibrociment et murs en bardage métallique prélaqué ; bureaux sur 3 niveaux avec façade en murs rideaux et cloisons intérieures préfabriquées monoblocs ; voirie et parking en chaussée lourde avec finition résine haute qualité ; espaces verts répartis sur 2 000 m² environ avec plantations, clôtures et portails sur l’ensemble.

Une ampliation de ce permis de construire restera ci-annexée avec copie de sa demande, ceci après visa des parties.

Le PRENEUR et le BAILLEUR reconnaissent avoir pris parfaite connaissance de ce permis de construire. Il est entendu que toutes les conséquences administratives et financières ainsi que toutes les exigences qu’il représente, seront à la charge du PRENEUR ».

Le paragraphe « CONSTRUCTIONS A EDIFIER – Engagement de construction » prévoit par ailleurs que « le PRENEUR s’oblige à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain loué, des constructions conformes à celles analysées en l’exposé qui précède. »

Enfin, figure dans le plan annexé au dossier de permis de construire, un schéma faisant apparaitre les niveleurs de quai.

Il résulte de ces considérations que les niveleurs de quai étaient contractuellement prévus.

Il y a lieu de constater en conséquence que les aménagements constatés sur les niveleurs de quai, non discutés, ne répondent pas aux prévisions contractuelles.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir les devis relatifs à leur remise en état, ci-après examinés.

En revanche, les éléments du dossier ne démontrent pas une défaillance de la société UPS dans l’entretien des rideaux métalliques, ni dans les SAS de quai, de sorte que le tribunal écartera les sommes réclamées à ce titre. Il en sera de même des frais de mises en conformité des issues de secours, la défenderesse n’étant pas, en conséquence, tenue au titre de l’évolution de la réglementation en la matière.

S’agissant enfin de la réfection de l’escalier et du muret de la rampe extérieure, les photographies versées aux débats suffisent à se convaincre de leur état particulièrement dégradé, de sorte que leurs frais de réfection seront mis à la charge de la société UPS au titre de son obligation d’entretien.

En conséquence, le tribunal retenant les devis des sociétés MG SANTOS et CEMLOC SERVICES, la société UPS sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 227 091,00 € HT au titre de la réfection des niveleurs des quais, outre la somme 2 760,00 € HT pour la réfection de l’escalier et du muret de la rampe extérieure, soit un total de 229 851 € HT.

En revanche, la demande au titre des honoraires de maitrise d’œuvre, de contrôle technique, d’assurance dommage ouvrage et de coordonnateur SPS sera rejetée, l’expert n’ayant retenu de tels frais qu’au titre des travaux de VRD, de couverture et menuiseries extérieures.

*Sur les bardages et auvents

Les demandeurs rappellent les termes du rapport de l’expert judiciaire, lequel a indiqué que « des dégradations ont été constatées au cours des accédits », mais regrettent que la nature de celles-ci ne soit pas précisée.

Si pour appuyer leur demande de condamnation de la défenderesse à hauteur de 419 487 € HT, ils évoquent les termes du rapport de diagnostic de M. [R] du 28 novembre 2019, lequel aurait relevé « la présence de tôles de bardage fortement abîmées par des chocs, une détérioration très importante de la structure des auvents NORD et SUD ainsi qu’une corrosion importante des plaques de couverture des auvents », force est de constater que ces constatations ne figurent pas dans ledit rapport.

Au contraire, il y a lieu d’observer qu’aux termes de son rapport du 28 novembre 2017, M. [R] indiquait que « d’une façon générale, le bardage (il s’agit d’un bardage de type « simple peau ») est en bon état et que seuls quelques chocs par impacts peuvent être observés ; en revanche, l’auvent est dans un état médiocre avec des éléments aujourd’hui corrodés ».

Par ailleurs, le tribunal relève que le rapport ARGOS (pour la défenderesse) indique que « l’état général du bardage est correct, celui des auvents un peu moins. Nous avons relevé quelques zones de dégradées à la suite de chocs avec des camions au niveau des bandeaux de l’auvent ainsi qu’au droit des anciennes enseignes UPS qui justifieraient le remplacement d’une cinquantaine de tôles. Il conviendrait également de procéder au nettoyage des chéneaux, à la dépose des retombées des auvents (bandeaux) et à la mise en œuvre d’une peinture antirouille sur leur charpente ».

Il résulte de ces éléments concordants que le tribunal ne saurait se convaincre des dégradations généralisées alléguées par les demandeurs, lesquelles, découvertes postérieurement aux opérations d’expertise, auraient nécessité une réfection intégrale.

A l’examen des devis produits par les demandeurs, il convient d’observer, ainsi que l’a considéré l’expert, que ces derniers réclament en réalité, en sus de la réfection des bardages et auvents, des postes de réparations rejetés au titre du poste « menuiseries extérieures », les demandeurs précisant ne pas avoir retenu l’option du remplacement intégral des murs rideaux, trop onéreuse, laquelle, en tout état de cause, n’était pas retenue par l’expert et a été rejetée ci-avant.

Si la défenderesse demande au tribunal de retenir la solution proposée par le cabinet ARGOS, à hauteur de 54 000 €, force est de constater, ainsi que l’a mentionné l’expert, que ce chiffrage ne repose sur aucun devis, mais uniquement sur une évaluation pour une réfection de 1 800 m² au prix de 30 € du m². Il a précisé qu’une cinquantaine de tôles nécessitaient d’être remplacées, considérations qui sont confortées par les autres éléments du dossier, y compris le rapport produit par les demandeurs. A cela s’ajoutent les auvents et la nécessité d’appliquer une peinture antirouille.

A l’examen du devis produit par les demandeurs, le tribunal relève que les prestations proposées sont cohérentes avec les constatations réalisées.

En conséquence, en l’absence d’autres devis, et celui proposé par la société TPI ETANCHEITE ayant été retenu par l’expert, il y a lieu de condamner la société UPS à verser aux demandeurs la somme de 187 870,00 € HT au titre de la réfection des bardages et auvents.

Comme précédemment, il y a lieu de rejeter les demandes au titre des honoraires de maitrise d’œuvre, de contrôle technique, d’assurance dommage ouvrage et de coordonnateur SPS, non retenues par l’expert.

*Les aménagements intérieurs (embellissements)

Les demandeurs, après avoir rappelé les termes du rapport d’expertise qu’ils estiment lacunaires, affirment que « les aménagements de l’immeuble principal présentaient de très nombreux désordres lors de la restitution du site par la société UPS, tels que des traces de rouille ou d’infiltration sur les panneaux muraux, des auréoles et fissures sur les faux plafonds, ou encore des épaufrures de carreaux. »

La défenderesse conteste leurs dires et renvoie au rapport ARGOS qui indique que les locaux sont globalement en état d’usage et ne présentent pas de désordres graves mais pourraient faire l’objet de travaux de rénovation pour améliorer le confort des lieux, la société UPS sollicitant en conséquence que le tribunal retienne la proposition de l’expert à hauteur de 35 000 €.

Si les demandeurs se réfèrent aux clichés photographiques accompagnant le rapport de M. [R] (annexe 2 de la pièce 37), force est de constater qu’aucun d’entre eux ne concerne les aménagements intérieurs.

Il convient, en réalité, de se référer au reportage photographique en pièce 52 réalisé par le commissaire de justice.

L’examen minutieux desdits clichés contredit les assertions des demandeurs.

En effet, le tribunal observe que, s’il est exact que quelques plaques de faux plafonds se trouvent dégradées, plus ou moins (photos DSC00576, 577, 584, 585, 593, 600, 601, 620, 622, 623, 634, 635, 647, 650, 651, 668, 670, 670, 678, 691, 693, 702, 791 et 792), ainsi que quelques murs, tels ceux d’une pièce humide en photos DSC00700, 701, 717, outre un robinet dégondé (DSC00716) et quelques marches carrelées de l’entrée (photos DSC00526 à 528), la majorité des locaux ne présente pas de désordres généralisés et paraissent au contraire en bon état d’entretien (photos DSC00504 à 511, 529 à 574, 579, 580, 586 à 592, 594 à 599, 602 à 619, 624 à 646, 653 à 667, 679 à 690, 703 à 715, 720 à 724, 727 à 731, 736 à 780), ces dernières photos montrant d’ailleurs que les sanitaires et toilettes de l’étage, ont été, à l’évidence, récemment rénovées.

Il résulte de ces constatations que la société UPS, ainsi qu’elle le soutient, ne saurait être tenue à plus qu’au simple remplacement des éléments détériorés, au lessivage de la totalité du bâtiment principal et à la reprise des peintures des revêtements, solution également retenue par l’expert à hauteur de 35 000 €.

Au surplus, le tribunal observe que le devis édité par la société NSA RENOV est très imprécis, le nombre d’éléments à remplacer, notamment, n’étant pas renseigné.

En conséquence, le tribunal retiendra la solution proposée par l’expert et la société UPS sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 35 000 € HT au titre des aménagements intérieurs.

Il n’y a pas lieu d’ajouter à cette somme les honoraires de maitrise d’œuvre, de contrôle technique, d’assurance dommage ouvrage et de coordonnateur SPS pour les mêmes raisons que celles rappelées ci-avant.

*Les dallages

Les demandeurs exposent que la dalle présente « des dégradations générées par l’exploitation du site et d’un défaut d’entretien de la dalle par la société UPS qui s’est, une fois encore, affranchie de ses obligations au titre du bail à construction » et contestent les conclusions du rapport de l’expert qui a rejeté les demandes à ce titre.

La défenderesse rappelle que les opérations d’expertise n’ont pas révélé de désordres nécessitant des travaux de remise en état.

A l’examen des photographies versées au dossier en pièce 52 (DSC00307 à 365), il apparaît que si la dalle présente quelques fissures, quelques pointes de ferraillage et éclats, ces éléments apparaissent sans ampleur contrairement aux allégations des demandeurs.

Considérant que la dalle ne présente pas de défaut d’entretien, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

*L’électricité

Les parties se sont accordées sur ce poste de travaux pour une somme de 36 000 € HT.

En conséquence, la société UPS sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 36 000 € HT au titre de la réfection du système électrique.

*Clôture

Les parties se sont également accordées sur ce poste de travaux pour une somme de 4 393,50 € HT.

En conséquence, la société UPS sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 4 393,50 € HT au titre de la réfection des clôtures.

*Les frais d’investigations

Les parties se sont accordées sur la prise en charge par UPS des frais de diagnostic amiante des enrobés réalisé par la société CER DIAGNOSTIC et facturé 4 825 € HT.

En revanche, un désaccord subsiste au sujet de l’intervention du cabinet SOLER LABO, les demandeurs affirmant que les investigations menées par ce BET afin de connaître la portance des voiries par la réalisation de carottages, se sont révélées indispensables dans le cadre de l’expertise, tandis que la défenderesse soutient que la mission confiée à Soler Labo correspondait à une commande portant sur la création de nouvelles voiries en vue de leur usage futur pour les 20 prochaines années.

A l’examen dudit rapport, il y a lieu de constater que la mission y est ainsi présentée :

« La prestation consiste à déterminer les performances mécaniques résiduelles des matériaux de chaussées et d’estimer la réponse mécanique des plateformes support de chaussée en place. La chaussée actuelle doit supporter un trafic de 200 PL par jours pendant 20 ans. Si la structure actuelle n’a pas la capacité d’accueillir un tel trafic, il sera proposé une solution technique de réhabilitation. De plus, la structure de chaussée doit avoir la capacité de résister à des cycles de gel et dégel. L’activité du site ne peut en aucun être limitée par la pose de barrières de dégel. En conséquence, un niveau de protection pour un hiver de type exceptionnel est demandé.

Nous cherchons à déterminer une solution technique de réhabilitation en se basant sur :

— les données recueillies lors des essais sur site,

— les modélisations des existants,

— les données de trafic transmises par notre donneur d’ordres,

— les exigences de notre donneur d’ordres. »

Il apparaît ainsi clairement que la mission confiée à SOLER LABO n’était pas en lien avec les besoins de l’expertise, de sorte que la société UPS ne saurait être tenue à en supporter les frais.

En conséquence, la société UPS sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 4 825 € HT, majorée de la TVA en vigueur au jour du paiement, au titre des frais d’investigation, le surplus de la demande étant rejeté.

*Sur l’indexation des devis et la TVA

Afin d’assurer la réparation intégrale du préjudice subi par les consorts [S] et la SCI GAP INVEST, les sommes mises à la charge de la société UPS au titre des diverses réfections seront majorées de la TVA et seront à réévaluer en fonction de l’indice BT 01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise, et non de la désignation de l’expert, soit le 30 avril 2021 et majorer des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le préjudice financier

Les demandeurs exposent n’avoir pu commercialiser immédiatement le site en raison des travaux d’ampleur nécessités au départ de la société UPS et soutiennent que c’est le manquement de cette dernière à ses obligations contractuelles qui les ont contraints à différer la livraison des lieux à CHRONOPOST.

En réplique, la défenderesse rappelle que ce sont les demandeurs qui ont fait le choix de recourir à une expertise judiciaire, laquelle s’est trouvée retardée par leurs nombreuses demandes et leur refus de fournir les DQE sollicitées par l’expert, nécessitant une procédure devant le juge chargé du contrôle des expertise et contraignant l’expert à reprendre intégralement le chiffrage des différents postes de travaux.

A l’analyse des pièces fournies, il est en effet établi que les demandeurs sont responsables de la procédure engagée devant le juge chargé du contrôle des expertises, lequel les a d’ailleurs enjoint de communiquer certaines pièces.

Par ailleurs, s’il est exact qu’un défaut d’entretien, imputable à la société UPS, a nécessité des travaux de réfection, force est de rappeler, d’une part, qu’indépendamment de tout défaut d’entretien, des travaux étaient inévitables après 30 ans d’utilisation du site, outre l’évolution des normes et, d’autre part, que les demandeurs ont fait le choix de réaliser des travaux d’ampleur sans commune mesure avec les préconisations de l’expert.

En outre, il ne saurait être reproché à la défenderesse d’avoir quitté les lieux en 2017 alors que la période écoulée entre ce départ et le démarrage des travaux aurait davantage pu être mise à profit.

Il résulte de ces considérations que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la période d’indisponibilité alléguée soit imputable à la société UPS.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de la demande formée au titre du préjudice financier.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En application de l’article 695, 4° du même code, les honoraires de l’expert judiciaire sont compris dans les dépens.

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société UPS, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée à verser aux demandeurs une somme de 5 000 € au titre de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS UNITED PARCEL SERVICE (UPS) à payer à Mme [G] [S] et M. [Z] [S], pris en leur qualité d’usufruitiers, Mme [H] [S] épouse [E], M. [V] [S] et M. [W] [S], pris en leur qualité de nus-propriétaires indivis, et la SCI GAP INVEST, les sommes suivantes :

-553 165,57 euros HT au titre de la réfection des voiries,

-86 292,94 euros HT au titre de la réfection de l’assainissement,

-513 378,12 euros HT au titre de la réfection de la couverture de l’entrepôt principal,

-15 132,13 euros HT au titre de la réfection de la couverture du petit bâtiment,

-128 025,57 euros HT au titre de la réfection des menuiseries extérieures,

-229 851,00 euros HT au titre de la réfection des quais,

-187 870,00 euros HT au titre de la réfection des bardages et auvents,

-35 000,00 euros HT au titre de la réfection des aménagements intérieurs,

-36 000,00 euros HT au titre de la réfection de l’électricité,

-4 393,50 euros HT au titre de la réfection de la clôture ;

DIT que ces sommes seront majorées de la TVA, seront réactualisées en fonction de l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 30 avril 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, et seront majorées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision jusqu’au jour du paiement ;

CONDAMNE la SAS UNITED PARCEL SERVICE (UPS) à payer à Mme [G] [S] et M. [Z] [S], pris en leur qualité d’usufruitiers, Mme [H] [S] épouse [E], M. [V] [S] et M. [W] [S], pris en leur qualité de nus-propriétaires indivis, et la SCI GAP INVEST la somme de 4 825,00 euros HT au titre des frais d’investigations, majorée de la TVA en vigueur au jour du paiement et des intérêts au taux légal à compter de la présente décision jusqu’au jour du paiement ;

DEBOUTE Mme [G] [S] et M. [Z] [S], pris en leur qualité d’usufruitiers, Mme [H] [S] épouse [E], M. [V] [S] et M. [W] [S], pris en leur qualité de nus-propriétaires indivis, et la SCI GAP INVEST de leurs demandes formées au titre du bassin de rétention des eaux pluviales, des dallages et du préjudice financier ;

CONDAMNE la SAS UNITED PARCEL SERVICE (UPS) aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

AUTORISE Maître Cassandre HUCHET, avocate au Barreau d’Evry, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS UNITED PARCEL SERVICE (UPS) à payer à Mme [G] [S] et M. [Z] [S], pris en leur qualité d’usufruitiers, Mme [H] [S] épouse [E], M. [V] [S] et M. [W] [S], pris en leur qualité de nus-propriétaires indivis, et la SCI GAP INVEST la somme de 5 000,00 € HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi fait et rendu le DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,