TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00058 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EW7Y

DEMANDEUR :

Société CRISTAL HABITAT venant aux droits de [Localité 9] ALPES HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Monsieur [B] [K], juriste, muni d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante assistée de M^e Ahmed RANDI, avocat au barreau de CHAMBERY

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant assisté de M^e Ahmed RANDI, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 17 juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 novembre 2022, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT, a donné à bail à Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 402,89 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 157,51 euros.

Par contrat du même jour, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT a donné à bail à Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] un garage (n°2) situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 48,41 euros.

La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT a fait signifier un commandement de payer en date du 19 juin 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 14 février 2025 et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— le constat de la résiliation de plein droit des contrats de bail à effet à la date du 20 août 2024,

— d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— la condamnation solidaire de Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 6063,77 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation solidaire de Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été renvoyée dans l’attente des conclusions des défendeurs.

A l’audience du 17 juin 2025, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT représentée par Monsieur [B] [K], fondé de pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 4488,14 euros. Le demandeur déclare que les locataires ont effectué depuis la délivrance de l’assignation des virements réguliers correspondant au montant du loyer, voir supérieur à celui-ci. Le demandeur indique en outre ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, dans un délai de 24 mois si possible. Il précise que l’ordonnance à venir permettra de régulariser la situation auprès de la CAF.

Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z], assistés de leur conseil, se référent aux demandes formulées dans les conclusions par lesquelles ils demandent :

— de juger que les demandes présentées par CRISTAL HABITAT se heurtent à une contestation sérieuse, et de dire qu’il n’y a en conséquence pas lieu à référé,

— débouter la société CRISTAL HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, accorder des délais de paiement aux locataires et limiter la condamnation au seul paiment du loyer courant ou à défaut à la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant pendant 24 mois,

— condamner la société CRISTAL HABITAT à verser aux locataires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils déclarent qu’il existe une contestation sérieuse et qu’il n’y a pas lieu à référé, précisant que l’arrêt du versement des APL par la CAF est consécutif à une erreur de transmission des montants déclarés par la CPAM de la SAVOIE, qui ne leur est pas imputable. Ils indiquent, à titre subsidiaire que le locataire a été victime d’un accident du travail et qu’il n’est pas consolidé si bien qu’il n’a pas repris le travail. Ils précisent toutefois avoir tenté de continuer le paiement du loyer et qu’ils seront en capacité, si un échéancier est mis en place, d’apurer la dette.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 6 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’EXISTENCE D’UNE CONTESTATION SERIEUSE :

Selon les articles 848 et 849 du Code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce les locataires ont signé deux contrats de bail, lesquels prévoient un loyer qu’ils sont tenus de payer. Si ces derniers peuvent percevoir une allocation logement venant en déduction du loyer, ils demeurent toutefois tenus de payer l’intégralité du loyer si des difficultés devaient se présenter ou si les aides reçues devaient évoluer. Dès lors, aucune contestation sérieuse ne peut être tirée de l’absence de versement par la CAF de l’APL, que ce défaut de versement soit imputable aux locataires ou non.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Les baux conclus contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 4078,15 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 20 août 2024.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, ils ont réglé 734,64 euros et 540 euros le 15 mai 2025, ce qui correspond au versement d’une somme supérieure au loyer. En outre, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, pour la période courant du 20 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4488,14 euros incluant les deux réglements intervenus au cours du mois de mai et le loyer du mois de mai 2025.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés, solidairement eu égard à la clause de solidarité, au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les contrats de bail n’avaient pas été résiliés.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉBOUTONS la partie défenderesse de sa demande d’irrecevabilité quant à la procédure de référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 10 novembre 2022 entre d’une part la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT et d’autre part Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] et le garage n°2 situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] à payer à la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT la somme provisionnelle de 4488,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation mois de mai 2025 compris, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 124 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire des contrats de bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire des contrats de bail retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] soient condamnés à verser solidairement à la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [Z] et Monsieur [E] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION