TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Jung-mee ARIU

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 Mai 2025

à Prefet des Bouches-du-rhône

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07795 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52KV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [S] [E] [I]

né le 17 Juillet 1969 à [Localité 4], domicilié : chez SAS Cabinet GUIS IMMOBILIER (Mandataire), [Adresse 1]

représenté par M^e Jung-mee ARIU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [L]

né le 12 Avril 1991 à ITALIE, demeurant [Adresse 5]

non comparant

Monsieur [F] [U]

né le 13 Août 1972 à [Localité 6] (ITALIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 9 juin 2016, à effet au 25 juin 2016, M. et Mme [I] [G] ont donné à bail à M. [N] [L] un appartement à usage d’habitation non-meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 662 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 10 juin 2016, M. [F] [U] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Au terme d’une attestation notariée du 25 octobre 2019 rédigée par Me [A] [W], en charge de la liquidation de communauté entre M. [G] [I] et Mme [B] [Y] épouse [I], M. [G] [I] s’est vu attribué le bien immobilier objet du contrat de bail conclu avec M. [N] [L].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [G] [I] a fait signifier à M. [N] [L], par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 2.066,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été signifié à la caution par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, M. [G] [I] a fait assigner M. [N] [L] ainsi que M. [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

— CONSTATER que Monsieur [N] [P] n’a pas apuré sa dette locative dans le délai de 2

mois suivants la date de signification du commandement de payer

— CONSTATER la résiliation de plein droit du bail d’habitation régularisé entre Monsieur [G] [I] et Monsieur [N] [P] à la date du 18 novembre 2024,

En conséquence :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [P] et Monsieur [F] [U] à payer à Monsieur [G] [I] représenté par son mandataire le Cabinet GUIS IMMOBILIER au versement d’une somme provisionnelle de TROIS MILLE SIX CENT QUARANTE HUIT EUROS ET SOIXANTE HUIT CENTIMES (3.648,68 €) arrêtée selon décompte au 4 décembre 2024 au titre des loyers et provision pour charges et taxes prévus au bail avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 18 septembre 2024 ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [P] et Monsieur [F] [U] à payer à Monsieur [G] [I] représenté par son mandataire le Cabinet GUIS IMMOBILIER le coût du commandement de payer délivré ainsi que la dénonce dudit commandement, en vertu des dispositions des articles L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), soit la somme de DEUX CENT SOIXANTE TREIZE EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES (273,79 €) ;

— DIRE ET JUGER que Monsieur [N] [P] est occupant sans droit ni titre du logement appartenant à Monsieur [G] [I], et ce depuis la date de la résiliation du bail le 18 novembre 2024,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [P] et Monsieur [F] [U] à payer à Monsieur [G] [I] représenté par son mandataire le Cabinet GUIS IMMOBILIER au paiement d’une somme provisionnelle de HUIT CENT NEUF EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES (809,82 €) à titre d’indemnité mensuelle d’occupation fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit (à compter du 18 novembre 2024),

— DIRE ET JUGER que l’occupation des lieux par Monsieur [N] [P] depuis la date de la résiliation du contrat de bail est constitutive d’un trouble manifestement illicite,

— ORDONNER en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [N] [P] ainsi que celle de toute personne introduite par ce dernier dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ORDONNER que, faute de départ volontaire de Monsieur [N] [P] il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ORDONNER qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle, et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L 433-1 et suivants, et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— DIRE que le dépôt de garantie versé par Monsieur [N] [P] lors de la conclusion du bail d’un montant de SIX CENT SOIXANTE DEUX EUROS (662 €) restera acquis à Monsieur [G] [I] représenté par son mandataire le Cabinet GUIS IMMOBILIER à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [P] et Monsieur [F] [U] à payer à Monsieur [G] [I] représenté par son mandataire le Cabinet GUIS IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été retenue. M. [G] [I], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.342,24 euros, selon décompte en date du 3 mars 2025, terme de mars inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [N] [L], locataire, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La signification de l’assignation ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, un courrier recommandé a été adressé à M. [F] [U], caution, pour l’aviser de l’audience. M. [F] [U] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail d’habitation, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 9 juin 2016, soit antérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau délai de six semaines, contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.066,22 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, puisque la dette locative ne s’est pas résorbée. Elle a même continué de s’aggraver, selon le décompte actualisé produit par le demandeur à l’audience.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies deux mois après la signification du commandement de payer, soit à la date du 18 novembre 2024.

Il s’en déduit que M. [N] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [N] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail, soit le 18 novembre 2024 au départ effectif des lieux de M. [N] [L] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges soit 809,82 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni par le demandeur que M. [N] [L] reste redevable de la somme de 6.342,24 euros, à la date du 3 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [N] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [N] [L] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 6.342,24 euros, avec les intérêts légaux à compter 18 septembre 2024 pour la somme de 2.066,22 euros et du 10 décembre 2024 pour la somme de 1.582,46 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Faute de préciser le fondement de sa demande, M. [G] [I] est débouté de sa demande au titre de la conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, l’engagement de caution signé par M. [F] [U] porte sur « le paiement des loyers et indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et accessoires (…). »

Le commandement de payer délivré au locataire le 18 septembre 2024 lui a été signifié le 23 septembre 2024.

En conséquence, M. [F] [U] sera condamné solidairement avec M. [N] [L] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [I] les frais qu’il a exposé dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2016 entre M. [G] [I] et M. [N] [L] concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [L] et M. [F] [U] à hauteur à verser à M. [G] [I], à titre provisionnel, la somme de 6.342,24 euros décompte arrêté au 3 mars 2025 incluant la mensualité de mars 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 pour la somme de 2.066,22 euros et du 10 décembre 2024 pour la somme de 1.582,46 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [L] et M. [F] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges, soit 809,82 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [L] et M. [F] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [L] et M. [F] [U] à verser la somme de 200 euros à M. [G] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente