TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 18 Septembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00095 N° Portalis DB2P-W-B7J-EYBQ

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Isabelle ROSADO, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [P] [L]

domiciliée [Adresse 1]

[Localité 4]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 17 juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juin 2023, Madame [O] [N] a donné à bail à Madame [P] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 645 euros.

Par acte sous seing privé du 28 juin 2023, la société Action Logement Services s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et des charges, dans le cadre du dispositif Visale.

Se plaignant de défauts de paiement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer en date du 21 octobre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 24 janvier 2025 et sollicite :

— dire et juger recevable et bien fondé Action Logement Services en son action,

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le recours de la force publique,

En toutes hypothèses,

— la condamnation de Madame [P] [L] au paiement de l’arriéré locatif de 1290 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 1290 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation de la locataire au paiement de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— la condamnation de la locataire aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 2592,39 euros. Le demandeur indique en outre se rapporter à l’appréciation souveraine du juge pour l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce que son droit d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas contestable, en vertu de l’article 2306 du code civil, qui subroge la caution qui a payé la dette dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Elle indique être également subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation, dès lors que le contrat de cautionnement stipule qu’elle est subrogée “au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyers”, le terme loyer désignant “le loyer et les charges récupérables(…) Les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail”.

Madame [P] [L] comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 1000 euros, loyer compris. La locataire indique que la dette est de 2641,91 euros sur le dernier avis d’échéance de FONCIA. Elle explique avoir perdu son travail, ne pas avoir eu droit au chômage en novembre et décembre 2024. Elle précise qu’elle percevra 1786 euros de chômage quand elle aura son nouveau titre de séjour le 22 mai 2025, l’ancien expirant le 15 avril dernier. Elle ajoute avoir des charges importantes qu’elle a commencées à régulariser (EDF et BOUYGUES TELECOM). Elle déclare ne pas avoir de crédits, ni d’enfants à charges.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue en date du 25 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué qu’un versement de 384,56 euros avait été effecuté en date du 2 mai 2025 portant ainsi la dette actualisée à 2207,83 euros. Elle indique aussi ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que “le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (…)

Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…)

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ”.

L’article 25-3 de cette loi dispose que “les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.(…)”.

En l’espèce, il est constant que le contrat conclu entre les parties concerne un logement meublé, excluant l’application des dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 sauf celles mentionnées dans l’alinéa 2 de l’article 25-3 de cette loi.

II. SUR LA QUALITÉ ET L’INTÉRÊT A AGIR DE LA REQUÉRANTE :

Il résulte de l’article 2309 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette subrogation concerne donc non seulement le recouvrement des dettes pour lesquelles la caution est intervenue mais aussi les actions à l’encontre du locataire, notamment celles conduisant à la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées (décomptes et quittances subrogatives) que la société Action Logement Services est intervenue en tant que caution pour le paiement des loyers et charges imputables à Madame [P] [L]. En conséquence, elle se trouve subrogée dans les droits et actions de Madame [O] [N], si bien qu’elle a qualité pour agir en résiliation du contrat de bail conclu entre cette dernière et Madame [P] [L]. Elle y a également intérêt puisque la résiliation du bail sera de nature à empêcher pour l’avenir la création d’une nouvelle dette locative, dont elle devra s’acquitter en qualité de caution.

III. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 21 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

IV. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de location contient une clause résolutoire, notamment en cas de défaut de paiement du loyer.

A cet égard, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 21 octobre 2024 pour la somme en principal de 1290 euros, cet exploit la mettant en demeure de régler l’arriéré de loyer dans un délai maximum de deux mois, faute de quoi le contrat de bail sera résilié.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 décembre 2024.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [P] [L] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. De plus, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. En outre, Madame [P] [L] doit percevoir une indemnité chômage de 1786 euros, et apparait en conséquence en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [P] [L] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [P] [L] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2207,83 euros, loyer du mois de mars 2025 inclus.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme.

S’agissant en revanche du paiement des indemnités d’occupation dues postérieurement au mois de juin 2025 si les délais suspensifs des effets de la clause résolutoire ne devaient pas être respectés, le contrat de cautionnement stipule que “la caution s’engage à régler l’intégralité des impayés de loyer ainsi déclarés sous réserve du respect par le bailleur de l’ensemble des conditions du présent contrat. Aucune somme réclamée au titre du dépôt de garantie, de pénalités ou indemnités par le bailleur au locataire ne sera prise en charge par la caution” et encore que “La caution règlera les impayés de loyers, totaux ou partiels dans la limite de couverture définie à l’article 4 du présent contrat”. Il en résulte ainsi que la société Action Logement Services n’est subrogée dans les droits du bailleur que pour obtenir le paiement des loyers, à défaut de toute autre somme ou indemnité, comme c’est le cas des indemnités d’occupation.

Dans ces conditions, la requérante sera déboutée de sa demande au titre du paiement des indemnités d’occupation.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique de la locataire telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable l’action engagée par la société Action Logement Services à l’encontre de Madame [P] [L] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2023 entre d’une part Madame [O] [N] et d’autre part Madame [P] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2207,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, loyer du mois de mars 2025 inclus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISE Madame [P] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 355 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [P] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle formée par la société Action Logement Services en paiement des indemnités d’occupation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 18 septembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION