TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 18 Septembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00130 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYRM

DEMANDEUR :

OPAC DE SAVOIE, Office Public de l’Habitat

dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY, substituée par Maître NOEL Maxime, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [C]

domicilié [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 17 juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 septembre 2019, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, a donné à bail à Monsieur [M] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 393,90 euros, outre les taxes.

Par contrat du même jour, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [M] [C] un garage (n°15) situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 45 euros outre les taxes.

L’OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer en date du 30 octobre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 23 avril 2025 et sollicite :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location à la date du 30 décembre 2024 et dire en conséquence que le locataire est occupant sans droit ni titre,

— prononcer la résiliation du bail relatif au garage n°15 conclu le 6 septembre 2019, aux torts exclusifs de Monsieur [M] [C].

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer à OPAC SAVOIE la somme de 4412,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 février 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail aux torts exclusifs du locataire pour non-respect de son obligation de régler les loyers et charges et ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer à OPAC SAVOIE la somme de 4412,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 février 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner le locataire au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

— la condamnation du locataire au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 17 juin 2025, OPAC SAVOIE représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 4595,92 euros au 16 juin 2025. Le demandeur indique en outre s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [C] comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 200 euros en plus du loyer courant. Le locataire déclare percevoir des revenus compris entre 2400 et 2500 euros par mois s’il fait des astreintes, tandis qu’il estime ses charges à 100 euros par mois pour un crédit voiture. Il ajoute ne pas avoir d’enfant à charge.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue en date du 17 juillet 2025, OPAC SAVOIE a indiqué que la dette s’élève à 4395,92 euros au 16 juillet 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est par ailleurs réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 17 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE DU BAIL RELATIF AU LOGEMENT

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 3215,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2024.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [M] [C] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, il a réglé 700 euros en date du 12 mai 2025, ce qui correspond au versement d’une somme supérieure au loyer ainsi que le loyer du mois de juin 2025. Pour finir, il perçoit des revenus mensuels de 2400-2500 euros, et apparait en conséquence en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [M] [C] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DU BAIL RELATIF AU GARAGE

Aux termes de l’alinéa de 2 de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement ».

L’article 7 de la même loi dispose que « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat ».

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, le relevé de compte produit aux débats permet de constater que Monsieur [M] [C] a repris le paiement intégral du loyer courant à partir d’avril 2025 et a versé un double loyer pour le mois d’avril et de juin 2025.

Eu égard à la reprise du paiement du loyer du garage ainsi que du paiement d’une partie de la dette, la résolution du contrat de bail ayant pour objet le garage ne sera pas prononcée.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

* Sur les pénalités d’enquête sociale :

L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose dans son premier alinéa que “Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.”

En l’espèce, OPAC SAVOIE ne justifie nullement avoir demandé au locataire la production de son dernier avis d’impôts ou de non imposition dans un délai imparti. Dans cette mesure, OPAC SAVOIE n’est pas fondé à obtenir sa condamnation au paiement de pénalités d’enquête sociale en application de la disposition précitée.

*Sur l’arriéré locatif :

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [C] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite et des pénalités d’enquête sociale, la somme de 4156,9 euros incluant le règlement du mois de mai 2025 du logement et du garage.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

VI. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [M] [C] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique du locataire telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 septembre 2019 entre d’une part l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE et d’autre part Monsieur [M] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

DEBOUTE OPAC SAVOIE de sa demande relative à la résiliation du contrat de bail conclu le 6 septembre 2019 entre d’une part l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE et d’autre part Monsieur [M] [C] concernant le garage n°15 situé [Adresse 1],;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 4156,9 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement et du garage, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal;

AUTORISE Monsieur [M] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 200 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPAC SAVOIE puisse faire procéder à son expulsion du logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [C] soit condamné à verser à OPAC SAVOIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus pour le logement en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle relative à l’astreinte et au paiement des pénalités d’enquête sociale ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 18 septembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION