TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 6]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/20

RG n° : N° RG 24/00819 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CMTK

[I]

C/

S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER SAS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [W] [I]

née le 10 Mai 1970 à [Localité 7] (ANGOLA)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Tiffanie PACIOCCO, avocate postulante au barreau de BRIEY,

M^e Patricia OLIVEIRA, avocate plaidante au barreau de Luxembourg,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER SAS, représentée par son Président en fonctions, pris en la personne de son représentant légal

RCS METZ B 319 619 672

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e François BATTLE, avocat plaidant au barreau de METZ,

M^e Thomas KREMSER, avocat postulant au barreau de BRIEY,

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE CARNOT représentée par son syndic, la Société QUADRAL IMMOBILIER SAS, RCS METZ B 319 619 672 dont le siège social est [Adresse 1], [Localité 5] et représentée par son Président en fonctions, pris en la personne de son représentant légal

DEVENUE EVEL IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e François BATTLE, avocat plaidant au barreau de METZ,

M^e Thomas KREMSER, avocat postulant au barreau de BRIEY,

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

délibéré au 25/11/2025 prorogé au 13/01/2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Tiffanie PACIOCCO

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [W] [I] a acquis le 23 décembre 2019 la propriété de plusieurs lots constitués d’un appartement, cave et grenier, au sein de la copropriété de l’immeuble Résidence Carnot situé [Adresse 2], [Localité 4].

L’ensemble immobilier est géré par le syndicat des copropriétaires de la résidence Carnot, dont le syndic en exercice est la SAS QUADRAL IMMOBILIER, devenue EVEL IMMOBILIER.

Se plaignant d’avoir découvert, postérieurement à la signature de l’acte de vente, l’ampleur des dettes laissées par un ancien copropriétaire et mises à la charge des autres copropriétaires, Mme [C] [I] a fait diligenter une tentative de conciliation extrajudiciaire avec le syndic, qui s’est soldée par un constat de carence en date du 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, Mme [C] [W] [I] a fait assigner la SAS QUADRAL IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la résidence Carnot devant le tribunal judiciaire de Val de Briey, au visa de l’article 1240 du code civil, pour manquements à son devoir d’information.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024, lors de laquelle la demanderesse, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes.

Les défenderesses étaient représentées par leur avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024, prorogé au 28 novembre 2024 en raison des contraintes du service.

Les débats ont été rouverts par le biais d’une mention au dossier, le tribunal ayant constaté que la SAS QUADRAL IMMOBILIER n’avait présenté aucun moyen de défense au regard notamment du manquement allégué de nature à engager sa responsabilité.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2025, puis a fait l’objet de plusieurs renvois pour la mise en état du dossier.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [C] [W] [I] a demandé au tribunal de :

condamner la société EVEL IMMOBILIER, préqualifiée, à lui payer le montant de 2 163,16 euros au titre de son obligation de donner une information complète donnant une exacte connaissance de la situation,condamner la société EVEL IMMOBILIER, préqualifiée, à lui payer le montant de 1 403,08 euros au titre des frais injustement imputés, sous réserve d’augmentation d’autres frais et charges injustement imputés,condamner la société EVEL IMMOBILIER, préqualifiée, à lui payer le montant de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société EVEL IMMOBILIER aux frais et dépens de l’instance,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,lui réserver le droit de produire, outre les pièces énumérées dans le bordereau de l’assignation, toutes autres pièces en temps et lieu utiles et suivant qu’il appartiendra,lui réserver tous autres droits, moyens et actions et notamment le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance et suivant qu’il appartiendra.

Par conclusions déposées le 07 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence Carnot, pris en la personne de son syndic, et la SAS EVEL IMMOBILIER ès qualité de syndic, anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER, ont demandé au tribunal de :

débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,les dire mal fondées,condamner Mme [I] aux entiers frais et dépens de l’instance,condamner Mme [I] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 23 septembre 2025, les parties, représentées par leur conseil respectif, s’en sont rapportées à leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, prorogé au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il convient de constater qu’aucune demande n’est formulée contre le syndicat des copropriétaires.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les instances introduites à compter du 1er octobre 2023 sont dès lors assujetties au préalable de recherche d’une solution amiable prévu par l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2023-357 du 11 mai 2023.

En l’espèce, la demande en justice de Mme [C] [I] a été introduite le 29 avril 2024 et tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, étant rappelé que la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ne constitue pas une prétention dont la valeur doit être prise en compte pour la détermination du taux du ressort de la juridiction.

Mme [C] [I] justifie d’une tentative de conciliation extra-judiciaire, laquelle s’est soldée par l’établissement d’un constat de carence en date du 22 janvier 2024.

La demande sera en conséquence déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la responsabilité du syndic de copropriété

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au litige, « le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »

Le syndic d’une copropriété est donc tenu à un devoir d’information, notamment lors de la rédaction de l’état daté qu’il doit fournir, sur demande du notaire, lors d’une vente immobilière de l’un des lots de la copropriété.

Néanmoins, il est de jurisprudence constante qu’il n’a pas à remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par la loi.

En l’espèce, dans le cadre de la promesse de vente régularisée entre le vendeur et Mme [C] [I], la SAS QUADRAL IMMOBILIER, ès qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble en cause, a dressé un état daté le 20 novembre 2019 et l’a transmis au notaire chargé de recevoir l’acte de vente, ainsi qu’il résulte du courrier électronique adressé à ce dernier à cette même date.

Dans le cadre de cet état daté, la SAS QUADRAL IMMOBILIER a établi une annexe à la troisième partie de celui-ci mentionnant, au titre du paragraphe C) relatif aux procédures en cours : « Procédures de recouvrement à l’encontre de M. [S], débiteur de 28 070,93 euros. La vente forcée immobilière a bien eu lieu, nous sommes en attente de la distribution du prix de vente ».

Si l’existence d’une vente forcée est bien évoquée, aucun élément ne permettait à l’acquéreur de douter, au regard de la formulation imprécise employée, du fait que l’intégralité de la dette serait apurée par cette vente.

En effet, aucune indication n’est donnée sur le risque financier potentiel de cette procédure, les mentions étant particulièrement succinctes. De plus, cette annexe vise une pluralité de procédures et non une procédure unique. Or, aucune indication n’est donnée sur l’objet, la teneur et l’état d’avancement des autres procédures diligentées.

La formulation employée pouvait laisser entendre que la copropriété serait désintéressée par le prix de vente de l’appartement de M. [S].

Or, à la date à laquelle elle a établi ce document, la SAS QUADRAL IMMOBILIER était nécessairement en mesure d’apporter plus d’informations car elle ne pouvait ignorer qu’elle se trouvait, sur la distribution des fonds issus de la vente forcée, dans une situation de concours avec un créancier de rang plus élevé puisqu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 14 septembre 2020 que l’adjudication est intervenue par décision du tribunal de grande instance de Briey du 3 octobre 2018, soit plus d’un an avant l’établissement de l’état daté.

Il apparait en outre que la procédure de saisie immobilière a été initiée par un établissement bancaire, autre créancier de M. [S], de sorte que le syndic avait connaissance du fait que le prix de vente devait faire l’objet d’une répartition entre plusieurs créanciers.

Il est dès lors établi que le syndic a délivré à Mme [C] [I] une information partielle et insuffisante et qu’elle a ainsi manqué à son devoir d’information, tel que défini notamment dans le décret de 1967, étant souligné que c’est à la SAS QUADRAL IMMOBILIER qu’il appartient de démontrer qu’elle a rempli son devoir d’information.

En effet, sauf à inverser la charge de la preuve entre les parties, il n’appartenait pas à Mme [C] [I] de se renseigner plus avant et de rechercher l’issue de procédures au sujet desquelles le syndic avait délivré des informations trop imprécises et incomplètes.

Au demeurant, le fait que Mme [C] [I] n’ait pas contesté dans les formes et délai légaux les procès-verbaux d’assemblée générale ayant validé le budget prévisionnel et approuvé les comptes des exercices clos est inopérant puisque le présent litige n’a pas pour objet la contestation de la mise en recouvrement de charges de copropriété impayées.

En définitive, au regard des éléments qui précèdent, le manquement du syndic à son devoir d’information est caractérisé.

La SAS EVEL IMMOBILIER (anciennement dénommée QUADRAL IMMOBILIER) engage donc sa responsabilité à l’égard de Mme [C] [I].

Sur la demande indemnitaire

Le préjudice allégué par Mme [C] [I] résulte, selon elle, de la perte de chance de ne pas contracter la vente ou de la contracter à des conditions différentes.

Elle soutient qu’il se chiffre nécessairement au montant mis à sa charge pour combler les dettes laissées à la copropriété par M. [S] et ce à hauteur du montant de sa quote-part dans la copropriété, soit la somme de 2 163,16 euros (17 127,15 euros x 1 263/10 000 tantièmes).

La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable, de sorte qu’elle ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute n’a pas eu de conséquences sur la suite attendue.

En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut qu’être partielle et doit être mesurée à la chance perdue, sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 14 septembre 2020 que « les lots ayant appartenus à Monsieur [S] ont fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière. La vente à la barre du TGI de Briey est intervenue le 3 octobre 2018 pour la somme de 41 000€. Par suite de la distribution du prix, le syndicat des copropriétaires s’est vu désintéressé à hauteur de la somme de 10 943,78€. Il subsiste par conséquent une dette irrécouvrable de 17 127,15€ qu’il convient d’apurer. L’assemblée générale décide d’absorber cette dette irrécouvrable et d’apurer cette dette sur plusieurs années. Il a été décidé d’inclure une partie de la dette soit 5000€ dans le budget courant de l’exercice allant du 01/04/2019 au 31/03/2020. Lors de l’assemblée générale de 2021, il sera alors proposé d’inclure une seconde partie de la dette dans l’exercice allant du 01/04/2020 au 31/03/2021. »

Si la demanderesse soutient qu’a été mise à sa charge la somme totale de 2 163,16 euros (17 127,15 euros x 1 263/10 000 tantièmes), elle ne verse pas les procès-verbaux des assemblées générales postérieures et les décomptes produits ne font apparaitre qu’une somme de 1847,41€ (631,50€x2 + 584,41€).

Par ailleurs, s’agissant d’une perte de chance, le préjudice ne peut être évalué qu’à hauteur de 50% de ce montant, aucun élément ne permettant d’affirmer que sans la faute du syndic la vente aurait été réalisée à des conditions différentes.

Dès lors, la SAS EVEL IMMOBILIER sera condamnée à verser à Mme [C] [I] la somme de 923,70 euros.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, Mme [C] [I] demande que la SAS EVEL IMMOBILIER soit condamnée à lui payer la somme de 1 403,08 euros au titre des frais qui lui ont été imputés pour le recouvrement des charges qu’elle a toujours contestées.

Néanmoins, les pièces produites aux débats ne permettent pas de considérer que les relances et mises en demeure ne concernaient que le paiement des charges exceptionnelles, contestées par Mme [I] et pas d’autres charges dont elle était redevable.

En outre, Mme [I] ne démontre aucunement s’être acquittée de la somme de 1403,08€ dont elle demande le remboursement.

En conséquence, Mme [C] [I] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS EVEL IMMOBILIER, partie perdante au principal, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS EVEL IMMOBILIER sera condamnée à verser à Mme [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 500€.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Mme [C] [W] [I] ;

CONDAMNE la SAS EVEL IMMOBILIER, ès qualité de syndic de la copropriété de la résidence Carnot sise [Adresse 2], [Localité 4], à verser à Mme [C] [W] [I] la somme de 923,70 euros ;

DÉBOUTE Mme [C] [W] [I] de sa demande au titre des frais ;

CONDAMNE la SAS EVEL IMMOBILIER, ès qualité de syndic de la copropriété de la résidence Carnot sise [Adresse 2], [Localité 4], à verser à Mme [C] [W] [I] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Carnot de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS EVEL IMMOBILIER aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La présente décision a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge