TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 Juin 2025

Numéro RG : N° RG 25/00079 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EX5J

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] ALPES HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 1] , représentée par M. [D] [L], juriste, muni d’un mandat écrit ;

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [J] demeurant [Adresse 2], comparant ;

Madame [Y] [T] épouse [J] demeurant [Adresse 2], comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 20 mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 novembre 2021, La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT, a donné à bail à Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] un logement à usage d’habitation outre une cave situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 484,09 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 124,43 euros.

Par contrat du 6 août 2013, La SAIEM DE [Localité 5], devenue la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] un garage n°31 situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 33,13 euros.

La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT a fait signifier un commandement de payer en date du 29 novembre 2024 visant la clause résolutoire des deux contrats et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 13 mars 2025 et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux baux,

— le constat de la résiliation de plein droit des deux contrats de bail à effet à la date du 30 janvier 2025,

— d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme provisionnelle de 6107,05 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation solidaire des locataires au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT représentée par Monsieur [L], fondé de pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 3584,58 euros. Le demandeur déclare que les locataires ont effectué la veille de l’audience un virement de 6000 euros.

Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] comparaissent et sollicitent des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 300 euros en plus du loyer courant. Monsieur déclare être à son compte dans la restauration et Madame indique ne pas travailler et toucher 100 euros par mois de la CAF. Ils indiquent rembourser une dette de 170 euros d’eau, être parents de 3 enfants et n’avoir pas de crédit.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue en date 22 mai 2025, La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT a justifié du versement de 6000 euros avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, les contrats de bail ont été conclus avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ces contrats de bail ont été tacitement reconduits depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail du 11 décembre 2024 dont il a été accusé réception le 12 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES CLAUSES RESOLUTOIRES :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Les baux conclus contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié aux locataires le 29 novembre 2024, pour la somme en principal de 3820,15 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 30 janvier 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ayant versé 6000 euros le 15 mai 2025. En outre, Monsieur [C] [J], qui travaille, apparait en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3584,58 euros incluant le loyer du mois d’avril 2025 et le règlement de 6000 euros intervenu au cours du mois de mai 2025.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés, solidairement eu égard à la clause de solidarité contenue dans les baux, au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2021 entre d’une part La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT et d’autre part Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 janvier 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2013 entre d’une part la SAIEM DE [Localité 5], devenue la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT et d’autre part Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] concernant un garage n°31 situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 30 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] à payer à La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT la somme provisionnelle de 3584,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de avril 2025 et le versement du 15 mai 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 300 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] soient condamnés solidairement à verser à La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [J] et Madame [Y] [T] épouse [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 27 juin 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION