TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00089 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EX6X

DEMANDEUR :

Société économie mixte locale dénommée CRISTAL HABITAT venant aux droits de l’Office public de l’Habitat [Localité 6] ALPES HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Monsieur [G] [V], juriste, substitué par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparant

Madame [D] [X] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, représentée par M. [N] [L], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier à l’audience : Liliane BOURGEAT

Greffier lors du délibéré : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 20 mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 août 2019, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT, a donné à bail à Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 414,49 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 122,74 euros.

La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT a fait signifier un commandement de payer en date du 6 novembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 18 février 2025 et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail à effet à la date du 7 janvier 2025,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] au paiement de la somme provisionnelle de 3305,12 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 3551,59 euros. Le demandeur déclare que le locataire a effectué depuis la délivrance de l’assignation des versements de 600 euros en février, mars et en avril 2025 pour un loyer de 611,14 euros. Le demandeur indique en outre ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement avec une clause de déchéance du terme.

Monsieur [N] [L], représentant également Madame [D] [X] épouse [L], comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 50 euros en plus du loyer courant. Il déclare avoir un revenu mensuel compris entre 1500 et 1700 euros. Il indique que son épouse ne travaille pas. Il ajoute qu’ils touchent 200 euros d’allocations familiales pour leurs deux enfants, ne perçoivent plus les APL, doivent une dette d’eau de 600 euros et n’ont pas de crédits.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 et prorogé au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 22 février 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 6 novembre 2024, pour la somme en principal de 2123,46 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 janvier 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Toutefois, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire. En outre, Monsieur [N] [L] perçoit des revenus mensuels compris entre 1500 et 1700 euros, et apparait en conséquence en situation de régler la dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3551,59 euros, incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement, eu égard à la clause de solidarité contenue dans le bail, au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2019 entre d’une part la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT et d’autre part Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] à payer à la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT la somme provisionnelle de 3 551,59 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 95 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] soient condamnés solidairement à verser à la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [L] et Madame [D] [X] épouse [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 11 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION