DOSSIER N° RG 25/00159

N° Portalis DB2P-W-B7J-EXUV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

— =-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 2 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

— =-=-=-

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Le S.D.C. DE L’IMMEUBLE 25/27 PLACE SAINT LÉGER

sis 25/27 place Saint Léger 73000 CHAMBERY,

représenté par son syndic bénévole Monsieur [K] [R],

dont le siège social est sis 27 Place Saint Léger 73000 CHAMBERY

représentée par Maître Richard DAMIAN, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [G],

né le 6 septembre 1961 à Chambéry (73)

demeurant 27 Place Saint Léger 73000 CHAMBERY

non comparant,

Monsieur [N] [U],

né le 17 février 1981 à Sainte-Gemmes-d’Andigné (49)

demeurant Villa 8C – Nighteengale drive – Campound AL JAZY GARDEN – DOHA- QATAR

non comparant,

— =-=-=-

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Juillet 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 2 Septembre 2025, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

— =-=-=-

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé 25-27 Place Saint Léger 73000 CHAMBERY est soumis au statut de la copropriété.

Un rapport structure établi le 7 septembre 2021 par le Cabinet BRED CONSULTANT, mandaté pour contrôler l’état du plancher en bois d’un lot privatif, a révélé une dégradation significative de la structure du plancher haut du 1er étage. Compte tenu du risque pour la sécurité des occupants, la Mairie de CHAMBERY a pris, le 13 septembre 2021, un arrêté interdisant l’occupation du logement situé au 2ème étage, appartenant à Monsieur [M] [G].

En l’absence de diligences des anciens syndics pour permettre les investigations dans les parties privatives, la Mairie a engagé une procédure contradictoire préalable à un arrêté de mise en sécurité.

Par la suite, l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2023 a voté la réalisation d’un diagnostic technique global, confiée au Cabinet PEXIN, nécessitant l’accès aux parties privatives.

Une seconde mission, confiée au Cabinet EUREKA pour la mise en conformité des états de division avec la loi ELAN, impliquait également ces accès.

Cependant, l’accès aux parties privatives de Messieurs [M] [G] et [N] [U], non résidents dans l’immeuble, n’a pu être obtenu malgré les démarches engagées par le syndic bénévole, Monsieur [K] [R] qui leur a, notamment, adressé à chacun des mises en demeure.

Suivant exploits du commissaire de justice du 14 mai 2025, auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal Monsieur [M] [G] et Monsieur [N] [U] sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, de l’article 9-II de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 10-1-a de la loi du 10 juillet 1965. Il demande au Juge des référés de :

— RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R]

— AUTORISER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété 25/27 Place Saint Léger ou ses représentants dûment mandatés à pénétrer dans tous les lots privatifs ou en indivision appartenant à Monsieur [M] [G], et notamment les lots n° CK204 n° 8, 20, 14 et CK209 n°3 avec le concours de tout Commissaire de Justice qui pourra s’adjoindre l’assistance de tout professionnel (serrurier) et/ou de la force publique, afin de permettre, d’une part, au Cabinet PEXIN ainsi qu’a toute personne mandatée par ce cabinet d’assurer 1e diagnostic structurel global voté par l’assemblée générale et, d’autre part, au Cabinet EUREKA d’effectuer toutes mesures nécessaires votées par l’assemblée générale,

— AUTORISER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété 25/27 Place Saint Léger ou ses représentants dûment mandatés à pénétrer dans tous les lots privatifs ou en indivision appartenant à Monsieur [N] [U], et notamment les lots n° CK204 n° 3, 20, 19 et CK208 n°4 et 7, avec le concours de tout Commissaire de Justice qui pourra s’adjoindre l’assistance de tout professionnel (serrurier) et/ou de la force publique, afin de permettre, d’une part, au Cabinet PEXIN ainsi qu’à toute personne mandatée par ce cabinet d’assurer le diagnostic structurel global voté par l’assemblée générale et, d’autre part, au Cabinet EUREKA d’effectuer toutes mesures nécessaires votées par l’assemblée générale,

— ORDONNER à Monsieur [M] [G] de laisser l’accès à l’ensemble de ses lots privatifs et de ne pas entraver cet accès sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— ORDONNER à Monsieur [N] [U] de laisser l’accès à l’ensemble de ses lots privatifs et de ne pas entraver cet accès sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— CONDAMNER Monsieur [M] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] la somme de 5.000 euros à titre de dommage et intérêt pour résistance abusive,

— CONDAMNER Monsieur [N] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] la somme de 5.000 euros à titre de dommage et intérêt pour résistance abusive,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [G] et Monsieur [N] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [G] et Monsieur [N] [U] aux entiers dépens d’instance et d’exécution.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00159.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 juillet 2025 à laquelle le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] a maintenu ses moyens et demandes à l’encontre de Monsieur [M] [G]. Il s’est désisté de ses demandes à l’encontre de Monsieur [N] [U] à l’exception de celle fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [M] [G] et Monsieur [N] [U] n’ont pas constitué avocat ni fait connaître de demande de renvoi pour le faire.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de désistement à l’encontre de Monsieur [N] [U]

L’article 394 du Code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même Code dispose que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 396 du Code de procédure civile prévoit que le juge déclare parfait le désistement si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] s’est désisté de sa demande à l’encontre de Monsieur [N] [U], ce dernier ayant finalement autorisé l’accès à ses lots pour l’exécution des opérations décidées en assemblée générale.

Dès lors, il sera donné acte au demandeur de ce désistement qui sera déclaré parfait.

Sur la demande d’autorisation d’accès aux parties privatives de Monsieur [M] [G]

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l’article 25, du d de l’article 26 et de l’article 30. Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

es copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Il est constant que le refus d’un copropriétaire de laisser un professionnel accéder à son lot, alors que cette intervention est justifiée par une décision régulière de l’assemblée générale, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les assemblées générales des 16 juin 2023 et 27 septembre 2023 ont voté deux résolutions régulières, confiant respectivement au Cabinet PEXIN un diagnostic structurel global de l’immeuble, et au Cabinet EUREKA la mise à jour de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Ces missions impliquent nécessairement un accès aux lots privatifs.

Monsieur [M] [G], copropriétaire concerné, a été informé par courrier recommandé du 22 octobre 2023, puis formellement mis en demeure le 21 février 2025 de permettre l’accès à ses lots. Un délai supplémentaire expirant le 15 mars 2025 lui a été laissé, sans réaction de sa part. À ce jour, ses lots privatifs demeurent inaccessibles, ce qui empêche la réalisation des missions votées par la collectivité des copropriétaires.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que l’intéressé ne répond plus aux sollicitations, et ne participe plus à la vie de la copropriété.

Dès lors, et alors que la mesure sollicitée tend à permettre l’exécution de décisions collectives légalement adoptées nécessaires à la sécurité de l’immeuble et à son bon fonctionnement, le refus persistant de Monsieur [M] [G] d’autoriser l’accès aux parties privatives qu’il détient constituant un trouble manifestement illicite, il échet de faire droit à la demande d’autoriser l’accès forcé aux lots concernés avec le concours d’un Commissaire de Justice et, si besoin, de tout professionnel compétent (serrurier) ou de la force publique et sous astreinte conformément au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision en réparation de la résistance abusive de Monsieur [M] [G]

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [M] [G] a été informé à plusieurs reprises de la nécessité d’accéder à ses lots privatifs pour l’exécution de travaux d’intérêt collectif votés en assemblée générale. Malgré plusieurs sollicitations amiables restées sans réponse, un contact a été établi par courriel en août 2024, à l’issue duquel plusieurs rendez-vous ont été fixés, puis systématiquement reportés à son initiative. Depuis fin novembre 2024, Monsieur [M] [G] ne répond plus à aucune sollicitation, et la mise en demeure adressée le 21 février 2025 est demeurée sans effet.

Il est par ailleurs rappelé que Monsieur [K] [R], ès qualités de syndic bénévole, avait déjà saisi Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Chambéry par requête en date du 1er mars 2024, aux fins d’obtenir l’autorisation d’accéder aux lots concernés. Par ordonnance du 14 mars 2024, il a toutefois été jugé que, nonobstant l’urgence, la procédure devait être introduite par voie d’assignation afin de respecter le principe du contradictoire.

Cette attitude témoigne d’un désintérêt manifeste pour la gestion de la copropriété, alors même que les travaux concernés sont justifiés par des risques structurels objectivés dès 2021 par un rapport technique et un arrêté municipal. Ce comportement fait obstacle à la réalisation de mesures nécessaires à la sécurité de l’immeuble et au respect des décisions collectives prises dans les formes légales.

Dès lors, la persistance de ce refus d’accès, sans justification valable, constitue une résistance abusive, générant pour le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] des démarches et des frais contraints, qui justifient l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros au titre du préjudice subi.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…).

Les frais ne s’appuyant pas sur des pièces justificatives ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le syndicat doit également faire état de difficultés particulières l’ayant contraint à des diligences inhabituelles pour que les frais sollicités entrent dans les prévisions de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] sollicite la condamnation de Monsieur [M] [G] au remboursement de frais de mise en demeure et de commissaire de justice. Toutefois, le contrat de syndic n’a pas été produit, et aucun justificatif ne permet de vérifier les montants effectivement facturés pour ces diligences.

Dès lors, la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] sera rejetée faute de justification suffisante.

Sur les autres demandes

Monsieur [M] [G], partie succombante, supportera la charge des dépens, ceux-ci étant mis à sa charge in solidum avec Monsieur [N] [U], dès lors que la procédure a été rendue nécessaire par leur inertie respective.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Monsieur [M] [G] et Monsieur [N] [U] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R], la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DONNONS ACTE au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] de son désistement d’instance à l’encontre de Monsieur [M] [G] et le DECLARONS parfait,

AUTORISONS le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété 25/27 Place Saint Léger ou ses représentants dûment mandatés à pénétrer dans tous les lots privatifs ou en indivision appartenant à Monsieur [M] [G], et notamment les lots n° CK204 n° 8, 20, 14 et CK209 n°3 avec le concours de tout Commissaire de Justice qui pourra s’adjoindre l’assistance de tout professionnel (serrurier) et/ou de la force publique, afin de permettre, d’une part, au Cabinet PEXIN ainsi qu’a toute personne mandatée par ce cabinet d’assurer le diagnostic structurel global voté par l’assemblée générale et, d’autre part, au Cabinet EUREKA d’effectuer toutes mesures nécessaires votées par l’assemblée générale,

ORDONNONS à Monsieur [M] [G] de laisser l’accès à l’ensemble de ses lots privatifs et de ne pas entraver cet accès sous astreinte de 100 euros (cent euros) par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 90 jours passée laquelle il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

CONDAMNONS Monsieur [M] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) à titre de dommage et intérêt pour résistance abusive,

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] de sa demande formée au titre de l’article 10-1-a de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [G] et Monsieur [N] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25-27 PLACE SAINT LEGER situé 25/27 Place Saint Léger 73000 Chambéry représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K] [R] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [G] et Monsieur [N] [U] aux dépens de la présente instance, chacun en supportant la moitié,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT