DOSSIER N° RG 25/00272

N° Portalis DB2P-W-B7J-EZXQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 2 DECEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [R], [V] [X] épouse [J]

née le 21 Novembre 1926 à POISY (74),

demeurant “Les Bateliers II” 140 boulevard Robert Barrier 73100 AIX-LES-BAINS

Monsieur [T], [H] [J]

né le 15 Février 1936 à VEYRIER DU LAC (74),

demeurant “Les Bateliers II” 140 boulevard Robert Barrier 73100 AIX-LES-BAINS

représentés par Maître Virginie DUBOUCHET de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.R.L. S.P. RESTO LE CHAPON FIN

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°813 975 141,

dont le siège social est sis 21 Avenue Charles de Gaulle 73100 AIX LES BAINS, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Isabelle ROSADO, avocat au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 28 Octobre 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 2 Décembre 2025, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 6 juillet 2009, Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] ont consenti à la SARL HOTEL LE SAVOY un bail commercial de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er juillet 2009 pour se terminer le 30 juin 2018 portant sur un immeuble à usage commercial situé 21 avenue Charles de Gaulle et 3 rue Docteur Duvernay 73100 AIX-LES-BAINS destiné à l’exploitation d’un commerce d’hôtel et chambres meublées avec une petite restauration et organisation de soirées récréatives mais à la seule destination des clients de l’établissement, moyennant un loyer annuel de 17.591,88 € hors droits et taxes et hors charges payable d’avance le 1er de chaque mois en 12 termes égaux de 1.465,99 €.

Par acte authentique du 19 avril 2019, Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] ont renouvelé ce bail au profit de la SARL HOTEL LE SAVOY pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er juillet 2018 pour se terminer le 30 juin 2027 moyennant un loyer annuel de 19.255,20 € hors droits et taxes et hors charges, payable d’avance le 1er de chaque mois en 12 termes égaux de 1.604,60 €.

Le 24 août 2022, la SARL HOTEL LE SAVOY a cédé son fonds de commerce à la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN.

Par LRAR des 28 janvier et 3 mars 2025, le Conseil de Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] a sollicité la révision triennale du loyer auprès de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN de sorte que le loyer commercial annuel a été porté à 23.702,81 € hors taxes soit 28.443,37 € TTC correspondant à un loyer mensuel de 1.975,23 € hors taxes soit 2.370,28 € TTC à compter du 1er février 2025.

Le 22 mai 2025, Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] ont fait signifier à la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN un commandement de payer la somme de 7.110,84 € TTC au titre des loyers des mois de mars, avril et mai 2025 ainsi que la somme de 167,66 € au titre des frais du coût du commandement, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Suivant exploit du commissaire de justice du 7 août 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] ont fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN sur le fondement de l’article L145-41 du Code de commerce et de l’acte de renouvellement de bail commercial du 19 avril 2019, des articles 1103 et 1104 du Code civil et de l’article 835 du Code de procédure civile aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00272.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 28 octobre 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] demandent au Juge des référés de :

— DIRE recevables en la forme et bien fondées les demandes de Monsieur [T] [J] et Madame [R] [J] par application des dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce et de celles de l’acte de renouvellement de bail commercial 19 avril 2019, des articles 1103 et 1104 du Code civil et de l’article 835 du Code de procédure civile,

Y faisant droit, voir :

— CONSTATER la résiliation du bail commercial du 6 juillet 2009, renouvelé le 19 avril 2019, relatif aux locaux situés 21 avenue Charles de Gaulle et Rue Docteur Duvernay 73100 AIX-LES-BAINS et ce, par application de la clause résolutoire inscrite dans l’acte de renouvellement du 19 avril 2019 et rappelée au commandement de la société S.C.P. [D] [F], Commissaire de Justice à AIX-LES-BAINS, en date du 22 mai 2025, visant le défaut de paiement des loyers,

— AUTORISER en conséquence, Monsieur [T] [J] et Madame [R] [J] à reprendre possession des lieux loués en ordonnant, en tant que besoin, l’expulsion immédiate, et au besoin avec le concours de la force publique de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN et de tous occupants de son chef des lieux loués sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [R] [J] :

* la somme provisionnelle de 3.497,96 € au titre des taxes foncières 2025,

* une provision sur indemnité d’occupation égale à une somme mensuelle de 3.555,40 €, à dater du 23 juin 2025, date depuis laquelle la résiliation du bail commercial est acquise et ce, jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— DONNER ACTE à Monsieur [T] [J] et Madame [R] [J] de ce qu’ils ont fait dénoncer la présente assignation aux sociétés RHONE ALPES DISTRIBUTION, BNP PARIBAS, SAS AB INBEV FRANCE, HOTEL LE SAVOY, et LA BANQUE POSTALE, créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN tel que révélés par les états délivrés par le greffe du Tribunal de Commerce de CHAMBERY le 18 juillet 2025,

— CONDAMNER la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à régler à Monsieur [T] [J] et Madame [R] [J] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 22 mai 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN demande au Juge des référés de :

— JUGER que la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN est réputée avoir rétroactivement bénéficié de délais de paiements de la dette locative visée au commandement de payer en date du 22 mai 2025,

— DEBOUTER Monsieur [T] [J] et Madame [R] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— JUGER que la clause résolutoire n’est pas acquise,

— DEBOUTER Monsieur [T] [J] et Madame [R] [J] de leurs demandes de condamnation de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— JUGER que chacune des parties conservera les dépens exposés.

Y ajoutant à l’audience, le Conseil de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN a sollicité l’ajout de demande de délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Ces dispositions ne sont pas rétroactives.

Enfin, en application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est stipulé en page 11 du bail du 6 juillet 2009 et en page 12 de l’acte de renouvellement de bail commercial du 19 avril 2019, qu’en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 22 mai 2025 pour le paiement de la somme de 7.110,84 € TTC au titre des loyers des mois de mars, avril et mai 2025 à laquelle s’ajoute la somme de 167,66 € au titre des frais du commandement.

Un décompte locatif est versé aux débats (pièce n°17).

Ainsi, il est établi que le commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois et que le bailleur est en principe fondé à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail au 23 juin 2025.

Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] soutiennent que ce n’est qu’en vue de l’audience de référé du 9 septembre 2025 que la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN aurait procédé au règlement de l’intégralité de l’arriéré locatif, lequel s’élevait au jour de l’assignation à la somme de 4.478,77 € TTC et qu’elle aurait ensuite réglé le loyer courant du mois d’octobre en vue de l’audience du 14 octobre 2025.

Toutefois, il ressort du décompte locatif détaillé, produit par Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J], en date du 14 octobre 2025 que la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN n’est pas demeurée inerte face à sa dette locative.

Ce document fait apparaître plusieurs règlements échelonnés sur plusieurs mois, à savoir un virement de 2.000 € le 16 mai 2025, un virement de 2.000 € le 3 juin 2025, deux virements de 370,28 € le 3 juin 2025, deux virements de 2.000 € le 2 juillet 2025, un règlement de 2.370,28 € le 5 août 2025, deux virements de 2.370,28 € le 2 septembre 2025, un règlement de 2.740,44 € le 3 septembre 2025, puis un règlement de 2.370,28 € le 5 septembre 2025.

Les paiements ont donc débuté avant même la délivrance du commandement de payer du 22 mai 2025 et se sont poursuivis de manière régulière dans les mois suivants. Il ressort de cette chronologie que la dette locative visée au commandement de payer du 22 mai 2025 a été intégralement apurée à la date du 14 octobre 2025.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de délais et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par voie de conséquence, la demande formée par Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] au titre d’une indemnité d’occupation ne peut qu’être rejetée, le bail se poursuivant entre les parties.

Sur la demande de paiement de la taxe foncière

L’acte de renouvellement de bail commercial du 19 avril 2019 prévoit en page 5 que le preneur est redevable de la taxe foncière, le paragraphe intitulé IMPOTS-CHARGES stipulant que 1°) Le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur. Il devra justifier de leur paiement, notamment en fin de jouissance et avant tout enlèvement d’objets mobiliers, matériel et marchandises.

2°) En sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur :

— les impôts et taxes afférentes à l’immeuble, en ce compris les taxes fonciers et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement (pièce n°4).

En l’espèce, la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN ne conteste pas l’existence de cette taxe ni le principe de sa refacturation au titre de l’année 2025. Elle se borne à faire valoir que cette taxe foncière ne figurait pas dans le commandement de payer du 22 mai 2025 et qu’elle ne pourrait dès lors donner lieu à condamnation dans le cadre de la présente instance.

S’il est exact que la taxe foncière n’ayant pas été visée dans le commandement de payer du 22 mai 2025, ne peut être prise en compte pour apprécier l’acquisition de la clause résolutoire attachée à ce commandement, il n’en demeure pas moins que cette circonstance n’interdit nullement au bailleur d’en solliciter le paiement à titre provisionnel devant le juge des référés dès lors que l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable.

Or, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du courrier en date du 18 septembre 2025 par lequel Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] ont sollicité de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN le règlement de la somme de 3.868 € au titre de la taxe foncière, que cette dernière a été informée du montant réclamé (pièce n°18).

Il ressort également du décompte du 14 octobre 2025 qu’une ligne intitulée TAXES FONCIERES 2025 apparaît pour un montant de 3.868,12 € et qu’il est mentionné qu’au 6 octobre 2025 cette taxe a été en partie réglée par la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN puisqu’il subsiste un solde de 3.497,96 € (pièce n°17).

Dès lors, l’obligation de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN de régler à Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] le solde de 3.497,96 € au titre de la taxe foncière de 2025 n’apparaissant pas sérieusement contestable, il y a lieu de la condamner au paiement de cette somme selon modalités précisées au dispositif.

Sur les autres demandes

Il sera donné acte à Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] de ce qu’ils ont fait dénoncer la présente assignation aux sociétés RHONE ALPES DISTRIBUTION, BNP PARIBAS, SAS AB INBEV FRANCE, HOTEL LE SAVOY, et LA BANQUE POSTALE, créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN tel que révélés par les états délivrés par le greffe du Tribunal de Commerce de Chambéry le 18 juillet 2025.

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN n’ayant apuré sa dette qu’après avoir été assignée par son bailleur, sera condamnée aux entiers dépens y compris les frais de commandement de payer du 22 mai 2025 .

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés pour faire valoir leur droit de sorte qu’il y a lieu de condamner la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à leur verser la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire stipulée au bail du 6 juillet 2009 et dans l’acte de renouvellement du bail commercial du 19 avril 2019 étaient réunies au 23 juin 2025,

CONSTATONS qu’au 14 octobre 2025, la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN a apuré les causes du commandement et l’arriéré locatif,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] au titre d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNONS la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à payer à Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] la somme de 3.497,96 € (trois mille quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros quatre-vingt-seize centimes) à titre de provision, au titre de la taxe foncière de l’année 2025, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

DONNONS acte à Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] de ce qu’ils ont fait dénoncer la présente assignation aux sociétés RHONE ALPES DISTRIBUTION, BNP PARIBAS, SAS AB INBEV FRANCE, HOTEL LE SAVOY, et LA BANQUE POSTALE, créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN tel que révélés par les états délivrés par le greffe du Tribunal de Commerce de Chambéry le 18 juillet 2025,

CONDAMNONS la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à payer à Monsieur [T] [H] [J] et Madame [R] [V] [X] épouse [J] la somme de 1.200 € (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN aux entiers dépens y compris les frais de commandement de payer du 22 mai 2025,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT