Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01512 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24B7

[L] [P]

C/

[Y] [U], [O] [U]

— Expéditions délivrées à

M. [Y] [U]

— FE délivrée à

M^e Nicolas MUNCK

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [P]

né le 26 Juillet 1978 à [Localité 14] (TUNISIE) (10020)

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nicolas MUNCK, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL ALMUZARA-MUNCK

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Présent

Monsieur [O] [U]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 15,19 et 20 décembre 2023, Monsieur [L] [P] a donné à bail à Monsieur [Y] [U] un logement situé [Adresse 5] [Localité 1], moyennant un loyer de 373 euros charges comprises ainsi qu’un emplacement de stationnement n°119 situé à la même adresse moyennant un loyer de 68 euros charges comprises.

Suivant acte sous seing privé du même jour, Monsieur [O] [U] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire.

Par actes de commissaire de justice du 27 mai 2025, Monsieur [P] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1315,48 euros au titre de l’arriéré locatif. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [O] [U] le 17 juin 2025.

Par actes de commissaire de justice des 23 et 29 juillet 2025, Monsieur [P] a assigné Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER la résiliation du bail portant sur le logement et le parking par application de la clause résolutoire ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [Y] [U] et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique ;

— CONDAMNER à titre provisionnel et solidairement Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U], es qualité de caution, à payer à Monsieur [P] la somme de 1217,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au titre du logement arrêtée au mois de juillet 2025 et la somme de 368,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au titre du parking, arrêtées au mois de juillet 2025, sommes à parfaire au jour de l’audience ;

— CONDAMNER à titre provisionnel et solidairement Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U], es qualité de caution, à payer à Monsieur [P] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au titre de l’occupation de l’appartement et de celle du parking, égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles au augmentée de la régularisation des charges dûment justifiées;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [P] la somme de 1 000 euros au fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer, de sa notification à CCAPEX, de sa dénonciation à la caution et de celle de l’assignation à la Préfecture.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [P], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2313,84 euros au titre du logement et 557,44 euros au titre de l’emplacement de stationnement. Il s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités, le paiement du loyer courant n’étant pas repris.

Il sera renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé des moyens de Monsieur [P], en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [U], comparant en personne, ne conteste pas la dette locative et sollicite des délais de paiement à hauteur de 150/200 euros par mois eu égard à sa situation qu’il détaille.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [O] [U] ne comparaît pas ni personne pour lui.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 05 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la non-comparution d’un des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [O] [U], défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes de résiliation des contrats de bail et expulsion du locataire

* Sur la recevabilité de l’action aux fins de constat de résiliation

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicables au bail principal, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique 30 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 octobre 2025.

L’action est donc recevable, étant précisé que Monsieur [P] a justifié avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par voie électronique le 30 mai 2025.

* Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires et la demande de délais de paiement

— s’agissant du bail portant sur le logement

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Monsieur [P] a fait signifier à Monsieur [Y] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1096,44 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 mai 2025.

Le 10 juin 2025, ce commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [O] [U], es qualité de caution.

Le commandement du 27 mai 2025 est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 juillet 2025.

Il ressort du décompte locatif produit par Monsieur [P] que Monsieur [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant, de sorte qu’il ne peut pas lui être accordé de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à la date du 8 juillet 2025.

Monsieur [Y] [U], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

— s’agissant du bail portant sur l’emplacement de stationnement

Le bail portant sur la place de parking a été conclu par acte distinct du bail portant sur le logement et est exclu par la volonté des parties du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, ces dernières ayant convenu que le bail soit régi par les articles 1708 à 1760 du code civil (cf page 1 du bail).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai d’un mois pour régulariser la dette.

Monsieur [P] a fait signifier à Monsieur [Y] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 209,04 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 mai 2025.

Le 10 juin 2025, ce commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [O] [U], es qualité de caution.

Le commandement du 27 mai 2025 est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 juin 2025.

Monsieur [Y] [U] n’a produit aucun justificatif de ses ressources actuelles, de sorte qu’il sera débouté de sa demande de délais de paiement visant à suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de constater que le bail portant sur l’emplacement de stationnement a pris fin à la date du 28 juin 2025.

Monsieur [Y] [U], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes en paiement à titre de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au bail portant sur le logement et l’article 1728 du code civil applicable au bail portant sur l’emplacement de stationnement prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [P] produit les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Y] [U] reste devoir la somme de 2313,84 euros à la date du 9 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus ) au titre du logement et la somme de 557, 44 euros au titre du parking à la date du 9 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus ).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement des articles 7et 1728 susrappelés, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le baux n’avaient pas été résiliés de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

La créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, Monsieur [Y] [U] doit, par conséquent, être condamné au paiement des sommes précitées, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [Y] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant actuel du loyer et des charges, soit une somme de 365,48 euros pour le logement et 69,68 euros pour le parking.

Monsieur [O] [U] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages et intérêts, indemnités d’occupation, clause pénale, astreinte, frais et dépens, condamnation judiciaire. Il est donc tenu au paiement des sommes dues par Monsieur [Y] [U] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation et sera donc condamné solidairement avec Monsieur [Y] [U] au paiement desdites sommes.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U], supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenus aux dépens, Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U] seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [P] une indemnité que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 8 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 15,19 et 20 décembre 2023 et liant Monsieur [L] [P] à Monsieur [Y] [U] concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] ;

CONSTATONS, à la date du 28 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 15,19 et 20 décembre 2023 et liant Monsieur [L] [P] à Monsieur [Y] [U] concernant l’emplacement de stationnement n°119, situé [Adresse 4] à [Localité 12] ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [Y] [U] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [U] de libérer les lieux précités, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux précités et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [P] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail portant sur le logement et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 365,48 euros ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 68 euros ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [L] [P] à titre provisionnel la somme de 2313,84 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation portant sur le logement (décompte arrêté au 9 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [L] [P] à titre provisionnel la somme de 557,44 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation portant sur l’emplacement de stationnement (décompte arrêté au 9 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [L] [P] à titre provisionnel les indemnités mensuelles d’occupation ci-dessus fixées, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes formées par Monsieur [L] [P];

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [U] et Monsieur [O] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE