DOSSIER : N° RG 24/01428 – N° Portalis DB2P-W-B7I-ERII

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

rendu le 29 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

La société DOUBLE T PROMOTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 850 834 847, dont le siège est sis [Adresse 3] à [Localité 11] [Adresse 10] [Localité 2], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Grégory SEAUMAIRE de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau d’ANNECY

DEFENDERESSE :

La commune de [Localité 6] [Adresse 1] [Adresse 9], représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit [Adresse 8],

Défaillante, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Amélie DEGEORGES, faisant fonction de greffier lors des débats et de Madame Chantal FORRAY Greffière, lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 29 Janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Expliquant :

qu’elle a pour objet social la construction et la commercialisation de toute opération immobilière et d’aménagement foncier, ainsi que toutes les prestations liées ou qui en seraient suite aux conséquences ;que dans le cadre de cet objet social, elle a contacté la commune de [Localité 6] afin d’acquérir des parcelles situées dans cette commune et cadastrées section A n°[Cadastre 5] et [Cadastre 4] ;que par acte du 20 septembre 2022 elle a adressé à la commune de [Localité 6] une offre ferme d’achat de ces parcelles contre un prix de 180 000 euros ;que le 14 octobre 2022, la commune de [Localité 6] a accepté cette offre sous réserve de la réalisation d’une étude de sol géotechnique favorable ;que l’étude de sol géotechnique a été réalisée le 14 décembre 2022 ;que dans le cadre de discussions l’offre d’achat a été ramenée à 160 000 euros afin de prendre en compte le coût de travaux d’enrochement non prévus à l’origine ;et se plaignant du fait que les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 5] et [Cadastre 4] ont finalement été cédées par la commune de BETTON-BETTONET à une société GREG CENA contre un prix de 162 000 euros, la société par actions simplifiée [ci-après la SAS] DOUBLE T PROMOTION a, par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, fait assigner la commune de BETTON-BETTONET devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de réparation de ses préjudices.

Dans son assignation valant dernières conclusions, la SAS DOUBLE T PROMOTION demande au tribunal de :

déclarer son action recevable ;condamner la commune de [Localité 6] à lui payer les sommes de :* 135 167 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le bien immobilier ;

* 2 202 euros TTC au titre des frais d’étude de sol ;

* 9 000 euros TTC au titre des frais d’étude du constructeur ;

* 2 400 euros TTC au titre des frais de géomètre ;

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

la débouter de l’ensemble de ses demandes ;la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;la condamner aux dépens, avec distraction au profit de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL ;rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le juge judiciaire est compétent en matière de litige portant sur une vente d’un bien faisant partie du domaine privé d’une personne publique, et qu’il n’était pas convenu que la SAS DOUBLE T PROMOTION effectue une mission de service public, et qu’il n’existait aucune clause exorbitante à l’acte de vente, le but de la demanderesse étant de réaliser une opération de construction. Se fondant sur les articles 1104 et 1240 du Code civil, elle ajoute que la commune de [Localité 6] a commis une faute dans la rupture abusive des pourparlers, qu’elle avait accepté l’offre de la SAS DOUBLE T PROMOTION contre un prix de 180 000 euros, qu’elle a ensuite demandé à la SAS DOUBLE T PROMOTION de baisser cette offre à hauteur de 160 000 euros, qu’elle a ensuite argué de cette deuxième offre pour justifier de la vente des parcelles à un autre offrant contre un prix de 162 000 euros, qu’elle a également évoqué des difficultés d’accès dans le projet de construction alors que ce point n’avait jamais été mentionné, et qu’elle n’a donc pas fait preuve de bonne foi dans le cadre des négociations relatives à la vente des biens immobiliers. Elle ajoute que cette faute a généré des préjudices en ce que la SAS DOUBLE T PROMOTION a avancé des frais d’étude de sol, de constructeur et de géomètre, qu’elle a perdu la chance d’acquérir les parcelles offertes à la vente et de faire une plus-value, et qu’elle a subi un préjudice moral.

La commune de [Localité 6] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 22 mai 2025, la clôture a été fixée au 25 septembre 2025, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 17 novembre 2025, et mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur la défaillance de la commune de [Localité 6] :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le texte précise que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la commune de [Localité 6] n’a pas constitué avocat.

Elle a été assignée par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024 pour comparaître devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY, et il ressort du document comportant les modalités de remise de l’acte que la signification de cette assignation a été faite à étude.

Compte tenu de la date de clôture intervenue le 25 septembre 2025, il sera considéré que la commune de [Localité 6] a été mise en mesure de bénéficier d’un délai suffisant pour préparer sa défense et constituer avocat.

Par conséquent, le tribunal peut valablement statuer sur les demandes qui lui sont soumises malgré la défaillance de la commune de BETTON-BETTONET, et le jugement sera réputé contradictoire.

B) Sur les demandes indemnitaires de la SAS DOUBLE T PROMOTION :

Aux termes de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En outre, aux termes de l’article 1112 dudit Code, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 dudit Code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SAS DOUBLE T PROMOTION sollicite la condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer plusieurs sommes d’argent en réparation de ses préjudices, aux motifs que celle-ci a commis une faute, liée à l’absence de bonne foi, dans le cadre des négociations pré-contractuelles portant sur la cession de parcelles.

S’agissant de la faute invoquée par la demanderesse, celle-ci produit tout d’abord, en pièce n°1, une offre d’achat datée du 20 septembre 2022, adressée par la SAS DOUBLE T PROMOTION à la commune de [Localité 6], portant sur les « parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 4] », à un prix de 180 000 euros, avec une condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager, cette offre comportant le tampon de la commune de [Localité 6], une date, le 14 octobre 2022, et la mention manuscrite « Sous condition d’étude de sol géotechnique favorable ».

Cette pièce permet de constater l’existence d’une offre d’achat de la part de la SAS DOUBLE T PROMOTION assortie d’une condition suspensive, et une contre-offre de la commune de [Localité 6] comportant une deuxième condition suspensive, à savoir la réalisation d’une étude de sols.

En d’autres termes, il doit être relevé que la réponse de la commune de [Localité 6] ne saurait être assimilée à une acceptation franche de l’offre de la SAS DOUBLE T PROMOTION, et il ne peut être retenu que le contrat de vente serait parfait à la date du 14 octobre 2022, jour de la réponse de la défenderesse, le caractère parfait du contrat de vente n’étant en tout état de cause pas mentionné par la SAS DOUBLE T PROMOTION dans son assignation valant dernières conclusions.

En outre, il y a lieu de retenir que l’offre originelle de la SAS DOUBLE T PROMOTION et la réponse de la commune de [Localité 6] permettent d’établir l’existence de négociations pré-contractuelles entre les parties et portant sur la cession de parcelles.

Par ailleurs, la SAS DOUBLE T PROMOTION produit :

en pièce n°4, une nouvelle offre de la SAS DOUBLE T PROMOTION, datée du 25 mai 2023, portant sur les mêmes parcelles que celles mentionnées dans la précédente offre, le prix proposé étant ramené à 160 000 euros, et la condition suspensive d’obtention du permis d’aménager étant maintenue ;en pièce n°5, un courriel daté du 23 juin 2023 de la SAS IAD FRANCE, avec qui la SAS DOUBLE T PROMOTION avait conclu un contrat de mandat de recherche, et qui a rappelé à la SAS DOUBLE T PROMOTION que le maire de la commune de [Localité 6], Monsieur [F] [C], avait indiqué le 22 juin 2023 que le conseil municipal avait décidé de céder les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 5] et [Cadastre 4] à une autre entreprise dans le cadre d’un projet d’aménagement, que la SAS DOUBLE T PROMOTION avait soumis une offre d’achat en 2022 qui avait été acceptée le 14 octobre 2022 sous condition d’une étude de sol géotechnique favorable, que les frais de cette étude ont été pris en charge par la SAS DOUBLE T PROMOTION qui a également financé des travaux de terrassement, qu’un accord avait été trouvé en mars 2023 pour que des travaux supplémentaires soient effectués pour préserver l’accès à des garages se trouvant sur une parcelle voisine, qu’une réduction du prix d’achat en contrepartie du financement des travaux a été convenue, que la décision du conseil municipal était attendue pour signer le compromis, et qu’il n’a jamais été question d’une mise en concurrence.

Si la teneur du courriel du 23 juin 2023 produit en pièce n°5 par la SAS DOUBLE T PROMOTION corrobore exactement les affirmations contenues dans son assignation, il conviendra de souligner que ce courriel émane de la SAS IAD FRANCE, avec qui la SAS DOUBLE T PROMOTION avait conclu un contrat de mandat de recherche et qui partageait donc des intérêts économiques communs avec la demanderesse, de sorte que la valeur probatoire des éléments contenus dans le courriel doit être appréciée avec une grande circonspection.

Ce courriel ne permet donc pas, à lui seul, d’établir l’existence d’une faute de la commune de [Localité 6] dans les négociations ouvertes avec la SAS DOUBLE T PROMOTION.

Toutefois, la demanderesse produit, en pièce n°11, un échange de courriels entre son Conseil et Monsieur [F] [C], aux termes duquel il apparaît que :

par courriel du 11 octobre 2024, le Conseil de la SAS DOUBLE T PROMOTION a écrit : « Monsieur le Maire, Je fais suite à votre appel téléphonique de ce jour, en suite du message que je vous avait laissé cette semaine au sujet du dossier référencé. Plus précisément, j’ai bien pris note que la Commune était disposée à régler les sommes suivantes :* 2 202 euros TTC au titre des frais d’étude de sol ;

* 9 000 euros TTC au titre des frais d’étude du constructeur ;

* 2 400 euros TTC au titre des frais de géomètre ;

* 4 000 euros à titre des frais irrépétibles (frais d’avocat) ;

en contrepartie de l’abandon par ma mandante des demandes suivantes :

* 135 167 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le bien immobilier ;

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral […] » ;

par courriel du 31 octobre 2024, Monsieur [F] [C] a indiqué au Conseil de la SAS DOUBLE T PROMOTION : « Bonjour, Le Conseil municipal a décidé d’indemniser la SAS DOUBLE T comme convenu. La délibération prise a été transmise en préfecture pour être visée […] ».

La lecture de cet échange de courriels permet de constater que la SAS DOUBLE T PROMOTION a formulé une offre d’indemnisation de ses préjudices, et que cette offre a été acceptée par le maire de la commune de [Localité 6], l’accord de ce dernier pouvant engager la défenderesse.

Au travers de cet accord, il convient de considérer que la commune de [Localité 6] a reconnu, de façon non équivoque, que la SAS DOUBLE T PROMOTION était bien fondée à solliciter auprès d’elle l’indemnisation de ses préjudices, et donc, a fortiori, que la commune de [Localité 6] a commis une faute en lien avec ces préjudices.

En d’autres termes, l’aveu de la commune de [Localité 6] permet d’établir la réalité de la faute qui lui est imputée par la SAS DOUBLE T PROMOTION, et qui porte sur une absence de bonne foi dans le cadre de négociations pré-contractuelles.

Cette faute, de nature extra-contractuelle, est susceptible d’engager sa responsabilité civile vis-à-vis de la SAS DOUBLE T PROMOTION.

S’agissant des préjudices invoqués par la SAS DOUBLE T PROMOTION, il convient de relever que, bien que la demanderesse ne produise aucune facture, la somme de 2 202 euros TTC au titre des frais d’étude de sol, la somme de 9 000 euros TTC au titre des frais d’étude du constructeur et la somme de 2 400 euros TTC au titre des frais de géomètre sont expressément mentionnées dans le courriel du 11 octobre 2024 émis par le Conseil de la SAS DOUBLE T PROMOTION.

Dès lors, puisque la commune de [Localité 6] a accepté dans un cadre amiable l’indemnisation sollicitée, il sera relevé que les frais susmentionnés apparaissaient effectivement dus à la demanderesse.

Par conséquent, la commune de [Localité 6] sera condamnée à payer à la SAS DOUBLE T PROMOTION les sommes de :

2 202 euros TTC au titre des frais d’étude de sol ;9 000 euros TTC au titre des frais d’étude du constructeur ;2 400 euros TTC au titre des frais de géomètre.

Concernant la somme de 135 167 euros réclamée au titre de la perte de chance d’acquérir le bien immobilier, il doit être relevé, au regard de l’article 1112 du Code civil, que la réparation du préjudice qui résulte d’une faute survenue dans les négociations ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

La SAS DOUBLE T PROMOTION ne saurait donc utilement solliciter la somme de 135 167 euros, qu’elle a décrit comme étant la marge qu’elle aurait pu réaliser si elle avait pu acquérir les parcelles, procéder à des travaux de construction, et les revendre.

Par conséquent, la demande qu’elle formule en ce sens sera rejetée.

Enfin, concernant la demande de la SAS DOUBLE T PROMOTION formulée au titre du préjudice moral, il y a lieu de relever que la demanderesse se borne, en page n°12 de son assignation valant dernière conclusions, à affirmer qu’ « elle a subi un préjudice moral certain, direct et actuel, qu’elle a évalué à la somme de 5 000 euros », sans étayer cette affirmation par des moyens de droit ou de fait, ni communiquer une quelconque pièce en ce sens.

Il en résulte que la SAS DOUBLE T PROMOTION ne rapporte pas la preuve de l’existence, et a fortiori de l’ampleur de ce préjudice moral.

Par conséquent, sa demande formulée à ce titre sera également rejetée.

C) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En outre, aux termes de l’article 699 dudit Code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, il a partiellement été fait droit aux prétentions de la SAS DOUBLE T PROMOTION, demanderesse à la présente instance, et formulées à l’encontre de la commune de [Localité 6].

Par conséquent, la commune de [Localité 6], partie perdante, supportera la charge des dépens, avec distraction au profit de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la commune de [Localité 6] a été condamnée aux dépens, et il serait inéquitable que la SAS DOUBLE T PROMOTION ait à supporter la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, la commune de [Localité 6] sera condamnée à payer à la SAS DOUBLE T PROMOTION la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’existe donc aucune raison de l’écarter.

Par conséquent, il sera dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement, après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE la commune de [Localité 6], pris en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS DOUBLE T PROMOTION la somme globale de 13 602 euros, comprenant les sommes de :

2 202 euros TTC au titre des frais d’étude de sol ;9 000 euros TTC au titre des frais d’étude du constructeur ;2 400 euros TTC au titre des frais de géomètre ;

REJETTE la demande de la SAS DOUBLE T PROMOTION tendant à la condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 135 167 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le bien immobilier ;

REJETTE la demande de la SAS DOUBLE T PROMOTION tendant à la condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la commune de [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS DOUBLE T PROMOTION la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la commune de [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, aux dépens, avec distraction au profit de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, le 29 janvier 2026, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Chantal FORRAY, Greffière.

La Greffière, Le Président,