DOSSIER N° RG 25/00358

N° Portalis DB2P-W-B7J-E362

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 17 MARS 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSES :

Le SDC DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LE CHATEAU,

sis 99 rue Bertrand de la Perouse 73490 LA RAVOIRE,

représenté par son Syndic en exercice, la SARL ASCM, AGENCE ALPES SYNDIC, immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°930 466 396, dont le siège social est 778 route d’Aix 73420 VIVIERS DU LAC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

La SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC,

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°930 466 396

dont le siège social est sis 778 route d’Aix 73420 VIVIERS DU LAC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Virginie HERISSON GARIN de la SELARL ALTAMA AVOCATS, substituée par Maître Floriane ROULOT, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.R.L. [Z] [L],

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°519 745 723

dont le siège social est sis 1014 Route de Plaimpalais 73230 SAINT-ALBAN-LEYSSE, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Angéline NICOLAS de la SARL SLM AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 17 Février 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 17 Mars 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé RESIDENCE LE CHATEAU, situé 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE, est soumis au statut de la copropriété.

Jusqu’au 30 juillet 2025, sa gestion était assurée par le syndic, la SARL CABINET [Z] [L].

Par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2025, les copropriétaires ont désigné la SARL AGENCE ALPES SYNDIC (ASCM) en qualité de nouveau syndic, en remplacement de la SARL CABINET [Z] [L].

À la suite de cette désignation, des démarches ont été entreprises afin d’obtenir la transmission des archives et documents nécessaires à la poursuite de l’administration de la copropriété et à la reprise de sa comptabilité.

Les démarches ainsi entreprises sont demeurées partiellement infructueuses.

Suivant exploit du commissaire de justice du 14 novembre 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC (ASCM) et la SARL AGENCE ALPES SYNDIC (ASCM) ont fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SARL CABINET [Z] [L] sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins, notamment, de communication de pièces.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00358.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 17 février 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2026, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL AGENCE ALPES SYNDIC demandent au Juge des référés de :

— JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL AGENCE ALPES SYNDIC, recevables et bien fondés en leur demande et en conséquence,

— CONDAMNER la SARL CABINET [Z] [L] à communiquer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC, les documents suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration du délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir :

— Grand livre comptable complet :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Balances complètes :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Relevés généraux de dépenses :

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Annexes comptables complètes :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Toutes les factures :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Décomptes individuels de charges :

01/04/2022 au 31/03/2023

— Journaux des appels de fonds :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Relevés bancaires et rapprochements bancaires :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Budgets prévisionnels :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Situation des copropriétaires :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— CONDAMNER la SARL CABINET [Z] [L] à verser à titre provisionnel au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC les sommes suivantes :

* 450 euros TTC pour la gestion de la reprise de la copropriété, à titre d’honoraires complémentaires,

* 360 euros TTC pour la gestion du contentieux avec la SARL CABINET [Z] [L], refusant de remettre les pièces concernant la copropriété,

* 180 euros TTC pour les frais de gestion de la présente procédure judiciaire, contraignant le syndic à devoir passer du temps, de l’énergie à la gestion de ce contentieux, en sus du traitement courant des affaires courantes de la copropriété.

— CONDAMNER la SARL CABINET [Z] [L] à verser à la SARL AGENCE ALPES SYNDIC et au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC la somme de 1.500 euros chacun, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DEBOUTER la SARL CABINET [Z] [L] de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER la SARL CABINET [Z] [L] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SARL CABINET [Z] [L] demande au Juge des référés de :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL AGENCE ALPES SYNDIC de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC à payer à la SARL CABINET [Z] [L] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL AGENCE ALPES SYNDIC à payer à la SARL CABINET [Z] [L] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté parsonsyndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL AGENCE ALPES SYNDIC aux entiers dépens d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, et alors que la désignation de la SARL AGENCE ALPES SYNDIC en qualité de nouveau syndic n’est pas contestée, il ressort des éléments versés aux débats que, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 4 août 2025, la SARL AGENCE ALPES SYNDIC a sollicité de la SARL CABINET [Z] [L] la transmission des pièces nécessaires à la reprise de la copropriété. Or, malgré un second courrier recommandé du 29 août 2025, un courriel officiel adressé le 29 septembre 2025 par le Conseil de la SARL AGENCE ALPES SYNDIC au Conseil de la SARL CABINET [Z] [L], puis une relance du 6 novembre 2025, l’ancien syndic n’a pas remis l’intégralité des documents nécessaires à la transmission effective de la copropriété.

En effet, les pièces communiquées ne permettent pas d’assurer une reprise comptable sérieuse, dès lors qu’elles demeurent incomplètes et affectées de plusieurs incohérences. Sont notamment concernés les grands livres comptables, les balances, les relevés généraux de dépenses, les annexes comptables, les factures, les journaux des appels de fonds, les relevés et rapprochements bancaires, les budgets prévisionnels ainsi que la situation des copropriétaires, et ce sur plusieurs exercices. Il est en outre relevé que certains éléments transmis présentent des anomalies, en particulier l’absence de comptes copropriétaires dans le grand livre pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, ainsi qu’un solde nul du compte bancaire 512, incompatible avec le fonctionnement normal d’une copropriété.

La circonstance que la SARL CABINET [Z] [L] ait procédé, en cours d’instance, à une nouvelle communication de pièces ne saurait suffire, dès lors que les documents ainsi versés apparaissent correspondre aux mêmes éléments déjà transmis antérieurement, sans remédier aux insuffisances dénoncées. Il est, au surplus, justifié qu’un cabinet spécialisé dans la reprise comptable des copropriétés, la Société ADB ASSIST, a indiqué ne pas être en mesure de procéder à cette reprise au vu des seuls éléments communiqués, en raison des incohérences et anomalies qu’ils comportent, à la lecture des documents transmis, nous vous informons avoir remonté plusieurs anomalies empêchant de reprendre sereinement la comptabilité de la copropriété (…) aucun appel de fonds depuis le 01/04/2025 soit quasiment 1an, (…) plusieurs anomalies liées aux compte généraux (…) aucun rapprochement bancaire transmis (…) (courriel du 15 janvier 2026 pièce n°9 SDC).

Dès lors, et alors qu’il est nécessaire pour une bonne administration et gestion de la copropriété que l’ancien syndic transmette ces documents, il échet de faire droit à la demande.

Par ailleurs, en l’application de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Dès lors, et alors qu’il est démontré que la SARL CABINET [Z] [L] n’a pas souhaité exécuter volontairement ses obligations légales, il sera fait droit à la demande d’astreinte, conformément au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que la saisine du président du tribunal judiciaire statuant en référé peut intervenir sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

La jurisprudence admet que la carence de l’ancien syndic dans la remise des pièces peut justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires lorsqu’il en résulte un préjudice particulier, distinct des seuls intérêts de retard (CA Paris, 15 mai 2008). Elle retient notamment un préjudice indemnisable lorsque la copropriété se trouve dans l’impossibilité de vérifier les comptes ou doit faire reconstituer des archives par un tiers (CA Limoges, 25 janv. 2006). Il appartient toutefois au syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve du préjudice particulier invoqué (CA Paris, 10 janv. 1990).

En l’espèce, si la SARL CABINET [Z] [L] prétend avoir remis l’intégralité des documents à l’issue de son mandat, les pièces versées aux débats établissent que les éléments transmis n’ont pas permis une reprise comptable complète et immédiatement exploitable. La SARL AGENCE ALPES SYNDIC a ainsi été contrainte d’entreprendre des diligences complémentaires afin d’obtenir les documents nécessaires et de recourir à un cabinet spécialisé, la Société ADB ASSIST, lequel a confirmé l’impossibilité de reprendre la comptabilité en l’état des seuls éléments communiqués.

Il est ainsi justifié de l’absence ou de l’incomplétude de pièces essentielles à la vérification des comptes et à la reprise de gestion, notamment des grands livres et balances sur plusieurs exercices, des relevés et rapprochements bancaires, ainsi que des annexes comptables complètes et des journaux d’appels de fonds.

Le préjudice invoqué est objectivé par les frais exposés pour pallier les carences de l’ancien syndic. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC produit à ce titre une facture d’un montant de 450 € TTC correspondant au coût de la reprise comptable (pièce n°10), ainsi qu’une facture d’un montant de 360 € TTC au titre de la gestion du contentieux né du défaut de transmission des pièces (pièces n°10 et n°11). En revanche, la somme de 180 € TTC correspondant aux frais de gestion de la présente procédure judiciaire n’a pas vocation à être comprise dans la provision sollicitée étant donné qu’elle relève des frais irrépétibles indemnisables sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, l’obligation de remboursement des sommes de 450 € TTC et de 360 € TTC n’apparaît pas sérieusement contestable. Il y a lieu d’allouer une provision à hauteur de ces montants.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL CABINET [Z] [L] succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SARL CABINET [Z] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC et à la SARL AGENCE ALPES SYNDIC une somme de 750 € chacun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS à la SARL CABINET [Z] [L] de communiquer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC les documents suivants:

— Grand livre comptable complet :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Balances complètes :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Relevés généraux de dépenses :

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Annexes comptables complètes :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Toutes les factures :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Décomptes individuels de charges :

01/04/2022 au 31/03/2023

— Journaux des appels de fonds :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Relevés bancaires et rapprochements bancaires :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Budgets prévisionnels :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

— Situation des copropriétaires :

01/04/2023 au 31/03/2024

01/04/2024 au 31/03/2025

01/04/2025 au 31/03/2026

CONDAMNONS la SARL CABINET [Z] [L] à communiquer lesdites pièces sous astreinte de 100 euros (cent euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai de UN mois suivant la date de signification de la présente décision et pendant un délai de SIX mois passé lequel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

CONDAMNONS la SARL CABINET [Z] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC, à titre provisionnel,

* la somme de 450 € (quatre cent cinquante euros) en remboursement des frais d’honoraires de reprise comptable,

* la somme de 360 € (trois cent soixante euros) en remboursement des frais de gestion du contentieux avec la SARL CABINET [Z] [L],

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC du surplus de sa demande de provision,

DEBOUTONS la SARL CABINET [Z] [L] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL CABINET [Z] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE CHATEAU sis 99 rue Bertrand de la Pérouse 73490 LA RAVOIRE représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE ALPES SYNDIC d’une part et à la SARL AGENCE ALPES SYNDIC d’autre part la somme de 750 € (sept cent cinquante euros) à chacun, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL CABINET [Z] [L] aux entiers dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT