1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e VERAN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 05 JUIN 2025

[C] [E] épouse [G]

c/

S.A.R.L. LES CHENES

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00524 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFK6

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 23 Avril 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [C] [E] épouse [G]

née le 22 Septembre 1947 à VIETNAM

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Emma VERAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

La S.A.R.L. LES CHENES, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 808 030 225, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Avril 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2024, Madame [C] [E] veuve [G] a consenti à la SARL LES CHÊNES un bail professionnel de locaux à usage de bureaux, d’une durée de 6 années à compter du 1er avril 2024, portant sur deux appartements dits “bureau 1gauche" et “bureau 1 droite" situés [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer initial mensuel global de 2.400 € hors charges (soit, pour le “bureau 1 gauche”, un loyer de 1.100 € et une provision sur charges de 136 € et, pour le “bureau 1 droite”, un loyer de 1.300 € et une provision sur charges de 136 €).

Le bail prévoit que le locataire utilisera les locaux à usage de bureaux et y exercera une activité de “gestion de tous biens immobiliers”. En outre, les conditions générales annexées au dit bail prévoient:

— en son article 2 que « le locataire ne pourra sous-louer ni prêter, même à titre gratuit, tout ou partie des présents locaux (…) »,

— en son article 4 que « le locataire ne pourra entreprendre aucune transformation des lieux loués sans le consentement écrit du bailleur. Dans le cas où les lieux loués font partie d’un ensemble régi par un règlement d’immeuble, les dits travaux ne pourront être entrepris qu’une fois l’autorisation écrite du responsable de l’immeuble »,

— en son article 6 que “le locataire autorise le bailleur ou son architecte à visiter les lieux loués toutes les fois que cela lui paraîtra utile”.

Selon procès-verbal de constat sur ordonnance dressé le 23 août 2024, Maître [I] [A] a relevé que les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 7] étaient “aménagés pour l’habitation” et occupés par Monsieur [D] [H] en vertu d’un bail saisonnier consenti par FESTIVAL [Localité 6] RIVIERA, gérée par Monsieur [F], entre le 6 juillet 2024 et le 1er septembre 2024.

Selon acte extra judiciaire en date du 19 septembre 2024, Madame [C] [E] veuve [G] a fait délivrer à la SARL LES CHENES une sommation visant la clause résolutoire du bail d’avoir notamment à:

— rétablir la destination des locaux à usage de bureaux,

— cesser toute sous-location ou prêt des locaux loués,

— procéder aux travaux de remise en état des locaux loués conformément à l’état des lieux d’entrée en date du 1er avril 2024 impliquant notamment le rétablissement des portes d’origine, les cloisons, la répartition des surfaces d’origine, la suppression du parquet au sol et le rétablissement des deux cuisines existantes à la date d’entrée dans les lieux,

— procéder aux travaux de remise en état des parties communes impliquant notamment la suppression de la porte palière installée au niveau des parties communes de l’immeuble ;

— autoriser le bailleur à procéder à la visite des locaux dès lors qu’il en fait la demande.

Selon procès-verbal de constat sur ordonnance dressé le 11 décembre 2024, Maître [I] [A] a relevé que les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 7] étaient “en tous points semblables à ceux décrits dans le procès-verbal de constat sur ordonnance dressé le 23/08/2024”.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Madame [C] [E] veuve [G] a fait assigner la SARL LES CHÊNES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa de des articles 834, 835 et 836 du code de procédure civile et L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution :

— recevoir l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur ;

— condamner, par provision, la SARL LES CHÊNES à lui payer la somme de 6.994 € correspondant à l’arriéré de loyers et charges, arrêté au 31 décembre 2024 ;

— condamner, par provision, la SARL LES CHÊNES à lui payer la somme de 9 747,86 € au titre du préjudice matériel, constitué des frais d’avocat et d’huissier qu’elle a été contrainte d’engager pour procéder, à deux reprises, à la visite des locaux ;

— condamner, par provision, la SARL LES CHÊNES à lui payer la somme de 33.044 € au titre du préjudice matériel, constitué des frais de remise en état des locaux que le bailleur est contraint d’engager ;

— condamner la SARL LES CHÊNES à s’exécuter sous astreinte de 300 € par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SARL LES CHÊNES à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SARL LES CHÊNES aux entiers dépens de l’instance.

Madame [C] [E] veuve [G] expose, au soutien de ses demandes, que la SARL LES CHÊNES n’a pas respecté les conditions du bail professionnel consenti à son profit dès lors qu’elle s’est rendue coupable de plusieurs manquements (violation de la destination à usage de bureaux, violation de l’interdiction de sous-location et aménagement des locaux en violation de l’état des lieux d’entrée), qu’à la date du 23 décembre 2024, la dette locative s’élevait à 6.994 € (1.650 € au titre du loyer d’octobre 2024, 2.672 € au titre du loyer de novembre 2024 et 2.672 € au titre du loyer de décembre 2024), qu’elle a quitté les locaux le 7 janvier 2025 sans procéder au règlement de cette dette et que l’état des lieux de sortie démontre la nécessité d’entreprendre certains travaux afin que les locaux soient remis en bon état et dans leur état/répartition d’origine. Madame [C] [E] veuve [G] ajoute qu’elle a engagé des frais d’avocat et d’huissier à hauteur de 9.747,86 € et que les frais de remise en état des locaux ont été évalués à 33.044 € de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter la condamnation de la SARL LES CHÊNES au paiement de ces sommes à titre provisionnel.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 23 avril 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Lors de l’audience, Madame [C] [E] veuve [G], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée à sa dernière adresse connue par procès-verbal de recherches infructueuses selon les termes de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL LES CHÊNES n’a pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens de Madame [C] [E] veuve [G], il convient de se référer à son exploit introductif d’instance, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la procédure

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’acte introductif d’instance fait mention des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice pour rechercher le destinataire de l’acte.

L’assignation ayant fait l’objet en l’espèce d’un procès-verbal de recherches infructueuses, il est également mentionné, conformément à l’article 659 alinéa 2 du code de procédure civile, de l’envoi le même jour par le commissaire de justice instrumentaire d’une lettre RAR à la dernière adresse connue de la destinataire.

L’assignation informe valablement la défenderesse de son obligation de constituer avocat dans les 15 jours de la délivrance de l’acte, les demandes portant sur des sommes supérieures à 10.000 €.

Il sera en outre constaté qu’il s’est écoulé un temps suffisant entre l’assignation, signifiée le 26 mars 2025, et la date de l’audience fixée au 23 avril 2025. Enfin, les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 27 mars 2025et l’audience.

2/ Sur la demande tendant à voir condamner la défenderesse au paiement de provisions à valoir sur l’arriéré des loyers et sur les préjudices matériels

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la provision à valoir sur l’arriéré de loyers

Madame [C] [E] veuve [G] sollicite la condamnation de la SARL LES CHÊNES à lui régler une provision de 6.994 € au titre des loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2024 (soit 1.650 € au titre du loyer d’octobre 2024 + 2.672 € au titre du loyer de novembre 2024 + 2.672 € au titre du loyer de décembre 2024).

La SARL LES CHÊNES, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative.

Il convient en conséquence de condamner la SARL LES CHÊNES à payer la somme de 6.994 € à titre provisionnel correspondant à l’arriéré loyers incluant les charges arrêté au 31 décembre 2024.

Sur la provision à valoir sur le préjudice matériel lié aux frais d’avocat et de commissaire de justice

Madame [C] [G] sollicite la condamnation provisionnelle de la SARL LES CHÊNES à lui payer la somme de 9.747,86€ au titre du préjudice matériel constitué des frais d’avocat et d’huissier qu’elle a été contrainte d’engager pour procéder, à deux reprises, à la visite des locaux.

Pour justifier sa demande, Madame [C] [G] produit aux débats trois factures pour un montant total de 9.747,86 €:

— une facture éditée par l’étude [A] & MORRISSEAU en date du 14 janvier 2025 pour un montant total de 4.707,86 € récapitulant l’intégralité des diligences effectuées par ses soins entre le 16 mai 2024 et le 7 janvier 2025 (dont notamment 4 sommations interpellatives, 1 sommation visant la clause résolutoire, 5 procès-verbaux de constat, 2 significations d’ordonnance sur requête, 1 procès-verbal d’état des lieux de sortie, 1 levée d’un Kbis, 1 levée d’un état des endettements, 1 extrait k bis, des débours Infogreffe, des débours police et 2 honoraires de rédaction) ;

— une facture de la SELARL VIGIER VIGAN AVOCATS en date du 29 juillet 2024 d’un montant de 1.440 € TTC correspondant à l’établissement d’une requête, la rédaction du projet d’ordonnance et la préparation des pièces devant le tribunal judiciaire de Grasse;

— une facture de la SELARL VIGIER VIGAN AVOCATS en date du 23 décembre 2024 d’un montant de 3.600€ TTC correspondant à l’assistance dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire du contrat de bail “20 h de travail”.

Les procès-verbaux de constat sur ordonnance des 23 août 2024 et 11 décembre 2024, moyennant un coût de 914 € et 484 €, sont produits aux débats. Il convient ainsi de condamner la SARL LES CHÊNES à verser à Madame [C] [G] une provision de 1.398 € (914 € + 484 €) à ce titre.

Seule la sommation visant la clause résolutoire du bail en date du 19 septembre 2024, moyennant un coût de 97,11 €, est produit aux débats. Il convient ainsi de condamner la SARL LES CHÊNES à verser à Madame [C] [G] une provision de 97,11 € à ce titre.

L’article 3 du bail professionnel prévoit que les frais d’état des lieux seront réglés par moitié par le bailleur et par moitié par le preneur “si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable”. Compte tenu du caractère conflictuel des relations entre les parties, il convient de retenir que le recours à un commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie était nécessaire. Une provision de 297 € (coût de l’état des lieux de sortie de 594 € /2) sera ainsi mise à la charge de la SARL LES CHÊNES.

En revanche, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision afférente aux significations des ordonnances sur requête, qui entrent dans la catégorie des dépens, ainsi que sur les autres frais et débours facturés par l’étude [A] & MORISSEAU, commissaires de justice, qui ne sont pas spécifiquement justifiés.

Il n’y a pas davantage lieu à référé sur la demande de provision afférente aux frais d’avocat, qui entrent dans la catégorie des frais irrépétibles déterminés ci-après.

Sur la provision à valoir sur le préjudice matériel lié aux frais de remise en état des locaux

Madame [C] [G] sollicite la condamnation provisionnelle de la SARL LES CHÊNES à lui payer la somme de 33.044 € au titre du préjudice matériel, constitué des frais de remise en état des locaux qu’elle a été contrainte d’engager.

Pour justifier sa demande, Madame [C] [G] produit aux débats un devis établi par la société JMK RENOV en date du 12 février 2025 correspondant à des “travaux de remise en état appartement suite à des réalisations de travaux sans autorisation par le propriétaire” pour un montant de 33.044 € TTC.

Le bail prévoit que le locataire utilisera les locaux à usage de bureaux et y exercera une activité de “gestion de tous biens immobiliers” et ses conditions générales prévoient:

— en leur article 2 que « le locataire ne pourra sous-louer ni prêter, même à titre gratuit, tout ou partie des présents locaux (…) »,

— en leur article 4 que « le locataire ne pourra entreprendre aucune transformation des lieux loués sans le consentement écrit du bailleur. Dans le cas où les lieux loués font partie d’un ensemble régi par un règlement d’immeuble, les dits travaux ne pourront être entrepris qu’une fois l’autorisation écrite du responsable de l’immeuble »,

— en leur article 6 que “le locataire autorise le bailleur ou son architecte à visiter les lieux loués toutes les fois que cela lui paraîtra utile”.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et les photographies des lieux prises par le commissaire de justice lors des divers procès-verbaux de constat dressés après y avoir été autorisé par ordonnances sur requête et enfin du procès-verbal de sortie des lieux dressé le 7 janvier 2025 à la suite du départ de la locataire que la SARL LES CHÊNES a réalisé des travaux en contravention avec le bail professionnel régularisé et ayant modifié l’apparence des locaux et la distribution des diverses pièces.

Le devis de travaux fourni par la demanderesse correspond bien à la remise en état des lieux et n’est pas sérieusement contesté en l’absence de comparution de la défenderesse ; il sera en outre rappelé que le bailleur n’a pas à justifier de la réalisation effective des travaux pour justifier de son préjudice, qui peut être apprécier au vu d’un simple devis.

La SARL LES CHÊNES sera en conséquence condamnée, à titre provisionnel, à régler à Madame [C] [G] la somme de 33.044 € à valoir sur les frais de remise en état des locaux.

3/ Sur la capitalisation des intérêts et la demande d’astreinte

Madame [C] [G] sollicite que la capitalisation des intérêts soit ordonnée.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Or, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

Il sera ainsi fait droit à sa demande.

En revanche, la fixation d’une astreinte en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile ne s’impose pas pour assurer de l’exécution de la présente décision, au regard des intérêts moratoires applicables sur les sommes dues et des voies d’exécution que la créancière peut mettre en oeuvre.

4/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL LES CHÊNES, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [G] la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 2.000 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Condamne la SARL LES CHÊNES à payer à Madame [C] [G] la somme provisionnelle de 6.994 € au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés à la date du 31 décembre 2024;

Condamne la SARL LES CHÊNES à verser à Madame [C] [G] une provision de 297 € correspondant aux frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par l’étude [A] & MORISSEAU;

Condamne la SARL LES CHÊNES à verser à Madame [C] [G] une provision de 1.398 € correspondant au coût des procès-verbaux de constat sur ordonnance des 23 août 2024 et 11 décembre 2024;

Condamne la SARL LES CHÊNES à verser à Madame [C] [G] une provision de 97,11 € correspondant au coût de la sommation visant la clause résolutoire du bail en date du 19 septembre 2024;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision afférente au surplus des frais d’avocat et de commissaire de justice;

Condamne la SARL LES CHÊNES, à titre provisionnel, à payer à Madame [C] [G] la somme de 33.044 € à valoir sur les frais de remise en état des locaux ;

Dit que les intérêts échus des condamnations prononcées au bénéfice de Madame [C] [G] à compter du jugement à intervenir et dus au moins pour une année entière seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’astreinte ;

Condamne la SARL LES CHÊNES aux entiers dépens ;

Condamne la SARL LES CHÊNES à payer à Madame [C] [G] une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés